Calculer un viager

Le calcul d’un viager occupé ou d’un viager libre est complexe et dépend de nombreux paramètres contrairement à une simple transaction immobilière. Contrairement à une vente immobilière classique, un viager immobilier est également évalué sur les caractéristiques du vendeur. Notamment, son âge et son sexe.

L’estimation de la valeur vénale

La maison mise en vente par le vendeur doit être expertisée par un professionnel de l’immobilier : expert, agent immobilier, notaire etc. Cette expertise permet de déterminer la valeur vénale (ou valeur de marché ou encore prix du bien immobilier en vente).

Le barème viager

Le barème viager est un outil indispensable pour assurer une transaction équitable entre l’acheteur et le vendeur (appelé débirentier et crédirentier lorsqu’il s’agit d’une vente en viager). Il existe une multitude de barèmes viagers, plus ou moins récents et fiables.

Le bouquet

Le montant du bouquet est bien souvent fixé par le vendeur dans un premier temps. Il pourra ensuite être négocié, à la hausse comme à la baisse, pour faire converger les intérêts de l’acheteur du logement.

Le DUH : Droit d’Usage et d’Habitation

Si le viager est occupé par le vendeur, la valeur vénale de l’appartement est diminué du droit d’usage et d’habitation. La valeur du DUH est la somme des loyers futurs qui seront probablement « payés » par le vendeur.

L’usufruit

Comme le DUH, l’usufruit est un droit issu du démembrement de la propriété d’un bien immobilier. Il est souvent peu utilisé dans le cas du viager car très peu avantageux pour l’acheteur.

La rente viagère

En déduisant le bouquet et le DUH à la valeur vénale, nous obtenons le « capital à renter », aussi appelé « capital constitutif ». Pour calculer la rente d’un viager, ce montant est converti en rente mensuelle grâce au barème viager.

Conclusion : un exemple de calcul de viager détaillé

Le calcul d’un viager occupé ou d’un viager libre repose sur de nombreux paramètres. Ne vous laissez pas découragé par tant de complexité! J’ai rédigé un article pour vous expliquer avec des exemples simples le calcul d’un viager immobilier.

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