Le calcul du viager immobilier

Le calcul d’un viager occupé ou d’un viager libre est complexe et dépend de nombreux paramètres contrairement à une simple transaction immobilière. Contrairement à une vente immobilière classique, un viager immobilier est également évalué sur les caractéristiques du vendeur. Notamment, son âge et son sexe.

Nous vous détaillons le calcul pas à pas :

1 : L’estimation de la valeur vénale

La première étape est l’estimation de la valeur vénale de l’appartement ou de la maison. La valeur vénale d’un bien immobilier est tout simplement la valeur du bien sur le marché immobilier. Le logement mis en vente par le vendeur doit être expertisée par un professionnel de l’immobilier : expert, agent immobilier, notaire etc. Cette expertise permet de déterminer la valeur vénale (ou valeur de marché ou encore prix du bien immobilier en vente).

2 : Le bouquet

Le montant du bouquet est bien souvent fixé par le vendeur dans un premier temps. Il pourra ensuite être négocié, à la hausse comme à la baisse, pour faire converger les intérêts de l’acheteur du logement.

Le vendeur devra donc fixer en premier lieu le bouquet et le retrancher à la valeur vénale de son appartement.

3 : Se procurer un barème viager

Le barème viager est un outil indispensable pour assurer une transaction équitable entre l’acheteur et le vendeur (appelé débirentier et crédirentier lorsqu’il s’agit d’une vente en viager). Il existe une multitude de barèmes viagers, plus ou moins récents et fiables.

Le barème viager permet de transformer un capital à renter en rente viagère et inversement.

Pour cela, il suffit de retenir le coefficient diviseur ou le taux de rente qui correspond à l’âge du ou des vendeurs. En effet, le calcul viager dépend de l’espérance de vie des vendeurs.

4 : Le DUH : Droit d’Usage et d’Habitation

Si le viager est occupé par le vendeur, la valeur vénale de l’appartement est diminué du droit d’usage et d’habitation. La valeur du DUH est la somme des loyers futurs qui seront probablement « payés » par le vendeur.

Pour le calculer, il suffit de prendre le coefficient multiplicateur ou taux de rente du barème viager et de l’appliquer au loyer annuel. Cette méthode, aussi appelée méthode économique permet de calculer le Droit d’Usage et d’Habitation.

Dans le cas d’un viager libre, vous n’avez pas besoin d’évaluer le Droit d’Usage et d’Habitation, aussi appelé abattement pour occupation.

4 bis : L’usufruit

Comme le DUH, l’usufruit est un droit issu du démembrement de la propriété d’un bien immobilier. Il est souvent peu utilisé dans le cas du viager car très peu avantageux pour l’acheteur. De la même manière que le DUH, l’usufruit peut être calculé de manière économique.

5 : La rente viagère

En déduisant le bouquet et le DUH à la valeur vénale, nous obtenons le « capital à renter », aussi appelé « capital constitutif ». Pour calculer la rente d’un viager, ce montant est converti en rente mensuelle grâce au barème viager.

Si le vendeur et l’acheteur du viager conviennent d’un viager occupé sans rentes, dans ce cas, l’acheteur ne paiera que le bouquet le jour de la signature du contrat. Le bouquet sera égal à la valeur du bien diminuée du Droit d’Usage et d’Habitation ou de l’usufruit si ce droit est conservé par le vendeur. Un viager sans rentes n’a pas de sens dans le cas d’un viager libre. En effet, il s’agira dans ce cas d’une vente classique car le bouquet est égal à la valeur vénale du logement.

Nous attirons votre attention sur la méthode de calcul utilisée. Les notaires utilisent une méthode de calcul viager que nous vous déconseillons (la méthode fiscale).

Exemple de calcul : la méthode

Nous vous expliquons dans cet article comment mettre en pratique la méthode de calcul d’un viager immobilier.

Alternative : Utiliser un logiciel de calcul viager

Afin de vous assister et vous aider dans le calcul de la rente viagère et du bouquet du viager immobilier que vous comptez acheter ou vendre, nous vous conseillons d’utiliser un outil de calcul viager. Il existe plusieurs simulateur de calcul viager en ligne sur le marché du viager. Nous voyons ensemble comment utiliser un logiciel de calcul viager.

 

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