Le viager peut être vu comme une vente donc le paiement par l’acheteur est différé. Comme l’achat d’un logement par le biais d’un crédit immobilier en quelques sortes… Pour cela, le vendeur va demander une hypothèque et l’insertion de la clause résolutoire dans l’acte notarié le jour de la vente chez le notaire. Cela lui permettra de se prémunir contre d’éventuels impayés d’arrérages de l’acheteur.

Ces modalités de paiement sont donc intéressantes pour l’acheteur, notamment s’il rencontre des difficultés à obtenir un crédit bancaire pour investir dans l’immobilier ou acheter sa résidence principale à cause de sa capacité d’endettement trop faible. Pour le vendeur, il s’agit surtout d’un complément de revenu pour compenser sa retraite. Il profitera d’ailleurs d’avantages fiscaux sur le bouquet et les rentes payées.

Sachant que la rente viagère doit être acquittée par l’acheteur jusqu’au décès du vendeur, le viager est un contrat aléatoire. Par conséquent, les calculs du viager sont très importants car ils assurent l’équilibre financier entre les engagements du vendeurs (vendre le le logement) et ceux de l’acheteur (payer le bouquet et la rente du viager).

Le calcul d’un viager occupé ou d’un viager libre est complexe et dépend de nombreux paramètres contrairement à une simple transaction immobilière. A la différence d’une vente immobilière classique, un viager immobilier est également évalué sur les caractéristiques du vendeur. Notamment, son âge et son sexe. Ce sont tous ces éléments qui permettront de déterminer le prix du viager. Vous trouverez un outil de calcul de rente viagère ici.

calcul viager

Nous vous détaillons la méthode de calcul du viager en 6 grandes étapes :

  1. L’estimation de la valeur vénale du logement ;
  2. Fixer le bouquet du viager ;
  3. Choisir son barème viager ;
  4. Appliquer un coefficient d’abattement pour occupation : calculer le DUH ;
  5. Le calcul de l’usufruit le cas échéant ;
  6. Calculer la rente viagère.

1 : L’estimation de la valeur vénale

La première étape est l’estimation de la valeur vénale de l’appartement ou de la maison. La valeur vénale d’un bien immobilier est tout simplement la valeur réelle du bien sur le marché immobilier (issu par expertise immobilière). Le logement mis en vente par le vendeur doit être expertisée par un professionnel de l’immobilier : expert, agent immobilier, notaire etc. Cette expertise permet de déterminer la valeur vénale (ou valeur de marché ou encore prix du bien immobilier en vente).

2 : Calculer le bouquet du viager

Le bouquet d’un viager est déterminé assez simplement : il est souvent fixé par le vendeur (appelé crédirentier du viager) dans un premier temps. Il pourra ensuite être négocié, à la hausse comme à la baisse, pour faire converger les intérêts de l’acheteur (appelé débirentier du viager) du logement.

Le vendeur devra donc fixer en premier lieu le bouquet et le retrancher à la valeur vénale de son appartement.

3 : Se procurer un barème viager pour vos calculs

Le barème viager est un outil indispensable pour assurer une transaction équitable entre l’acheteur et le vendeur (appelé débirentier et crédirentier lorsqu’il s’agit d’une vente en viager). Il existe une multitude de barèmes viagers, plus ou moins récents et fiables.

Le barème viager permet de transformer un capital à renter en rente viagère et inversement.

Pour cela, il suffit de retenir le coefficient diviseur ou le taux de rente qui correspond à l’âge du ou des vendeurs. En effet, le calcul viager dépend de l’espérance de vie des vendeurs.

Nous attirons votre attention sur le fait que le coefficient viager est très différent pour un viager à une tête (un seul vendeur) et un viager à deux têtes (couple de vendeurs). Si vous souhaitez acquérir ou vendre un viager à deux têtes, utilisez un barème viager spécifique pour pouvoir prendre en compte la réversion de la rente viagère.

Nous éditons un barème spécifique au viager. Il est à jour et vous permettra d’être confiant dans le montant de la rente viagère de votre viager.

4 : Le calcul du DUH : le Droit d’Usage et d’Habitation

Si le viager est occupé par le vendeur, le calcul du viager occupé s’obtient en diminuant à la valeur vénale de l’appartement, le droit d’usage et d’habitation (DUH). La valeur économique du DUH est la somme des loyers futurs qui seront en moyenne « payés » par le vendeur. La valeur économique du DUH dépend donc du taux de rendement locatif du logement vendu.

Pour calculer le droit d’usage et d’habitation, il suffit de prendre le coefficient multiplicateur ou taux de rente du barème viager et de l’appliquer au loyer annuel. Cette méthode, aussi appelée méthode économique permet de calculer le Droit d’Usage et d’Habitation.

Dans le cas d’un viager libre, vous n’avez pas besoin d’évaluer le Droit d’Usage et d’Habitation, aussi appelé abattement pour occupation.

4 bis : L’usufruit

Comme le DUH, l’usufruit est un droit issu du démembrement de la propriété d’un bien immobilier.

Il est souvent peu utilisé dans le cas du viager car très peu avantageux pour l’acheteur. En effet, l’usufruitier vendeur pourra louer son logement à un tiers. Ce qui signifie qu’à son décès, l’acheteur ne sera pas sûr de pouvoir récupérer son logement et d’en jouir librement si le locataire en place ne souhaite pas partir.

De la même manière que le DUH, l’usufruit peut être calculé de manière économique.

En retranchant l’usufruit à la valeur vénale libre de votre appartement viager, vous obtenez la valeur de la nue propriété.

5 : Le calcul de la rente viagère

En déduisant le bouquet et le DUH à la valeur vénale, nous obtenons le « capital à renter », aussi appelé « capital constitutif ». Pour calculer la rente viagère d’un viager, ce montant est converti en rente mensuelle grâce au barème viager.

Si le vendeur et l’acheteur du viager conviennent d’un viager occupé sans rentes, dans ce cas, l’acheteur ne paiera que le bouquet le jour de la signature du contrat viager. Le bouquet sera égal à la valeur du bien diminuée du Droit d’Usage et d’Habitation ou de l’usufruit si ce droit est conservé par le vendeur. Un viager sans rentes n’a pas de sens dans le cas d’un viager libre. En effet, il s’agira dans ce cas d’une vente classique car le bouquet est égal à la valeur vénale du logement.

Nous attirons votre attention sur la méthode de calcul utilisée. Les notaires utilisent une méthode de calcul viager que nous vous déconseillons (le calcul est obtenu avec le barème fiscal).

Enfin, la rente viagère sera revalorisée périodiquement, en général tous les ans. Et ce, selon l’indice des prix à la consommation qui est un indice publié par l’INSEE.

Pour éviter toute erreur dans vos calculs, nous vous recommandons l’utilisation de notre outil de calcul viager.

 

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Un exemple de calcul viager

Afin de fixer les idées, nous prenons un exemple de calcul viager occupé.

Prenons le cas d’un homme de 80 ans qui souhaite vendre sa maison en viager. Son notaire estime sa maison pour une valeur de 200 000€. Si le vendeur devait mettre en location sa maison, il pourrait la louer 1 000€. Enfin, il souhaite disposer d’une somme de 50 000€ lors de la vente.

La table de mortalité utilisée estime que le coefficient viager est de 9 ans.

L’abattement pour occupation est de 9 x 12 x 1 000€ = 108 000€. En prenant en compte le bouquet, le montant à renter est de 200 000€ – 108 000€ – 50 000€ = 42 000€.

La rente mensuelle est donc égale à 42 000€ / 9 / 12 = 389€.

Le logiciel de calcul viager : l’alternative pour vos calculs

Cette explication du calcul viager a consciemment été simplifiée. Afin d’affiner les calculs, des paramètres supplémentaires comme le sexe sont communément utilisés.

Une part importante de négociation peut également justifier des écarts entre le prix théorique, issu des tables de mortalité, et le prix convenu.

Afin de vous assister et vous aider dans le calcul de la rente viagère et du bouquet du viager immobilier que vous comptez acheter ou vendre, nous vous conseillons d’utiliser un outil de calcul viager. Il existe plusieurs simulateurs de calcul viager en ligne sur le marché du viager. Je vous présente mon logiciel de calcul viager et vous explique comment l’utiliser.

 

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Catégories : Le viager

10 commentaires

Pierre · 26 novembre 2017 à 21 h 06 min

Vraiment très intéressant
Le viager me paraît un peu abstrait et compliqué mais c’est encore une niche peu connue où on peut faire de belles affaires
Merci pour vos articles qui me permettent de comprendre un peu mieux

Cyril de Vita Pecunia · 27 novembre 2017 à 7 h 43 min

Bonjour Pierre,
Merci pour vos encouragements!

Jeremy · 10 avril 2018 à 17 h 31 min

Bonjour,

peut-on négocier le prix du bouquet et/ou de la rente? Merci

Cyril de Vita Pecunia · 11 avril 2018 à 7 h 51 min

Bonjour,

Il est tout à fait possible de négocier le prix du bouquet ou la rente d’un viager.
J’ai rédigé un article à ce sujet : https://www.vitapecunia.fr/negocier-viager/
La négociation passe par plusieurs leviers. Tout d’abord, la négociation de la valeur vénale du bien immobilier.
Vous pouvez ensuite négocier le bouquet si celui-ci est trop important mais attention, cela fera mathématiquement augmenter la rente.
Vous devrez donc argumenter pour prendre en compte une espérance de vie plus élevée que celle utilisée par le vendeur.
Pour cela, vous pouvez vous aider de mon barème viager ou encore des outils viager que je mets à disposition à cette adresse : https://www.vitapecunia.fr/calculateur-viager-vita-pecunia/

N’hésitez pas à revenir vers mois si vous avez besoin de plus d’explication ou d’aide.

Bonne journée,

Cyril

PETER NORTON · 10 mars 2019 à 13 h 09 min

Dans le cas de vente d’un bien acheté en viager, après le décès du vendeur, quel est le prix d’acquisition utilisé pour les impôts sur plus valus ? La valeur vénale lors de l’achat, ou la valeur diminuée par bouquet et/ou DUH ? Ce dernier augmenterait-il fortement le plus valu, à un niveau peut être insupportable ?

Cyril de Vita Pecunia · 10 mars 2019 à 13 h 52 min

Dans le cas d’une vente d’un bien acheté en viager, la valeur de cession retenue est le bouquet additionné du capital représentatif des rentes.
A la fin du viager, il s’agit donc de la valeur vénale.
La logique est la même pour un démembrement de propriété. Le nue-propriétaire retient une valeur de cession égale à la pleine propriété une fois qu’il récupère l’usufruit.
Sachez qu’il existe de nombreux cas d’exonération de plus-value. Notamment si vous habitez ensuite le bien acheté en viager ou que vous le revendez pour acheter votre résidence principale.
Vous aurez plus d’informations sur la page suivante : https://www.vitapecunia.fr/imposition-plus-value-viager/
J’espère vous avoir aidé !

PETER NORTON · 16 mars 2019 à 14 h 32 min

Merci de votre reponse,
Toutefois rien ne m’est pas encore clair…

Quand vous dites « la valeur de cession retenue est le bouquet additionné du capital représentatif des rentes. A la fin du viager, il s’agit donc de la valeur vénale », est-ce vraiment le cas? La « valeur venale » ne comprend_elle pas aussi le montant qui a ete deduit pour le D.U.H. ? En ce cas le prix initial d’acquisition, pour calcul de plus-valu, n’est-il pas « le bouquet additionné du capital représentatif des rentes – additionne aussi du valeur du D.U.H. » ?
Aussi, et pour etre clair, cette « valeur venale » en ce contexte, est precisement la valeur au temps de l’achat du viager (au debut), ou la valeur au moment de sa vente (apres deces du credirentier)? Cela n’est pas explique dans votre lien qui j’ai suivi, qui traite du point de vue du vendeur en viager, plutot de l’acheteur en viager.
Enfin, comment exactement sera calcule l’impot sur plus valu dans mon cas?

Je vous remercie encore par avance pour une explication complementaire, merci!
PN

LAETITIA ESPANOL · 5 avril 2019 à 14 h 20 min

Bonjour,
Je me posais la question du calcul sur un viager avec 2 têtes. Doit on cumuler les décotes DUH?

D’autre part pour un bien en copro, le débirentier peut-il récupérer les charges locatives sur le crédirentier?

Merci par avance,

Cyril de Vita Pecunia · 5 avril 2019 à 14 h 54 min

Bonjour,

Le calcul d’un viager sur deux têtes doit se faire à partir de l’espérance de vie du couple qui ne dépend pas de l’espérance de vie de chaque conjoint.

Vous ne pouvez donc pas prendre les deux décotes pour trouver la décote du couple. Cela revient d’ailleurs à dire que l’espérance de vie du couple est la somme des espérance de vie de chaque conjoint. Un couple de 75 ans aurait dans ce cas une espérance de vie de 115 ans…

Vous retrouverez les facteurs viagers pour le calcul du DUH d’un couple dans le barème Vita Pecunia : https://www.vitapecunia.fr/bareme-viager/

Si vous souhaitez un outil complet pour vous faire tous les calculs, utilisez plutôt le calculateur viager : https://www.vitapecunia.fr/calculateur-viager-vita-pecunia/

Concernant les charges de copropriété, la situation est similaire au cas bailleur / locataire où le bailleur est assimilé à l’acheteur du viager et le locataire est le vendeur.
Le vendeur a à sa charge les charges locatives et sa consommation d’eau, d’électricité ou de chauffage.
Les autres charges, comme les frais d’ascenseur ou de gardien sont payées par l’acheteur du viager.

Cyril

LAETITIA ESPANOL · 6 avril 2019 à 11 h 14 min

Bonjour,
Merci beaucoup Cyril pour ces précisions.
Bien cordialement.

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