En achetant ou en vendant un bien immobilier en viager, vous avez la possibilité de moduler le bouquet ou les rentes viagères (à la condition que votre vendeur ou acheteur soit d’accord bien sûr).
Cela vous permet donc d’obtenir un placement ou des revenus en fonction de vos besoins.
Vous vendez un bien en viager et préférez obtenir une rente à vie ? Privilégiez les rentes viagères et baissez le bouquet en contrepartie.
Vous êtes acheteur et vous souhaitez investir un capital d’un coup ? Achetez un bien sans rentes viagères !
L’équilibre entre le bouquet et les rentes viagères
Toutes choses étant égales par ailleurs, demander plus de rentes viagères, c’est accepter de baisser le bouquet du viager. Et inversement : une baisse des rentes entraîne la hausse du bouquet.
En effet, dans le viager, tout est question d’équilibre !
Pour bien comprendre, revenons au calcul du viager.
Si le viager est occupé, l’acheteur acquiert un bien décoté. La décote correspondant à la valeur du DUH (Droit d’Usage et d’Habitation, c’est-à-dire le droit conservé par le vendeur qui lui permet de rester à vie dans son logement). Ce prix décoté est appelé valeur d’occupation du bien.
La valeur d’occupation est ensuite répartie entre le bouquet et les rentes viagères. On a donc la formule :
Valeur occupée = Bouquet + Sommes des rentes viagères
Ainsi, si j’augmente la valeur du bouquet, je baisse mécaniquement celle des rentes. Vous conviendrez que baisser de 100€ le bouquet aura un impact plus faible sur la rente mensuelle puisque ces 100€ seront répartis sur les rentes mensuelles (dont le nombre est estimé par l’espérance de vie du vendeur).
Vous l’avez compris : ce n’est pas parce que vous payez un petit bouquet pour votre viager que vous faites une bonne opération (dans le sens rentable). Vous devez plutôt retenir des montants en accord avec le vendeur mais aussi qui vous convienne : si vous avez une capacité d’épargne mensuelle élevée et peu d’apport, privilégiez la rente. Si vous avez un capital important à placer, vous pouvez diminuer les rentes.
Le risque sous-jacent au bouquet et aux rentes viagères
Jusqu’à présent, je vous ai dit qu’il fallait adapter le bouquet et les rentes en fonction de vos capacités d’investissement (acheteur) ou vos besoins financiers (vendeur).
En réalité, cela n’est pas tout à fait vrai.
Modifier le bouquet et les rentes change également le risque et la rentabilité de l’opération en viager.
Nous illustrerons les exemples ci-dessous avec des simulations faites par le calculateur viager Vita Pecunia.
Les caractéristiques du bien sont les suivantes :
Augmenter le bouquet du viager
En augmentant le bouquet vous diminuez les rentes, voire vous les supprimez totalement (on parle alors de viager sans rentes)
Pour le vendeur : cela vous permet d’obtenir le capital le plus élevé possible (le bouquet étant égal à la valeur occupée du bien). Vous pouvez utiliser le capital pour vos propres besoins, le transmettre à vos enfants par exemple ou encore le placer pour qu’il vous procure une rente à vie (c’est même d’ailleurs parfois plus efficace que de convertir du capital en rentes et le demander au débirentier – l’acheteur). Si le bien était votre résidence principale, bonne nouvelle : vous êtes exonéré d’impôts sur la plus-value ! Ce qui n’est pas le cas de rentes viagères (vous bénéficiez toutefois d’un abattement). Vous supprimez totalement le risque de faillite de l’acheteur.
Pour l’acheteur : certes, cela vous demande d’immobiliser un capital plus élevé dès le début. La rentabilité de l’opération est plus faible puisque vous n’étalez pas l’achat dans le temps (vous ne faites donc pas levier sur le crédit accordé par le vendeur). Néanmoins, vous pouvez mieux négocier le prix du bien dès le début puisque vous apportez un avantage certain au vendeur : cash immédiat, pas de risque de faillite etc. Vous pouvez aussi demander à votre banque de financer le bouquet (impossible avec des rentes puisque le vendeur prendrait une garantie hypothécaire sur le bien). Vous ne faites pas peser le risque financier des rentes à vos héritiers si vous veniez à décéder prématurément. Enfin, vous minimisez le risque associé à la surlongévité : en cas de décès tardif, vous serez simplement privé de la jouissance du bien, vous ne paierez pas des rentes supplémentaires.
Augmenter les rentes viagères
Augmenter les rentes viagères va mécaniquement faire baisser le bouquet de votre viager. Dans le cas extrême, vous pouvez obtenir un viager sans bouquet.
Si vous êtes vendeur, je vous conseille toujours de mettre un petit bouquet. Vérifiez les raisons pour lesquelles l’acheteur ne souhaite pas mettre de bouquet le cas échéant. Cela peut traduire une mauvaise santé financière qui pourrait vous mettre en difficulté par la suite.
Néanmoins, maximiser les rentes viagères présente également des avantages de taille pour l’acheteur et le vendeur.
Pour le vendeur : Vous obtenez une rente à vie d’un montant qui pourrait vous garantir de vivre confortablement jusqu’à la fin de vos jours. Celle-ci est réévaluée tous les ans selon l’inflation, ce qui vous couvre contre la hausse généralisée des prix. Le seul inconvénient est de perdre une partie du prix de votre bien en cas de décès prématuré… vous ne serez plus là mais votre succession sera amputée (dans ce cas, attention si vous souhaitez protéger vos proches).
Pour l’acheteur : Si vous possédez une bonne capacité d’épargne mensuelle, vous pouvez même acheter plusieurs viagers à faible bouquet. Vous mutualisez ainsi vos viagers et diminuez le risque de surlongévité. En privilégiant les rentes viagères, vous augmentez la rentabilité de l’opération (effet de levier du crédit-vendeur) mais le risque est aussi amplifié en cas de surlongévité : vous surpayez beaucoup plus le bien dans ce cas. Inversement, en cas de décès prématuré, la rentabilité de l’opération explose.
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