Les calculs viagers peuvent rapidement être complexes. Il existe de nombreuses méthodes, plus ou moins fiables pour calculer un viager immobilier : barème viager, délégué à un expert viager ou un notaire qualifié…
Nous vous proposons deux simulateurs de calcul viager pour vous simplifier l’évaluation d’un viager.
Vita Pecunia est aujourd’hui l’un des premiers distributeurs de solutions de calcul viager, notamment avec ses deux simulateurs viagers pour vous accompagner dans votre transaction immobilière en viager.
Que vous soyez professionnel (agent immobilier, notaire…) ou particulier (acheteur comme vendeur).
Notre simulateur de calcul viager gratuit pour les vendeurs de viager
Nous disposons d’un simulateur de calcul viager gratuit pour la vente d’un bien et réservé uniquement aux vendeurs de viager.
Il leur permet d’obtenir une étude simple et rapide avec 3 propositions de prix.
Cet outil vous sera utile si vous souhaitez vendre votre bien immobilier en viager mais que vous ne connaissez pas :
- La valeur locative du bien
- Le bouquet souhaité
- La rente mensuelle cible
L’outil en ligne, à partir de quelques questions simples, vous permettra d’évaluer le bouquet et les rentes du viager. Plusieurs propositions vous seront communiquées.
Ainsi cet outil vous permettra de gagner du temps et d’avoir un résultat fiable.
Il convient donc de comprendre qu’il est plus facile d’employer ce type de logiciel pour un calcul assez complexe que de le réaliser à la main. Il vous suffit d’insérer les composants et d’ajuster les divers paramètres et le logiciel s’en charge.
Vous êtes propriétaire de votre logement et vous souhaitez obtenir des revenus complémentaires tout en restant chez vous ?
Notre logiciel de calcul viager pour les professionnels
Notre simulateur viager est un logiciel directement exécutable en ligne au sein d’un espace digital sécurisé. Il vous permet de calculer les différents éléments d’un viager immobilier.
Vous êtes un professionnel de l’immobilier ?
Le simulateur de calcul viager et les types de viager possibles
Le logiciel viager vous permettra de simuler un nombre plus conséquent de viagers (et ainsi trouver des montages plus performants que ceux que vous imaginiez dans un premier temps) :
- Les viagers avec réserve de DUH et d’usufruit ;
- Les viagers temporaires ;
- Ajouter des taux d’inflation et de revalorisation de l’immobilier personnalisés.
La simulation d’un viager occupé avec notre outil de calcul
Un viager occupé est une vente immobilière dans laquelle le vendeur conserve le droit d’usage et d’habitation du logement.
Par conséquent, il faut déterminer un abattement pour occupation afin de prendre en compte le fait que le vendeur reste dans les lieux.
Pour cela, le simulateur en ligne de viager occupé va déterminer le montant du DUH et le retrancher à la valeur vénale (ou valeur de marché) du bien immobilier.
En soustrayant ensuite le bouquet, on obtient le capital à renter. Il s’agit du montant qui doit être converti en rente.
Enfin, le logiciel viager applique le coefficient diviseur viager du barème (ou le taux de rente) sélectionné pour trouver le montant de la rente viagère.
La simulation d’un viager libre
Le simulateur intègre le calcul d’un viager libre. Cela permet de déterminer la rente viagère d’un viager qui ne sera pas occupé par le vendeur crédirentier.
Pour rappel, un viager libre est une transaction immobilière dans laquelle le vendeur quitte les lieux (ou vend une résidence secondaire).
Vous n’avez donc pas besoin de calculer de droit d’usage et d’habitation pour un viager libre.
Le simulateur en ligne de viager libre va donc soustraire à la valeur vénale du bien immobilier le bouquet, puis appliquer le coefficient multiplicateur ou diviseur viager du barème sélectionné par l’utilisateur.
Testez la version de démonstration du logiciel viager
Nous mettons à votre disposition une version de démonstration gratuite du simulateur viager. Cette version a des fonctionnalités limitées et si vous souhaitez déterminer une rente précise, nous vous recommandons fortement de commander ensuite la version complète du simulateur de calcul viager.
La version de démonstration ne vous permettra pas de calculer certains viagers, comme les viagers avec réserve d’usufruit, les viagers à deux têtes (couples) ou encore l’utilisation d’un barème spécial viager.
D’autre part, la version d’essai ne propose pas les dernières fonctionnalités du logiciel mis à jour. La table de mortalité est une table INSEE dont l’utilisation n’est pas optimale pour les débirentiers de moins de 90 ans.
Le calculateur viager a été construit par des actuaires (professionnels du risque viager travaillant dans les compagnies d’assurance).
Le fonctionnement du logiciel de calcul viager en détail
L’évaluation d’un viager se compose de :
- Du bouquet : le montant payé au comptant par l’acheteur débirentier lors de la vente immobilière ;
- Des rentes viagères : ce sont les rentes payées périodiquement par l’acheteur au vendeur.
Pour calculer ces deux montants, le simulateur viager a besoin des hypothèses suivantes :
- L’âge du vendeur crédirentier ;
- La valeur vénale du bien immobilier vendu ;
- Le bouquet une fois qu’il est déterminé après négociation entre les deux parties ;
- Le taux de capitalisation de la rente (facultatif).
Voici les informations à compléter sur le simulateur viager en ligne :
Le type de contrat viager à renseigner sur le logiciel viager
Ici, vous devez renseigner le type de viager : viager occupé avec réserve d’usufruit ou de DUH ou encore viager libre.
La durée d’engagement du viager vous permet de retenir une durée indéfinie (durée viagère – jusqu’au décès du crédirentier) ou une durée fixe. Dans ce cas, il s’agit d’un viager temporaire qui permettra à l’acheteur de sortir de son engagement financier à l’issue de cette période fixée contractuellement à la signature du viager temporaire.
Les caractéristiques du vendeur
Vous avez le possibilité d’utiliser différentes tables de mortalité : les tables des assureurs (TGH TGF 05) ou les tables de mortalité INSEE.
Vous pouvez préciser si le vendeur est une personne seule ou un couple ainsi que ses caractéristiques :
- L’âge du vendeur
- Le sexe du vendeur
Le taux technique de la rente
Le vendeur peut demander une rémunération de la conversion du capital à renter en rentes. Autrement dit, le fait qu’il accepte le paiement en rentes viagères peut être rémunéré (un peu comme une banque). C’est ce que l’on appelle le taux technique de la rente.
L’utilisateur peut personnaliser cette donée.
Les caractéristiques du bien immobilier
La valeur vénale et locative du bien immobilier vont avoir un impact sur la détermination des rentes viagère et du bouquet du viager. C’est la raison pour laquelle vous devrez compléter le bloc « Caractéristiques du bien immobilier » :
Vous devez renseigner la valeur vénale du bien hors frais d’agence (c’est-à-dire sa valeur sur le marché de l’immobilier) ainsi que le bouquet désiré.
Enfin, entrez une estimation du loyer hors charges du bien immobilier.
Ajoutez les charges annuelles du bien :
- Taxe foncière annuelle : entrez le montant de la dernière taxe foncière payée par le vendeur
- Charges de copropriété annuelles : saisissez le montant des charges annuelles si le bien est acquis dans une copropriété. Ce montant de charges ne doit pas comprendre les charges récupérables auprès du locataire.
- L’assurance PNO : entrez le montant de l’assurance propriétaire non occupant du bien immobilier
Dans le cas d’un viager occupé, il existe plusieurs méthodes de valorisation du droit réservé au vendeur (usufruit ou DUH) :
- La méthode économique qui se base sur la valeur locative du bien immobilier. Il s’agit de la méthode la plus juste selon nous
- La « méthode du notaire » qui se base sur le barème fiscal pour évaluer le montant de l’usufruit ou du DUH. Cette méthode étant beaucoup trop simpliste, nous vous la recommandons uniquement dans le cadre d’une transmission. En effet, n’importe quel spécialiste du viager immobilier vous dira qu’elle n’est pas équitable.
Les hypothèses de modélisation du simulateur viager
Si on voit le viager comme une facilité de paiement accordée par le vendeur à l’acheteur, il est tout à fait acceptable d’introduire un taux d’intérêt dans le montage.
On l’appelle le taux technique. Comme pour un prêt immobilier, plus ce taux est élevé et plus la rente viagère va être importante. Ce taux est à fixer en concertation entre l’acheteur et le vendeur. Le simulateur viager vous permet de modifier ce taux à votre guise (uniquement dans la version complète du simulateur).
Vous pouvez également fixer des hypothèses :
- Sur le terme des loyer et des rentes : vous pouvez décider de payer les rentes à terme échu ou à terme échoir.
- Sur l’immobilier : vous pouvez fixer une hypothèse de revalorisation de l’immobilier
- Sur les rentes viagères (inflation) : à déterminer en fonction de l’indice de revalorisation du contrat viager mais le taux est souvent proche de l’inflation INSEE.
Le calcul de l’espérance de vie du vendeur
Le simulateur viager vous retourne l’espérance de vie calculée selon la table de mortalité retenue :
L’espérance de vie est l’âge moyen de décès du vendeur : il s’agit donc du nombre d’année moyen restant à vivre.
Les résultats de la simulation de viager
Vous avez la possibilité d’éditer une étude personnalisée à la fin de la simulation :
Les éléments importants de la simulation sont rappelés :
- La valeur vénale
- Le bouquet
L’usufruit ou le droit d’usage et d’habitation est calculé.
On détermine ainsi le montant à renter qui est la différence entre la valeur vénale, le bouquet et le droit réservé par le vendeur.
Ce montant à renter est ensuite converti en rentes viagères mensuelles.
Le taux de rentabilité est calculé en fonction de la durée du viager (de l’espérance de vie réelle du vendeur). Il vous permet de mesurer la rentabilité de l’opération selon les hypothèses renseignées. Ce taux peut être comparé à n’importe quel autre placement financier ou immobilier (au regard du risque pris, bien évidemment).
Des éléments graphiques sont affichés afin que vous puissiez :
- Voir la répartition de la valeur vénale : usufruit/DUH, bouquet et rentes
- Constater chaque année l’évolution du prix du bien et du cumul des paiements faits par l’acheteur. Ce graphique est très utile pour visualiser l’évolution de la rentabilité et du risque de l’opération d’investissement en viager
Pourquoi les rentes viagères sont différentes en fonction des méthodes de calcul ?
Il n’existe pas de rente viagère exacte. En effet, le viager est un contrat aléatoire et par définition, la rente doit donc être défini de gré à gré, par le vendeur et l’acheteur.
Néanmoins, déterminer avec précision la rente viagère idéale vous permettra d’obtenir un point de référence dans la négociation de votre viager. Que vous soyez acheteur, vendeur ou professionnel intermédiaire dans la vente.
Pour cela, nous avons développé un simulateur viager très complet. Le nombre de variables permettant de déterminer la rente viagère est important, ce qui en fait un calculateur extrêmement précis.
Vous êtes un professionnel de l’immobilier ?
Les caractéristiques du simulateur viager Vita Pecunia
Voici les principales caractéristiques du simulateur Vita Pecunia pour réaliser vos simulations de viager immobilier (calculs du bouquet et des rentes viagères) :
- Table de mortalité des assureurs (TGH TGF 05), INSEE, comparatif avec la méthode notaire et le barème classique
- Simulation de couples vendeurs
- Age et sexe paramétrables
- Calcul des viagers occupés (réserve de DUH ou d’usufruit) et des viagers libres
- Compatible avec les viagers temporaires
- Possibilité d’intégrer un taux technique de la rente viagère
- Hypothèses de revalorisation du foncier et de l’inflation.
- Calcul du taux de rentabilité
- Outil 100% en ligne
Notre conseil sur l’utilisation de notre calculatrice de viager
Il n’existe pas de rente viagère exacte car le viager reste un contrat aléatoire. Nous vous conseillons donc de mettre toutes vos chances de votre côté pour réussir votre viager en vous équipant d’un outil perfectionné et performant.
Sachant qu’une transaction viagère implique plusieurs centaines de milliers d’euros, il est plus raisonnable de se tourner vers une formule professionnelle et qualitative pour utiliser un simulateur viager. Vous pourrez d’ailleurs justifier le calcul devant le notaire, l’acheteur ou le vendeur.
En savoir plus sur le simulateur viager
- Calcul viager occupé
- Les barèmes viagers
- Calculer la rentabilité d’un viager
- Calculer les frais de notaire d’un viager
Bonjour,
merci pour cet article très intéressant.
Je m’interroge sur le viager libre et je ne comprends pas pourquoi on tient compte de la valeur locative du bien.
En effet en fonction de l’espérance de vie, de la valeur vénale du bien et du montant du bouquet, on peut se retrouver avec une rente inférieure à la valeur locative.
Sachant que les contraintes en tant que bailleur ne sont quand même pas les mêmes que celles d’un créditrentier.
Comment est calculé cette valeur locative dans la rente ?
Qu’en pensez vous ?
Cordialement
Bonjour,
Merci pour votre retour sur la qualité de notre article.
Il n’y a pas de lien entre la valeur locative du bien et les caractéristiques d’un viager libre. La valeur locative n’entre pas dans le calcul d’un viager libre.
En revanche, certaines jurisprudence ont annulé des viagers libres qui présentaient un très fort déséquilibre. Je pense que vous devez faire allusion à cela dans votre commentaire.
Par déséquilibre, il faut entendre valeur vénale manifestement sous-estimée (rescision pour lésion), loyer très largement supérieur à la rente viagère du viager libre et absence de bouquet.
Si vous payez un bouquet, il est tout à fait normal de rencontrer des cas où le loyer du bien sera supérieur à la rente viagère. Cela ne posera pas de problème par la suite.
Bien à vous,
Cyrille
Bonjour , avant l’achat de votre outil de calcule , question: est ce qu’il a la fonction de la rentre dite progressive et non reversible ? merci d’avance
Bonjour,
La rente calculée sera revalorisée selon l’indice indiqué dans le contrat de vente. Il est possible de modifier ce taux si vous souhaitez revaloriser contractuellement la rente selon un certain pourcentage.
Par défaut, la rente est réversible sur le conjoint survivant.
Cyrille
Bonjour, je suis veuf et je profite du pavillon que je possédais avec ma femme disparue. Je voudrais savoir, si je décide de vendre mon pavillon en viager, si je dois donner à mes enfants la moitié de la vente ainsi que la moitié de la rente du viager. Ou si je jouis à 100% du bouquet ainsi que de la rente viagère. Ce qui me permettrait de pouvoir vivre aisément jusqu’à la fin de ma vie.
Cordialement
Bonjour,
Tout dépend de ce qui a été hérité par les enfants de votre femme. S’ils possèdent une partie de votre logement (en pleine propriété ou en nue-propriété), vous êtes propriétaire indivisaire avec eux. Ils bénéficieront donc d’une partie du montant de la vente (à hauteur de leur quote-part dans la succession).
Bien à vous,
Cyrille