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Le simulateur viager pour vos calculs de viager immobilier

Le calcul viager est probablement l’étape la plus complexe dans une opération de vente en viager. Il existe de nombreuses méthodes, plus ou moins fiables pour calculer un viager immobilier : barème viager, déléguer à un agent immobilier ou un notaire qualifié… Vita Pecunia est aujourd’hui l’un des premiers distributeurs de solutions de calcul viager, notamment avec son simulateur viager pour vous accompagner dans votre transaction immobilière en viager. Que vous soyez professionnel (agent immobilier, notaire…) ou particulier (acheteur comme vendeur).

Nous vous présentons ci-dessous notre outil de calcul de rentes viagère et de rentabilité de viager.

Comment fonctionne notre logiciel de calcul viager ?

Notre simulateur viager est un logiciel directement exécutable en ligne au sein d’un espace digital sécurisé. Ils vous permet de calculer les différents éléments d’un viager immobilier.

Nous vous présentons l’outil viager en vidéo ci-dessous :

Utiliser le logiciel maintenant Utiliser le logiciel de démonstration

Quels sont les types de viager que l’on peut calculer avec le logiciel ?

Avec la version de démonstration, vous pourrez calculer plusieurs types de viager :

  • Les viagers occupés ;
  • Les viagers libres.

La version complète vous permettra de simuler un nombre plus conséquent de viager (et ainsi trouver des montages plus performants que ceux que vous imaginiez dans un premier temps) :

  • Les viagers avec réserve d’usufruit ;
  • Les viagers temporaires ;
  • Des taux de revalorisation et d’actualisation personnalisés.

La simulation d’un viager occupé

Un viager occupé est une vente immobilière dans laquelle le vendeur conserve le droit d’usage et d’habitation du logement.

Par conséquent, il faut déterminer un abattement pour occupation afin de prendre en compte le fait que le vendeur reste dans les lieux.

Pour cela, le simulateur en ligne de viager occupé va déterminer le montant du DUH et le retrancher à la valeur vénale (ou valeur de marché) du bien immobilier.

En soustrayant ensuite le bouquet, on obtient le capital à renter. Il s’agit du montant qui doit être converti en rente.

Enfin, le logiciel viager applique le coefficient diviseur viager du barème sélectionné pour trouver le montant de la rente viagère.

La simulation d’un viager libre

La plupart des simulateurs intègre le calcul d’un viager libre. Cela permet de déterminer la rente viagère d’un viager qui ne sera pas occupé par le vendeur crédirentier.

Pour rappel, un viager libre est une transaction immobilière dans laquelle le vendeur quitte les lieux (ou vend une résidence secondaire).

Vous n’avez donc pas besoin de calculer de droit d’usage et d’habitation pour un viager libre.

Le simulateur en ligne de viager libre va donc soustraire à la valeur vénale du bien immobilier le bouquet, puis appliquer le coefficient multiplicateur ou diviseur viager du barème sélectionné par l’utilisateur.

Le fonctionnement du logiciel en détails

L’évaluation d’un viager se compose de :

  • Le bouquet : le montant payé au comptant par l’acheteur débirentier lors de la vente immobilière ;
  • Les rentes viagères : ce sont les rentes payées périodiquement par l’acheteur au vendeur.

Pour calculer ces deux montants, le simulateur viager a besoin des hypothèses suivantes :

  • L’âge du vendeur crédirentier ;
  • La valeur vénale du bien immobilier vendu ;
  • Le bouquet une fois qu’il est déterminé après négociation entre les deux parties ;
  • Le taux de rente ;
  • Éventuellement d’autres variables, comme la catégorie socio professionnelle du vendeur.

Voici les informations à compléter sur le simulateur viager en ligne :

Le type de contrat viager

Ici, vous devez renseigner le type de viager : viager occupé avec réserve d’usufruit ou de DUH ou encore viager libre.

La durée d’engagement du viager vous permet de retenir une durée indéfinie (durée viagère – jusqu’au décès du crédirentier) ou une durée fixe. Dans ce cas, il s’agit d’un viager temporaire qui permettra à l’acheteur de sortir de son engagement financier à l’issue de cette période fixée contractuellement à la signature du viager temporaire.

Les caractéristiques du vendeur

Vous avez le possibilité d’utiliser différentes tables de mortalité : les tables des assureurs (TGH TGF 05), les tables de mortalité INSEE ou encore la table de Vita Pecunia, plus adaptée à la mortalité des crédirentiers.

Le bloc « Caractéristiques du vendeur » vous permet de préciser si le vendeur est une personne seule ou un couple ainsi que ses caractéristiques :

  • L’âge du vendeur
  • Le sexe du vendeur
  • La catégorie socio-professionnelle du vendeur pour encore plus de précision (de nombreuses études ont montré la corrélation entre la mortalité et la CSP)

Les caractéristiques du bien immobilier

La valeur vénale et locative du bien immobilier vont avoir un impact sur la détermination des rentes viagère et du bouquet du viager. C’est la raison pour laquelle vous devrez compléter le bloc « Caractéristiques du bien immobilier » :

Vous devez renseigner la valeur vénale du bien (c’est-à-dire sa valeur sur le marché de l’immobilier) ainsi que le bouquet désiré.

Dans le cas d’un viager occupé, il existe plusieurs méthodes de valorisation du droit réservé au vendeur (usufruit ou DUH) :

  • La méthode économique qui se base sur la valeur locative du bien immobilier. Il s’agit de la méthode la plus juste selon nous
  • La « méthode du notaire » qui se base sur le barème fiscal pour évaluer le montant de l’usufruit ou du DUH. Cette méthode étant beaucoup trop simpliste, nous vous la recommandons uniquement dans le cadre d’une transmission. En effet, n’importe quel spécialiste du viager immobilier vous dira qu’elle n’est pas équitable.

Enfin, entrez une estimation du loyer hors charges du bien immobilier.

Les variables qui suivent ne sont nécessaires que dans le cadre d’une réserve d’usufruit :

  • Taxe foncière annuelle : entrez le montant de la dernière taxe foncière payée par le vendeur
  • Charges annuelles : saisissez le montant des charges annuelles si le bien est acquis dans une copropriété. Ce montant de charges ne doit pas comprendre les charges récupérables auprès du locataire.
  • L’assurance PNO : entrez le montant de l’assurance propriétaire non occupant du bien immobilier

Le simulateur vous retourne les différents ratios et montant de l’opération :

  • Le loyer net de charges
  • Le rendement locatif brut : ratio des loyers HC et de la valeur vénale du bien
  • Le rendement locatif net de charges : ratio des loyers HC diminués des charges annuelles et de la valeur vénale du bien

Les hypothèses de modélisation

Si on voit le viager comme une facilité de paiement accordée par le vendeur à l’acheteur, il est tout à fait acceptable d’introduire un taux d’intérêt dans le montage.

On l’appelle le taux d’actualisation. Comme pour un prêt immobilier, plus ce taux est élevé et plus la rente viagère va être importante. Ce taux est à fixer en concertation entre l’acheteur et le vendeur. Le simulateur viager vous permet de modifier ce taux à votre guise (uniquement dans la version complète du simulateur).

Vous pouvez également fixer des hypothèses de revalorisation :

  • Sur le loyer : le taux de revalorisation du loyer. Généralement, on retient un taux proche de l’inflation
  • Sur les charges : de même, vous pouvez retenir un taux proche de l’inflation
  • Sur l’immobilier : vous pouvez fixer une hypothèse de revalorisation de l’immobilier
  • Sur les rentes viagères : à déterminer en fonction de l’indice de revalorisation du contrat viager mais le taux est souvent proche de l’inflation INSEE.

Le calcul de l’espérance de vie du vendeur

Le simulateur viager vous retourne l’espérance de vie calculée selon la table de mortalité retenue :

L’espérance de vie est l’âge moyen de décès du vendeur. On obtient ensuite l’espérance de vie résiduelle par différence avec son âge actuel. Il s’agit donc du nombre d’année moyen restant à vivre.

Les quantiles sont d’excellents indicateurs pour mesurer le risque du viager : un quantile de survie à 50% vous dit que dans 50% des cas, le vendeur peut vivre au moins l’âge indiqué.

Enfin, le facteur de rente, aussi appelé coefficient viager permet de convertir un capital en rentes viagères annuelles.

Les résultats de la simulation de viager

Les résultats de la simulation viagère sont instantanément calculés :

Les éléments importants de la simulation sont rappelés :

  • La valeur vénale
  • Le bouquet

L’usufruit ou le droit d’usage et d’habitation est calculé.

On détermine ainsi le montant à renter qui est la différence entre la valeur vénale, le bouquet et le droit réservé par le vendeur.

Ce montant à renter est ensuite converti en rentes viagères mensuelles.

Le TRI est le taux de rentabilité interne. Il vous permet de mesurer la rentabilité de l’opération selon les hypothèses renseignées. Ce taux peut être comparé à n’importe quel autre placement financier ou immobilier (au regard du risque pris, bien évidemment).

Des éléments graphiques sont affichés afin que vous puissiez :

  • Voir la répartition de la valeur vénale : usufruit/DUH, bouquet et rentes
  • Voir la décomposition de la pleine-propriété entre l’usufruit/DUH et nue-propriété
  • Constater chaque année l’évolution du prix du bien, du « stock » de rentes à payer, de la valeur du DUH et de la probabilité que le vendeur soit en vie. Ce graphique est très utile pour visualiser l’évolution de la rentabilité et du risque de l’opération d’investissement en viager

Pourquoi les rentes viagères sont différentes en fonction des méthodes de calcul ?

Il n’existe pas de rente viagère exacte. En effet, le viager est un contrat aléatoire et par définition, la rente doit donc être défini de gré à gré, par le vendeur et l’acheteur.

Néanmoins, déterminer avec précision la rente viagère idéale vous permettra d’obtenir un point de référence dans la négociation de votre viager. Que vous soyez acheteur, vendeur ou professionnel intermédiaire dans la vente.

Pour cela, nous avons développé un simulateur viager très complet. Le nombre de variables permettant de déterminer la rente viagère est important, ce qui en fait un calculateur extrêmement précis.

La possibilité de tester une version de démonstration du logiciel viager

Nous mettons à votre disposition une version de démonstration gratuite du simulateur viager. Cette version a des fonctionnalités limitées et si vous souhaitez déterminer une rente précise, nous vous recommandons fortement de commander ensuite la version complète du simulateur de calcul viager.

La version de démonstration ne vous permettra pas de calculer certains viagers, comme les viagers avec réserve d’usufruit, les viagers à deux têtes (couples) ou encore l’utilisation d’un barème spécial viager.

D’autre part, la version d’essai ne propose pas les dernières fonctionnalités du logiciel mis à jour. La table de mortalité est une table INSEE dont l’utilisation n’est pas optimale pour les débirentiers de moins de 90 ans.

Le calculateur viager a été construit par des actuaires (professionnels du risque viager travaillant dans les compagnies d’assurance).

Utiliser le logiciel maintenant Utiliser le logiciel de démonstration

 

Les caractéristiques du simulateur viager Vita Pecunia

Voici les principales caractéristiques du simulateur Vita Pecunia pour réaliser vos simulations de viager immobilier (calculs du bouquet et des rentes viagères) :

  • Table de mortalité Vita Pecunia basée sur la table des assureurs (TGH TGF 05)
  • Simulation de couples vendeurs
  • Age et sexe paramétrables
  • Calcul des viagers occupés (réserve de DUH ou d’usufruit) et des viagers libres
  • Compatible avec les viagers temporaires
  • Possibilité d’intégrer un taux d’actualisation et une revalorisation de la rente viagère
  • Hypothèses de revalorisation : loyers, foncier, charges etc.
  • Calcul du taux de rentabilité interne (TRI)
  • Outil 100% en ligne

Notre conseil sur l’utilisation de notre calculatrice de viager

Il n’existe pas de rente viagère exacte car le viager reste un contrat aléatoire. Nous vous conseillons donc de mettre toutes vos chances de votre côté pour réussir votre viager en vous équipant d’un outil perfectionné et performant.

Sachant qu’une transaction viagère implique plusieurs centaines de milliers d’euros, il est plus raisonnable de se tourner vers une formule professionnelle et qualitative pour utiliser un simulateur viager. Vous pourrez d’ailleurs justifier le calcul devant le notaire, l’acheteur ou le vendeur.

Utiliser le logiciel maintenant Utiliser le logiciel de démonstration

Nous éditons des solutions de calcul dédiées au viager immobilier. Si vous préférez une simulation personnalisée ou télécharger notre barème viager, consultez la page de nos services.

4 commentaires sur “Le simulateur viager pour vos calculs de viager immobilier”

  1. Bonjour, je suis veuf et je profite du pavillon que je possédais avec ma femme disparue. Je voudrais savoir, si je décide de vendre mon pavillon en viager, si je dois donner à mes enfants la moitié de la vente ainsi que la moitié de la rente du viager. Ou si je jouis à 100% du bouquet ainsi que de la rente viagère. Ce qui me permettrait de pouvoir vivre aisément jusqu’à la fin de ma vie.
    Cordialement

    1. Bonjour,
      Tout dépend de ce qui a été hérité par les enfants de votre femme. S’ils possèdent une partie de votre logement (en pleine propriété ou en nue-propriété), vous êtes propriétaire indivisaire avec eux. Ils bénéficieront donc d’une partie du montant de la vente (à hauteur de leur quote-part dans la succession).
      Bien à vous,
      Cyrille

  2. Bonjour , avant l’achat de votre outil de calcule , question: est ce qu’il a la fonction de la rentre dite progressive et non reversible ? merci d’avance

    1. Bonjour,
      La rente calculée sera revalorisée selon l’indice indiqué dans le contrat de vente. Il est possible de modifier ce taux si vous souhaitez revaloriser contractuellement la rente selon un certain pourcentage.
      Par défaut, la rente est réversible sur le conjoint survivant.
      Cyrille

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