Bonjour,
Vous êtes prêt à continuer notre série de mails pour comprendre la vente en viager ?
Si vous avez lu le mail d’hier, vous avez pu aborder :
- la définition du droit d’usage et d’habitation ;
- l’évaluation de ce droit d’usage.
Mais il y a un élément à ne surtout pas négliger dans vos calculs : les frais de notaire.
Et c’est un sujet qui vous tient à cœur.
Parce que le montant de ces frais est différent d’une vente classique.
Savez-vous qu’une mauvaise évaluation peut vous faire perdre beaucoup d’argent lors de votre achat ?
Alors, comment ne pas payer des frais démesurés ?
1. Il vous faut connaître la base d’évaluation de ces frais
Le bien vendu en viager se décompose en deux parties :
- nue-propriété (ce que détient l’acheteur) ;
- usufruit ou DUH (ce que détient le vendeur).
Il arrive que certains notaires se basent sur la valeur totale du bien.
Et alors ?
Alors c’est valable uniquement pour un viager libre.
Mais dans le cas d’un viager occupé ?
Ce qui est vendu dans ce cas, c’est la partie de l’acheteur, la nue-propriété.
Reprenons notre exemple de la maison vendue à 300 000 euros.
Vous vous souvenez que le vendeur garde le droit d’usage et d’habitation.
Il faut donc déduire le DUH de la valeur du bien.
Et les frais de notaire s’appliquent sur la partie restante.
Ce qui pourrait donner 25 000 euros de frais sur la totalité du bien.
Contre 12 000 euros réellement dus.
Soit un surcoût de 13 000 euros.
Si l’acheteur n’y prend pas garde …
Les frais à régler au notaire peuvent doubler.
Juste parce qu’il ne savait pas comment les évaluer.
Soyez donc vigilent le jour de la signature de l’acte de vente chez le notaire.
Peu de ventes en viager sont conclues chaque année.
Les spécialistes sont donc rares.
Et les erreurs de calcul courantes… Il ne suffit pas de dire quelle assiette retenir à votre notaire s’il se trompe (la majorité des notaires surestiment leurs frais).
Anticipez et vérifier que le calcul est correct pour éviter de payer des frais indus !
Notre conseil : n’hésitez pas à faire appel à un notaire qui connaît le viager.
Résultat ?
Un gain de temps précieux.
Et de milliers d’euros.
A très vite,
PS : Vous êtes à présent mieux armé pour concrétiser votre projet de viager. Mais il existe encore de nombreux pièges à éviter. Qui peuvent coûter très cher. Nous verrons cela dans le mail de demain.
Récapitulatif : frais de notaire viager vs vente classique
Dans une vente classique, les frais de notaire se calculent sur le prix de vente total. Dans un viager, ils se calculent sur la valeur de la pleine propriété (valeur vénale du bien), et non sur la valeur viagère (bouquet + capital des rentes). Cela signifie que même si l’acheteur paie un bouquet réduit, il paie des frais de notaire basés sur le prix de marché réel du bien.
Exemple concret : pour un appartement d’une valeur de marché de 300 000 €, les frais de notaire seront d’environ 22 000 à 25 000 €, quelle que soit la valeur du bouquet payé (50 000, 100 000 ou 150 000 €). C’est une surprise fréquente pour les acheteurs en viager qui n’ont pas anticipé ce calcul.
Conseil pratique pour l’acheteur
Prévoyez toujours un budget frais de notaire calculé sur la valeur vénale estimée du bien et non sur le seul bouquet. Intégrez ces frais dans votre plan de financement dès le départ. Certains acheteurs négocient une réduction du bouquet pour financer une partie des frais de notaire : n’hésitez pas à en discuter avec le vendeur et le notaire.