La vente en viager viager est une excellente solution pour tirer des revenus de son patrimoine immobilier lorsque l’on n’a pas d’héritiers… ou que l’on veut les déshériter…
Mais que se passe-t-il si le vendeur (crédirentier) a des enfants ou des héritiers ?
Je vous explique les droits du vendeur et comment utiliser le viager pour se générer des revenus complémentaires tout en protégeant sa famille.
Le fonctionnement du viager
Le viager est un démembrement de propriété qui consiste à séparer deux droits sur un bien immobilier :
- Le DUH (ou plus rarement l’usufruit) qui permet d’habiter dans le logement (ou d’y faire habiter un proche de son vivant). L’usufruit permet également d’en tirer des revenus par la location du bien.
- La nue-propriété qui est le droit de possession. C’est ce droit qui est cédé à l’acheteur du viager lors de la vente.
La nue-propriété s’achète en partie au comptant (le bouquet) et pour une autre partie en rentes viagères (versées jusqu’au décès du vendeur).
Le calcul du DUH et du bouquet est fait grâce à un barème viager (point de référence, le barème plus plus connu étant le barème Daubry) et ajusté en fonction de nombreux paramètres : la demande à l’achat, les critères de l’acheteur et du vendeur etc.
La vente du bien est parfaite le jour du passage chez le notaire (acte authentique). L’acheteur acquiert la nue-propriété et le vendeur conserve le DUH. Le jour du décès du crédirentier (vendeur), la pleine-propriété est reconstituée par la récupération du DUH par l’acheteur. Il n’y a donc aucune formalité particulière à refaire, l’acheteur étant déjà propriétaire depuis le passage chez le notaire.
Pourquoi est-il intéressant de vendre en viager ?
Que vous ayez des héritiers ou non, la vente en viager présente de nombreux avantages. Je vais vous citer les principaux avantages de la transaction en viager.
Rendre son patrimoine immobilier liquide
En vendant votre bien en viager, vous récupérer une somme d’argent (le bouquet) et des rentes viagères versées périodiquement durant tout votre vivant.
Vous transformez donc un bien immobilier peu liquide (les durées de vente sont plus ou moins longues sur des logements) en liquidités.
Le jour où vous partez, vos héritiers recevront une somme d’argent et non un patrimoine immobilier, plus compliqué à revendre (pour payer les droits de succession par exemple). Cette somme d’argent peut d’ailleurs être optimisée (voir plus bas).
C’est donc une manière efficace de préparer sa succession de son vivant et s’assurer que les héritiers ne seront pas lésés (évite ainsi toute mésentente).
Augmenter ses revenus
Cela tombe sous le sens et c’est bien souvent l’intérêt n°1 recherché par les crédirentiers.
Augmenter ses revenus, ce n’est pas forcément « flamber » son patrimoine et diminuer l’héritage laissé à ses enfants.
Vendre en viager permet également de financer sa dépendance ou son vieil âge. C’est une assurance dépendance puissante puisque c’est l’acheteur et non les enfants qui devront payer si les dépenses d’aide à domicile ou d’EHPAD ne pourront pas être prises en charge par le senior.
Car si les enfants sont peut-être inquiets de voir le patrimoine de leur parent disparaître lors d’une vente en viager, ils ne doivent pas oublier qu’ils restent responsables financièrement de leur parents si ces derniers n’ont pas de ressources suffisantes pour vivre convenablement (article du Code Civil).
Protéger son conjoint
C’est un cas assez classique dans les couples de séniors : l’un des deux conjoints à peu travaillé pour élever leurs enfants. Sa pension de retraite est donc très faible, voire inexistante.
On pense souvent à tord que la réversion de la pension de retraite est automatique : si monsieur venait à décéder par exemple, madame récupère sa pension de retraite.
Malheureusement, la réversion n’est pas totale (inférieure à 100%) et de nombreuses conditions existent pour que le conjoint survivant puisse en bénéficier. Pire, certains réalisent trop tard que la réversion est acquise à l’ex-conjoint lors d’un remariage !
Le viager permet de constituer des rentes viagères sur deux têtes avec réversion : en cas de décès de l’un des conjoints, l’acheteur continuera à verser la rente au conjoint survivant. Cela permet donc d’assurer une protection maximale au couple et par ricochet aux enfants (héritiers) qui continueront à avoir des parents autonomes financièrement.
L’accord des héritiers est-il nécessaire pour vendre ?
Non.
En tant que propriétaire de votre bien immobilier, vous avez le droit de le vendre, de le mettre en location… bref, d’en faire ce que vous voulez.
Certes, vos enfants ou vos héritiers pourraient voir d’un mauvais oeil le fait que vous revendiez la maison familiale (ou la mettiez en viager). Néanmoins, aucun héritier n’est en droit de vous empêcher de vendre votre maison en viager.
En tant que propriétaire de votre bien immobilier, vous pouvez le mettre en vente en viager sans l’accord de vos enfants.
Et si je vendais mon bien en viager à mes enfants ?
Il est possible de vendre son viager à ses enfants afin que le bien reste dans le patrimoine familial et que les enfants aident leurs parents financièrement.
Attention toutefois au risque de requalification en donation déguisée.
Comment vendre son bien en viager en présence d’héritiers ?
Certes, vous pouvez vendre votre bien sans accord de la part de vos héritiers mais comment faire en pratique pour que cela n’amène pas des rancoeurs ou une mésentente dans votre famille ?
Expliquer sa démarche
Pourquoi souhaitez-vous vendre en viager ?
Si c’est pour rester financièrement autonome, transmettre de votre vivant une partie de votre patrimoine ou protéger votre conjoint, vos héritiers le comprendront parfaitement puisque, après tout, c’est également dans leur intérêt.
En effet, le jour où vous ne pourrez plus faire face à vos dépenses (notamment liées à la dépendance qui coûtent très cher !), ce sera à eux de vous aider. Et la loi les y obligent en théorie.
Préparer sa succession
Le fait de rendre votre patrimoine immobilier liquide vous permet de préparer votre succession et de l’optimiser.
En effet, vos héritiers bénéficient d’abattement de 100 000€ sur les frais de succession.
Le fait d’anticiper et de leur faire une donation grâce à l’argent du viager vous permet de bénéficier d’un abattement de 100 000€ rechargé tous les 15 ans (attention, si vous décédez avant les 15 ans, le montant consommé est réintégré dans les abattements).
Et surtout, vous bénéficiez d’un abattement supplémentaire : le don manuel. Il vous permet de donner à vos enfants un peu plus de 30 000€ en franchise de frais de donation. Vous pouvez le faire tous les 15 ans si vous êtes âgé de moins de 80 ans.
Enfin, si les sommes restent « raisonnables », elles rentrent dans le cas du présent d’usage et ne sont pas taxées (par exemple, pour un anniversaire ou Noël).
Optimiser le capital à votre disposition pour votre succession
Vous pouvez tout à fait décider de conserver le capital pour en profiter mais aussi maximiser le capital transmis à vos héritiers à votre décès.
Pour moi, deux solutions sont intéressantes.
L’assurance-vie
Elle vous permet de placer votre capital et de le faire fructifier. Ce placement est totalement liquide et vous permet de récupérer votre argent lorsque vous en avez besoin.
Les versements faits avant 70 ans vous permettent de profiter d’un abattement sur le montant hérité de 152 500€ sur les frais de succession pour chaque bénéficiaire indiqué dans la clause bénéficiaire du contrat !
Après 70 ans, l’abattement est plus faible : un peu plus de 30 000€ pour tous vos bénéficiaires (abattement sur les versements) mais cela reste intéressant pour optimiser votre succession.
Mon conseil est donc de placer votre argent issu du viager sur un contrat d’assurance-vie dès la vente et ne pas attendre d’avoir plus de 70 ans (si vous vendez votre viager avant cet âge).
Les SCPI
Les SCPI sont des sociétés civiles de placement immobilier. Elles vous permettent d’investir dans l’immobilier et de percevoir des rentes en plus de celles versées par l’acheteur de votre viager.
Vous sécurisez davantage votre situation en diversifiant vos sources de revenus.
L’idée est donc d’acheter des parts de SCPI avec le bouquet de votre viager et de conserver l’usufruit des parts. Vous transmettrez la nue-propriété à vos enfants. Si les montants transmis restent en dessous des abattements de droit commun vu plus haut, vous ne paierez pas de frais de succession.
Le jour de la succession, l’usufruit sera transmis à vos enfants qui bénéficieront d’un patrimoine immobilier et de ses rentes immobilières. Une bonne manière de protéger vos enfants une fois parti.
Vous comptez vendre votre bien en viager mais vous avez des réticences vis-à-vis de vos héritiers ? N’hésitez pas à nous dire ce que vous en pensez en répondant dans la section de commentaires ci-dessous !
En savoir plus sur le viager et les héritiers
- A partir de quel âge peut-on vendre en viager ?
- Viager : qui paie les travaux
- Vendre avec des spécialistes du viager
- Avec quelles agences immobilières vendre en viager?
- Faire estimer son bien en viager
Bonsoir
En effet il est très difficile de comprendre (POUR MOI) la façon dont je peux donner à mes deux enfants une partie de notre héritage ?
Pour moi la vente en viager de ma maison est une façon de me procurer un bouquet plus une rente de façon à avoir un complément de retraite nécessaire pour nos besoins qui ne cessent d’augmenter (coût de la vie !!).Je pense de ce fait qu’ils n’auront pas de part sur notre maison.(je l’espère). Mais peut être sur le reste de notre patrimoine ? Voici les principales questions.
Je souhaite en vous remerciant une réponse assez précise.
Cordialement
André PHILIPPE
PS: Nous avons une donation entre époux au dernier vivant! Faut il se faire une donation universelle pour éviter le partage possible dès le décès de l’un de nous?
Bonjour,
Effectivement, en vendant votre maison en viager, vos enfants n’auront plus aucun droit dessus au moment de l’héritage : la maison appartiendra en totalité à l’acheteur.
En revanche, la partie du bouquet que vous n’aurez pas dépensé sera intégrée à la succession.
Si vous voulez vous protéger mutuellement avec votre épouse, vous pouvez effectivement modifier votre contrat de mariage.
Bien à vous,
Cyrille