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Pourquoi il est indispensable de travailler avec des experts du viager ?

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erreur viager

Le viager est un mode de transaction immobilière.

On pourrait donc croire que n’importe quel professionnel de l’immobilier pourrait se charger d’une vente en viager. Comme par exemple un agent immobilier ou un notaire, même si ce dernier n’a jamais réellement fait de viager…

Je reçois quotidiennement des emails d’acheteurs, de vendeurs ou même d’agents immobilier qui me font part de leurs interrogations sur le viager.

Des doutes sur l’application de certaines règles ou loi, sur l’évaluation d’un viager ou sur le ficelage du contrat viager. Et généralement, ils sont surpris de constater qu’un simple mail peuvent leur faire gagner (ou éviter de perdre) des milliers d’euros.

Je liste donc dans cet article les erreurs les plus communes dans le viager. Et qui peuvent coûter très cher.

Erreur n°1 : se tromper dans l’évaluation de son viager

Le prix d’un viager n’est pas réglementé. Cela signifie que vous pouvez fixer librement le bouquet et la rente viagère (tant que les montants restent cohérents et ne sont pas délibérément sur ou sous-évalués).

Il n’existe pas de barème ou de méthode de calcul unique. En effet, le viager est un contrat aléatoire, il ne peut donc exister de prix exact mais seulement un prix de référence. C’est ensuite à l’acheteur et au vendeur de se mettre d’accord sur le prix final.

Néanmoins, vous trouverez différents barèmes ou tables de mortalité, comme le barème Daubry ou la table de mortalité des assureurs (la TGH/TGF-05).

Je recense régulièrement des erreurs sur la méthode de calcul. Comme par exemple cet acheteur qui trouvait sa rente viagère assez élevée… Après de rapide vérifications, il s’avérait que le notaire avait oublié de retrancher le bouquet (50 000€) à la valeur de la nue-propriété. Verdict ? Préjudice financier de 50 000€…

Heureusement, la plupart des calculs sont correct.

Sauf qu’en réalité, c’est bien souvent le barème viager qui pose problème car il peut être caduque ou inadapté au bien immobilier.

En effet, les coefficients d’un barème viager reposent sur plusieurs paramètres :

  • La mortalité : si le barème est trop ancien, le risque de sous-estimation de la mortalité est important.
  • Le taux technique : aussi appelé taux d’actualisation, si l’on voit le viager comme un prêt accordé par le vendeur, il s’agirait du taux d’intérêt du prêt. Ce taux se compose du taux sans risque (la valeur de l’argent dans le temps) et de la prime de risque (majoration liée au risque de non remboursement de la rente et donc de la durée estimée et de la solvabilité de l’acheteur).
  • La valeur locative : pour les taux de DUH, le barème viager retient une hypothèse de valeur locative relative à la valeur vénale du bien (rendement locatif). La plupart des barèmes ont été calibrés sur des zones tendues et qui présentent des rendements locatifs faibles (par exemple Paris ou la Côte d’Azur).

Une étude viagère devra donc comporter plusieurs méthodes de calcul sur lesquelles acheteurs et vendeurs se baseront pour retenir le bouquet et la rente viagère finale.

Erreur n°2 : Calculer les frais de notaire sur la valeur vénale libre du bien immobilier

Dans le cas d’un viager occupé, l’acheteur acquiert une pseudo « nue-propriété » car le vendeur conserve le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH).

C’est sur cette nue-propriété que le notaire doit calculer les frais de mutation.

Or, la grande majorité des notaires qui ne sont pas familiers avec le viager calculent ces frais sur l’assiette totale. A savoir la valeur vénale libre.

Dans ce cas et si le notaire ne veut pas entendre raison, vous pouvez vous aider de mon kit « Frais de notaire ». Il indique noir sur blanc les sources juridiques et fiscales qui détaillent la bonne méthode de calcul. Sinon, vous n’aurez pas d’autre choix que de vous tourner vers l’un de ses confrères, familier avec le viager.

En effet, le préjudice peut être important : dans le cas d’un vendeur jeune, la part de DUH est importante, parfois plus de la moitié de la valeur vénale. Les frais demandés par le notaire sont donc plus de deux fois supérieurs et se chiffrent rapidement en dizaines de milliers d’euros.

Erreur n°3 : Négliger la rédaction du contrat viager

Acheter ou vendre un viager, c’est s’engager sur plusieurs années, voire dizaines d’années.

Il est donc important de bien ficeler le contrat viager dès le départ.

Je vous conseille de vous diriger vers un expert du sujet pour sa rédaction. Un spécialiste du viager saura ajouter les bonnes clauses et adapter le contrat en fonction de la situation de l’acheteur et du vendeur. Vous pouvez également vous aider de mon modèle de promesse de vente.

Rien de pire qu’une tension entre l’acheteur et le vendeur suite à une situation non prévue dans le contrat viager.

Les différentes clauses vous permettront :

  • De départager équitablement les frais du bien entre l’acheteur et le vendeur ;
  • De savoir quoi faire en cas de départ anticipé du vendeur ;
  • De connaître les conditions de récupération du bien lors du décès du vendeur ;
  • De savoir comment le vendeur peut récupérer son bien en cas d’impayés.

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