Vous vous demandez comment investir dans le viager ? Les prix vous paraissent trop élevés? Négociez!
Lors de la négociation d’un viager, il faut distinguer deux choses :
- La négociation du prix du bien
- La négociation de la répartition du bouquet et des rentes viagères
Si, en théorie, la négociation de la répartition du bouquet et des rentes viagères ne devrait pas modifier le montant total payé au crédirentier vendeur, négocier le prix du bien va bien évidemment modifier les montants versés par le débirentier acheteur.
La négociation de la valeur vénale du bien immobilier
La formule du viager peut paraître souvent attractive pour l’acheteur potentiel : acquisition avec un apport parfois très faible (voire nul), rentes peu élevées si le vendeur est jeune, pas de recours au financement bancaire… L’acheteur en oublie parfois les prix surestimés des maisons et appartements proposés en viager ! Dans ce cas, la négociation de la valeur vénale du bien est nécessaire.
Si vous souhaitez acquérir un bien en viager, vous devez en priorité vous assurer que le bien visé n’a pas un prix « hors marché ».
Déterminer le prix de marché
Pour cela, dressez une liste du prix des biens comparables en vente « classique » sur les sites d’annonces immobilière (par ordre d’importance) :
- Leboncoin ;
- Seloger (uniquement des ventes de professionnels) ;
- ParuVendu ;
Par comparable, j’entends ayant les mêmes caractéristiques (ou proches) suivantes :
- Nature : maison individuelle, appartement en copropriété etc. ;
- Superficie ;
- Nombre de pièces ;
- Localisation, quartier ;
- Etat général du bien ;
- Annexes : garage, cave, jardin, balcon, terrasse etc. ;
- Etage, orientation, état des parties communes si concerné ;
- Vendu vide ou occupé (location en cours) ;
Eliminez les montants extrêmes. Rapportez ensuite la valeur de chaque bien à sa superficie pour déterminer le prix au mètre carré (loi Carrez). Calculez la valeur moyenne. Multipliez enfin cette valeur par la superficie du bien immobilier que vous ciblez.
Exemple :
Nous nous intéressons à un appartement situé à Nice (06) d’une superficie de 60m2. Je fais donc une recherche sur Leboncoin pour trouver des annonces d’appartements comparable dans le même quartier :
| Numéro | Prix | Prix au mètre carré |
| 1 | 275 000€ | 5 000€ / m² |
| 2 | 270 000€ | 4 500€ / m² |
| 3 | 210 000€ | 3 500€ / m² |
| 4 | 432 000€ | 7 200€ / m² |
| 5 | 312 000€ | 5 200€ / m² |
| 6 | 348 000€ | 5 800€ / m² |
On élimine les valeurs extrêmes : l’appartement numéro 3 et 4. La moyenne des prix au mètre carré retenue est donc de (5 000€ + 4 500€ + 5 200€ + 5 800€) / 4 = 5 125€.
Pour être cohérent avec le marché, nous pouvons donc retenir une valeur vénale de 307 500€ (5 125€ x 60 = 307 500€).
Affiner l’estimation de la valeur vénale du viager
Vous pourrez affiner l’estimation de la valeur du bien avec un agent immobilier local. Bien que celui-ci ne soit pas concerné par la vente, il pourra vous donner une estimation assez précise après avoir pris connaissance des caractéristiques du bien immobilier.
Enfin, j’utilise très régulièrement l’outil meilleurs agents pour mes estimations. Il vous permet de déterminer un prix moyen par zone géographique et même d’estimer votre bien immobilier en complétant un questionnaire en quelques minutes. A noter que l’estimation se fonde sur les transactions communiquées par les agences immobilières et notaires. Elles sont donc beaucoup plus précises dans les zones géographiques avec de forts échanges.
La négociation du bouquet et de la rente
Le bouquet est rarement fixé au hasard. Il permet de répondre aux besoins financiers immédiats du crédirentier vendeur : financement d’une aide à domicile, offrir un meilleur train de vie à ses proches et à soi-même… Si le montant correspond précisément au coût du projet du vendeur, le candidat à l’acquisition rencontrera des difficultés. Au contraire, si le vendeur a vu un peu plus grand, ce dernier sera prêt à faire des efforts.
Le bouquet
Baisser le bouquet ne veut pas dire que les sommes versées par le débirentier acheteur seront moins élevées. En effet, pour conserver l’équilibre du contrat, les rentes seront mécaniquement augmentées.
Pour bien comprendre l’équilibre du contrat, imaginez une balance. A droite se trouve la maison vendue en viager, à gauche deux sacs de pièces symbolisant le bouquet et la sommes des rentes théoriques (c’est-à-dire payées jusqu’à l’âge théorique de décès du vendeur).
Vous devez faire en sorte que la balance reste équilibrée. En enlevant une partie du bouquet, vous devez le réincorporer dans les rentes viagères. Dans le cas contraire, l’acheteur versera moins que la valeur vénale convenue.
La rente viagère
La négociation de la rente viagère est plus délicate. Le calcul de la rente répond à un calcul technique. Négocier le montant revient donc à remettre en questions la méthode de calcul utilisée. Les arguments mis en avant pour négocier le montant de la rente doivent donc être de l’ordre technique et rationnel.
Quelques exemples de points de négociation possibles :
- Utilisation d’une autre table de mortalité et raison du changement ;
- Etat de santé du vendeur jugé trop différent de celui de la population : maladie, forme physique et mentale exceptionnelle etc.
- Diminution (raisonnable) de la rente pour rémunérer la prise de risque sur une espérance de vie longue. Par exemple, la marge d’erreur de l’estimation de l’espérance de vie d’un vendeur de 65 ans est très élevée relativement à celle d’un vendeur de 85 ans.
Sécuriser la négociation
Dans un processus de négociation, les échanges sont en partie oraux. Que vous soyez acheteur ou vendeur, vous devez protéger vos intérêts (même si la justice protège davantage le vendeur). Je vous conseille donc de porter par écrit dans l’acte de vente les arguments en faveur du prix final. L’acheteur et le vendeur reconnaîtront donc par écrit avoir pris pleinement conscience de la valeur vénale du bien et de sa décomposition en bouquet et rente. Cela donnera moins de crédit en cas de recours par l’une des parties sous prétexte que le prix est anormal.
Enfin, assurez-vous que l’espérance de vie estimée par l’autre partie est correcte. Vous pouvez utiliser notre outil de calcul d’espérance de vie pour cela.
En savoir plus sur la négociation des viagers
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