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Le viager : un investissement locatif sans loyer

  • 16 mai 202226 juin 2022
Le viager : un investissement locatif sans loyer

L’investissement en viager occupe une place de plus en plus importante dans les différents types d’investissement immobiliers. Chaque année, plus de 5 000 biens immobiliers sont vendus en viager. Pour cette raison, plusieurs se posent la question de savoir pourquoi acheter un viager. Il faut tout simplement noter qu’il s’agit d’une opportunité d’investissement à saisir pour bénéficier de tous ses avantages. Quels sont donc les avantages du viager ? 

Dans cet article, nous vous expliquons en quoi le viager est un investissement intéressant. 

Qu’est-ce que le viager ? 

Le viager est une méthode qui permet d’acquérir un bien immobilier et dont le principe repose sur un facteur aléatoire : la mort du vendeur. Le viager fait partie des plus vieux contrats de vente immobilière dont la rédaction et la place dans le code civil sont restées inchangées depuis 1804.

Dans ce type de vente immobilière, deux parties interviennent : le vendeur, encore appelé «crédirentier», et l’acquéreur ou investisseur que l’on peut encore appelé le « débirentier ».  Dès la signature du contrat, l’acheteur ou le débirentier paie un bouquet au vendeur (crédirentier). Le bouquet est une fraction du prix de vente (environ 30 % du prix de vente normal), puis l’acquéreur s’engage à verser une rente au vendeur jusqu’à sa mort.

Par faute d’informations, le viager a longtemps considéré comme un investissement tabou et plutôt mal vu. Pourtant, il s’agit d’un investissement immobilier à part entière qui présentent de nombreux avantages pour les deux partis :  l’acquéreur grâce à cet investissement se construit un patrimoine immobilier en toute souplesse et à un meilleur prix pendant que le vendeur retraité trouve un complément de revenus très intéressant.

Par ailleurs, la vente en viager peut se faire en tant que couple. Le contrat est donc établi au profit des deux conjoints. Dans ce cas, le versement de la rente ne prend fin qu’au décès du deuxième conjoint. Le contrat peut également prévoir la réversibilité de la rente versée au conjoint survivant.

Quels sont les différents types de viager ? 

Dès la signature du contrat de vente en viager, l’acquéreur devient automatiquement propriétaire du bien. Seulement, il peut entrer dans les lieux soit immédiatement, soit après le décès du vendeur. Pour cette raison, il est important de bien comprendre le principe de l’achat en viager. En effet, vous devez savoir que la jouissance du bien immobilier se fait en fonction d’un achat en viager libre ou en viager occupé. 

Le viager libre

Le plus rare des deux types de viager, le viager libre est celui dans lequel l’acquéreur peut directement disposer du bien, c’est-à-dire l’occuper ou le mettre en location après la signature du contrat de vente. Seulement dans ce cas, la rente versée au vendeur est beaucoup plus importante.

Le viager occupé 

Dans le contrat de vente en viager occupé, le droit d’usage ou d’habitation (DUH) reste octroyé au vendeur. Il peut donc y habiter pendant toute sa vie. Le crédirentier peut également préférer une réserve d’usufruit lui donnant le droit de louer le bien et d’encaisser les loyers. Dans l’un ou l’autre des cas, l’acheteur entrera en possession du bien à la mort du vendeur. Il doit donc attendre tout le temps qu’il faudra pour disposer du bien comme il le souhaite.

Peu importe le type de viager choisi, les deux sont bénéfiques tant pour l’acquéreur que le vendeur. Il permet aux deux respectivement de construire un patrimoine immobilier à un meilleur prix et de trouver une source de revenu complémentaire. 

En quoi le viager est-il intéressant ? 

L’investissement en viager est avantageux pour les deux parties du contrat. 

Pour le vendeur, la vente en viager peut se révéler très intéressante. En effet, un bien vendu en viager octroie un certain nombre d’avantages à savoir :

Une source de revenus complémentaires 

La vente en viager est appréciée par les personnes âgées ayant de petites retraites ou pensions. C’est un moyen très efficace favorisant l’amélioration du niveau de vie de ces personnes, d’autant plus que les arrérages sont souvent élevés.

Une sécurité sur le plan matériel

Le vendeur en viager dans la plupart des cas garde l’usufruit du bien immobilier et peut donc en jouir et utiliser. Il est donc libre de continuer à faire usage des locaux ou le mettre en location selon ce qui lui convient. 

Le conjoint encore vivant est protégé 

Dans le cas où le contrat est au profit des deux conjoints, le conjoint du vendeur qui est encore vivant peut encore bénéficier des grâces de la vente. Ainsi, l’acquéreur n’entrera en possession du bien une fois que les deux conjoints sont décédés.

Une défiscalisation partielle de la rente viagère 

Selon votre profil d’investisseur, il est possible de bénéficier d’un abattement d’impôts d’autant plus que la rente revêt un caractère alimentaire.

Par ailleurs, il faut noter que l’investissement en viager présente de multiples avantages pour les acquéreurs. Nous avons entre autres : 

L’achat en viager est un placement rentable et sécurisé 

L’investissement en viager immobilier est un moyen d’investir dans la pierre et de se constituer un patrimoine à un  rythme qui vous convient, sans avoir passer par à un emprunt bancaire. En regardant dans un le sens d’une épargne-retraite, le viager est un investissement pour préparer sa retraite et compléter ses revenus pour le futur.

La réduction des frais de notaire 

Les frais de notaire restent bas puisqu’ils sont calculés sur la valeur occupée du bien et non sur sa valeur vénale. C’est une économie qui ne doit pas être négligé car elle contribue à la constitution d’un patrimoine à moindres frais.

Absence de pression au niveau de la fiscalité 

Acheter en viager signifie ne pas encaisser de recettes locatives. Vous ne payez donc pas d’impôts supplémentaires tout en augmentant votre parc immobilier. Par ailleurs, grâce à la décote d’occupation, l’investisseur a une baisse du prix équivalente aux loyers qu’il encaisserait dans le cadre d’une vente normale. Ainsi, il n’existe pas de risques d’impayés ou de fiscalité sur les loyers. 

La répartition des charges 

Pour un viager avec droit d’usage (viager occupé), il est important que vous réfléchissiez à une clause pouvant mettre les charges et travaux sur le compte du vendeur (l’acheteur doit toujours payer la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères). Dans le cas d’un viager en usufruit, tout est à la charge du crédirentier. 

La possibilité de revendre le bien en cas de problème

Si vous ne pouvez plus payer la rente viagère, il est tout à fait possible de revendre le bien sans l’accord du vendeur. Le transfert du bien peut se faire au nouvel acheteur à condition que vous vous rendez disponible pour servir de garantie au cas où le nouvel acheteur est défaillant. 

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