Investir dans un viager : bon ou mauvaise idée ? Notre avis sur l’achat viager !

La plupart des transactions immobilières se fait au comptant. C’est-à-dire l’achat classique que vous connaissez, très souvent avec le recours à un prêt bancaire.

Une très grande minorité des transactions se fait différemment. A terme ou en viager notamment.

Le viager est une formule de vente immobilière très ancienne mais peu utilisée. Très souvent par peu ou ignorance des spécificités d’une telle vente.

Pourtant, l’achat en viager peut être adapté pour de nombreux investisseurs car il présente un nombre non négligeable d’avantages.

Nous vous présentons dans cet article les avantages de l’achat d’un logement en viager.

Le viager est une opération rentable, même si le vendeur vit plus longtemps que prévu

Parmi les principaux freins des investisseurs se trouve la longévité exceptionnelle du vendeur.

Vous connaissez surement l’histoire de Jeanne Calment. Cette femme qui avait vendu sa maison en viager à son notaire. Pas de chance pour l’acheteur, elle vécut jusqu’à prêt de 120 ans ! Son notaire décéda avant elle et se sont ses enfants qui durent payer les rentes du viager !

Bien que l’acheteur ne soit pas à l’abri d’acheter un viager et devoir payer plus « que prévu » son viager, ce dernier peut cependant rester (très rentable) !

En effet, le viager (occupé – comme la majorité des viagers) est une opération de démembrement.

Le vendeur conserve ce que l’on appelle le DUH (Droit d’Usage et d’Habitation) qui lui permet de rester dans son logement jusqu’à la fin de ses jours. Il cède le droit complémentaire (assimilable à une nue-propriété) à l’acheteur.

La nue-propriété est valorisée en fonction de l’âge du vendeur.

Plus le vendeur est âgé et plus la nue-propriété est élevée. Cela est vrai le jour de la vente mais l’est également les années suivantes.

Pour illustrer ce point important et méconnu (même de la part des acheteurs de viagers eux-mêmes !), prenons un exemple.

Pour un viager vendu par un homme de 75 ans et de valeur vénale (libre) de 250 000€, la nue-propriété et le DUH évoluent ainsi :

viager revalorisation nue propriete

Par conséquent, même si le vendeur est toujours en vie, l’argent placé dans le viager par l’acheteur « travaille ».

Si celui-ci décide de revendre le viager avant le décès du vendeur, il pourra même espérer une plus-value !

Remarquez que dans l’exemple précédent, nous n’avons pas pris d’hypothèse de revalorisation du foncier. Si le bien immobilier s’apprécie dans le temps, le gain ira en totalité à l’investisseur.

Par exemple, si l’appartement (valeur de 250 000€) acheté en viager se valorise de 2% durant l’année, l’acheteur profite également d’un gain latent de 5 000€ en une année !

Le viager peut être libre

Bien que la majorité des viagers soient vendus occupés par le vendeur, il est possible d’acheter des viagers libres.

Comme leur nom l’indique, le viager libre est libéré de l’occupation du vendeur. Par conséquent, l’acheteur peut emménager ou mettre en location le logement dès l’acte d’achat.

En revanche, ce type de viager est beaucoup plus rare que les viagers occupés.

Pas de banque grâce au viager !

Un des points forts du viager est de pouvoir acheter un bien immobilier sans prêt bancaire.

En effet, pour une vente classique, vous devrez disposer de la totalité de la valeur du bien en cash si vous ne pouvez pas ou ne souhaitez pas acquérir le logement avec un crédit immobilier.

L’accès au crédit immobilier est aujourd’hui de plus en plus compliqué :

  • Les taux d’emprunt sont extrêmement bas. Les banques sont très peu motivées et ne veulent pas prendre de risque ;
  • Votre taux d’endettement doit être suffisamment bas pour emprunter ;
  • Certaines banques vous demanderont un apport conséquent.

Acheter en viager, c’est finalement faire du vendeur votre banquier. Ce sera lui qui choisira son acheteur.

Vous pourrez donc dépasser les 33% de taux d’endettement ou acheter sans prêt immobilier (et éviter de nombreux frais – intérêts, frais de dossier etc.).

Le marché est déséquilibré et les acheteurs sont avantagés

Le viager est une forme de vente très avantageuse pour les crédirentiers (les vendeurs).

Il leur permet en effet de rester dans leur logement tout en profitant de rentes viagères venant compléter leur retraite. Ces rentes sont d’ailleurs très peu fiscalisées.

C’est parce que de nombreux investisseurs sont frileux et hésitent à acheter en viager que le nombre de viagers sur le marché est important.

Les acquéreurs potentiels ont donc la main et être exigeants.

Ils peuvent acheter des biens de qualité, très bien situés et à des prix raisonnables (en terme de bouquet et de rentes viagères) facilement. Là où ce type d’appartements ou de maisons part en quelques jours sur le marché de la vente immobilière classique.

La gestion locative d’un viager est presque nulle

Avez-vous déjà essayé de gérer vous-même la location d’un bien immobilier ?

Publication de l’annonce, visites des candidats, choix du locataire, gestion des imprévus et des travaux, envois des quittances, gestion des éventuels impayés… La liste est très longue !

Vous pouvez néanmoins déléguer cette gestion. Mais elle a un coût !

Acheter un bien immobilier en viager occupé vous procure une décote à l’achat. Vous achetez le bien moins cher que son prix car le vendeur reste dans l’appartement.

C’est justement ce montant de décote qui correspond à la somme des loyers probables que vous auriez encaissés sur la durée de « location » du vendeur.

Le vendeur d’un viager occupé devient donc locataire et a payé de manière anticipée la totalité des loyers.

Par conséquent, l’investisseur n’aura aucun impayé et évidemment aucune quittance à éditer et à envoyer.

Enfin, là où un locataire indélicat pourrait dégrader le logement ou ne pas en prendre soin, le vendeur du viager continu de vivre dans son « ancien » logement.

Il continuera donc également à l’entretenir et sera parfaitement autonome en cas de difficultés ou petits travaux à effectuer.

 

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