Faillite de l’acheteur en viager : comment éviter les impayés ?

Le viager immobilier est une solution attractive pour les vendeurs : il leur permet de vendre leur bien immobilier et de continuer à y habiter (dans le cas d’un viager occupé).

Ils bénéficient alors d’un bouquet (somme d’argent versée lors de la vente) et de rentes viagères (versées jusqu’à leur décès).

Les acheteurs, quant à eux, investissent dans de l’immobilier sans aucune gestion. La décote liée à l’occupation du vendeur (droit d’usage et d’habitation ou usufruit) leur permet d’acheter à bon prix de l’immobilier et d’obtenir un rendement attrayant.

Parmi les différents pièges du viager, les impayés des rentes ou pire : la faillite de l’acheteur ne doivent pas être négligés par le vendeur !

Je vous explique comment le vendeur en viager peut limiter ce risque et s’en protéger.

La faillite de l’acheteur

L’acheteur en viager paie un bouquet le jour de la vente puis des rentes jusqu’au décès du vendeur. Si l’acquéreur n’est plus en capacité de payer ses rentes, le vendeur doit réagir rapidement.

Il devra commencer par actionner la clause résolutoire du contrat aux premiers impayés.

La clause résolutoire permet d’annulation automatique du contrat si l’acheteur ne paie pas ses rentes. Elle doit être couplée par la garantie « privilège du vendeur ». Dans ce cas, le notaire inscrit une hypothèque de premier rang à la conservation des hypothèques. Si la rente n’est pas payée, le crédirentier peut faire saisir le bien et le vendre aux enchères pour récupérer sa créance.

En effet, dans le cas où l’acheteur est une personne morale ou un professionnel :

• Une personne morale
• Un libéral
• Un chef d’entreprise
• Un artisan

Attendre qu’il soit en liquidation judiciaire pour actionner cette clause est dramatique ! En effet, le vendeur se retrouvera parmi tous les autres créanciers, ce qui fige les garanties hypothécaires et les clauses résolutoires.

Le vendeur doit donc agir très vite, dès les premiers impayés pour actionner la clause résolutoire et espérer récupérer son bien immobilier avant de tomber dans la procédure collective de redressement judiciaire de son acheteur.

La clause résolutoire doit être constatée devant le juge d’un tribunal d’instance, il faudra donc prendre un avocat. Comptez environ 6 mois pour voir la procédure aboutir.

Le vendeur a également la possibilité de demander des dommages et intérêts. Afin d’accélérer la procédure, il est préférable de ne pas en faire la demande.

Les garanties à prendre sur votre viager

Il est nécessaire pour le vendeur d’inscrire toutes les garanties possibles dans son contrat viager.

Néanmoins, il ne devra pas oublier :

• Que le privilège de vendeur lui permet de revendre le bien et de récupérer sa créance. S’il habite encore dans le bien, cela est compliqué à mettre en oeuvre.
• L’inscription d’une hypothèque empêche à l’acheteur de contracter un prêt immobilier. Cela peut donc compromettre la vente si l’acheteur comptait payer le bouquet à crédit.
• La clause résolutoire doit être constatée devant un juge. Cela implique donc des démarches juridiques, pas toujours fructueuses.

Il est possible de compléter les garanties par des assurances de rentes impayés mais onéreuses.

La meilleure garantie reste de sélectionner un acheteur solvable et qui dispose de sources de revenus diversifiées et stables : un fonctionnaire, un salarié qui exerce dans un secteur dynamique etc. Choisissez également un acheteur plus jeune d’au moins une génération pour éviter que l’acheteur ne décède avant vous !

Enfin, la garantie ultime pour être payé de ses rentes ? Ne pas en demander !

Les viagers sans rentes vous permettent de récupérer un gros bouquet (que vous pourrez placer, faire fructifier ou faire en sorte qu’ils vous dégage des revenus complémentaires) et l’acheteur pourra emprunter pour faire financer ce bouquet (puisqu’il n’y aura pas d’hypothèque de premier rang sur le bien).