Quelques explications sur la vente en viager

Longtemps considérée comme ringarde ou immorale, la vente en viager revient en force ces dernières années. Afin de mieux comprendre cette transaction, je vous apporte quelques explications sur le viager.

 

Qu’est ce qu’une vente en viager ?

Le viager est un contrat aléatoire entre le vendeur, appelé crédirentier et l’acheteur, le débirentier.

Le terme aléatoire a son importance puisque c’est la clé de voute du viager : en l’absence d’aléa, le viager peut être requalifié, avec de lourdes conséquences pour l’acheteur. Cela peut-être le cas si l’acheteur avait connaissance d’une maladie du vendeur par exemple. Ou si le prix du viager est anormalement bas, déséquilibrant ainsi l’équilibre économique de la transaction.

Lorsque l’acheteur et le vendeur ont convenu d’un prix de vente du logement, le vendeur va accorder une facilité de paiement à l’acheteur.

Le jour de la vente, l’acheteur va verser un montant comptant, appelé le bouquet. Il versera ensuite des rentes viagères au vendeur (jusqu’à son décès).

Afin d’obtenir une garantie sur le paiement des rentes, le vendeur va obtenir une créance de premier rang. En cas de faillite de l’acheteur, le vendeur pourra ainsi récupérer, de plein droit, le bien immobilier.

Notez qu’il existe plusieurs formes de viager. Classiquement, le viager est occupé. Le vendeur reste donc dans son logement (qui est sa résidence principale) grâce à la conservation de son Droit d’Usage et d’Habitation (le DUH). En contrepartie, l’acheteur aura investira dans un bien décoté. La décote étant égale à la valeur du bien diminué de celle du DUH.

Il est également possible d’acheter un viager libre. Il s’agit bien souvent de résidences secondaires ou locataires du vendeur. L’acheteur aura ainsi la possibilité de mettre immédiatement le bien en location ou d’y habiter.

Pourquoi vendre en viager ?

Les raisons d’une vente en viager peuvent être nombreuses.

Pour le vendeur, vendre en viager lui permet de rester dans son appartement ou dans sa maison jusqu’à la fin de sa vie (ou jusqu’à son départ en EHPAD). Les rentes viagères lui permettront d’améliorer son quotidien. Le bouquet pourra être transmis aux héritiers ou financer une rénovation de son appartement afin de l’adapter à sa mobilité réduite par exemple. Le vendeur paiera d’ailleurs une fiscalité réduite sur ses rentes. Ce qui est beaucoup plus intéressant que de garder un bien locatif qui devra être géré par ailleurs.

L’acheteur ou débirentier n’est pas en reste. Il pourra investir dans l’immobilier, parfois très bien placé à Paris, et avec une gestion locative très limitée. Au-delà d’aider financièrement une personne âgée, il profite d’un investissement rentable (notamment grâce à la décote à l’achat d’un viager occupé ou à la possibilité de louer un viager libre) sans recourir à un prêt immobilier, coûteux et parfois compliqué à obtenir pour certains profils (comme les jeunes chefs d’entreprise).

Les risques du viager

Que ce soit pour l’acheteur ou le vendeur, le viager comporte des risques. Les connaître vous permettra de mieux les anticiper.

Le crédirentier (vendeur), en vendant son logement en viager s’expose à un risque de défaut de l’acheteur. Il devra donc veiller à bien choisir l’acquéreur et à vérifier sa solvabilité. Bien que certaines garanties soient prises (hypothèque de premier rang), rien ne lui garantit de pouvoir récupérer sa mise en cas de nécessité.

Il peut contourner le problème en demandant un viager sans rentes. Et donc être payé uniquement par le bouquet. Cependant, rare sont les investisseurs pouvant mettre une somme conséquente.

Enfin, en cas de décès prématuré, le vendeur sera perdant, relativement à une vente classique. Sachez cependant qu’en cas de décès dans les 90 jours qui suivent la signature de l’acte authentique, la vente peut être annulée.

L’acheteur, quant à lui, s’expose à plusieurs risques.

Le premier est le risque de longévité. Si le vendeur vit au-delà de son espérance de vie statistique, le rentabilité de son opération sera moins bonne que prévue.

Si l’acheteur décède avant le vendeur, la dette est transmise à la succession. L’acheteur devra donc s’assurer de laisser suffisamment de liquidités derrière lui pour que ses héritiers puissent régler les rentes viagères. Il est possible d’ajouter une clause de rachat dans le contrat viager. Dans ce cas, l’acheteur (ou ses héritiers) pourront verser un capital représentatif des rentes à verser afin de mettre fin au viager.

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