Le viager permet au vendeur de générer des revenus complémentaires de son vivant.
Classiquement, lorsque l’on achète un bien immobilier, on deux options :
- Acheter cash (à condition d’avoir un compte en banque bien fourni)
- Acheter à crédit (à condition d’avoir un banquier sympa)
Sans rentrer directement dans le sujet du viager, savez-vous qu’il existe d’autres formes de vente ?
Par exemple le crédit-vendeur ou la vente à terme.
Au lieu de recourir à une banque pour financer le bien immobilier, le vendeur accepte de prêter lui-même l’argent à l’acheteur et d’être payé :
- Une partie au comptant (un peu comme le bouquet du viager)
- Une autre partie en mensualités de crédits
Les avantages peuvent être nombreux pour l’acheteur comme pour le vendeur :
- L’acheteur a une situation particulière et ne peut être financé : profession à risque, chef d’entreprise ou encore des problèmes de santé qui l’empêche d’être assuré
- Le vendeur n’a pas besoin du capital issu de la vente du bien et préfère obtenir des mensualités à un taux d’emprunt attractif (supérieur au taux de rémunération de ses livrets notamment)
Je pense que vous voyez rapidement le parallèle avec le viager. A la différence prêt que le viager est un contrat aléatoire : sachant qu’on ne connaît pas la date de décès du vendeur, la durée de remboursement du « prêt » est donc inconnue.
D’une part, le vendeur (crédirentier) est donc assuré de percevoir une rente jusqu’à la fin de ses jours. Il bénéficie également d’une rémunération liée au « prêt » qu’il accorde.
D’autre part, l’acheteur (débirentier) profite d’une facilité de paiement qui lui permet d’acheter de l’immobilier (en plus à prix décoté, grâce au DUH ou à l’usufruit conservé par le vendeur).
Le débirentier est donc le banquier.
Et qu’est-ce que regarde une banque lorsqu’elle accorde un crédit ?
Les garanties : une banque prendra systématiquement une hypothèque, un assurance caution ou encore un placement financier en garantie (on parle alors de nantissement). Dans le cas du viager (avec rentes viagères), le notaire ajoutera une clause résolutoire pour casser le viager si les rentes ne sont pas payées par l’acheteur. Le vendeur bénéficie d’une hypothèque de premier rang sur le bien en garantie.
La solvabilité de l’acheteur : est-ce que l’acheteur est solide financièrement ? Si vous vendez votre bien en viager, vérifiez que l’acheteur dispose d’une surface financière suffisante pour payer vos rentes si ses sources de revenus venaient à. disparaître (licenciement, faillite de son entreprise etc.).
La liquidité du bien : un bien immobilier est généralement peu liquide. Autrement dit, il est compliqué de revendre rapidement un bien (vous connaissez probablement l’administratif aussi bien que moi…). Si pour X raisons, l’acheteur souhaite revendre son viager, une petite surface à Paris trouvera preneur plus rapidement qu’une grande maison à la campagne. Dans le premier cas, le vendeur (devenu « locataire » de son propre bien) pourra récupérer plus facilement sa mise en cas de défaut de l’acheteur.
Tous ses éléments peuvent venir moduler le taux de rémunération des rentes viagères. On appelle cela le taux d’actualisation (ou taux technique) de la rente.
Cette rémunération s’ajoute à la revalorisation annuelle de la rente, déterminée sur la base de l’inflation. Cela signifie que le vendeur ne gagne pas de pouvoir d’achat si le taux technique était nul (puisque la revalorisation de la rente ne sert qu’à combler la hausse des prix à la consommation).
Plus le taux technique est élevé, plus la rente viagère augmente (dans l’intérêt du vendeur). Dans le cas contraire, si l’acheteur est très solvable, il pourra négocier un taux plus faible.
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