Lors des calculs de rentes viagères d’un viager immobilier, il est important de distinguer les différents droits vendues et conservées par chacune des parties.

En terme de démembrement, il faut distinguer les différents droits rattachés à un bien immobilier :

  • Le droit d’utiliser le logement : l’usus ;
  • Le droit de percevoir des revenus du logement : le fructus ;
  • Le droit de disposer du logement, comme le vendre : l’abusus (la nue-propriété).

Dans un viager immobilier classique (c’est-à-dire occupé), le vendeur conserve l’usage du bien puisqu’il y habite. En revanche, il ne peut pas partir de sa maison ou de son appartement et ainsi le mettre en location pour percevoir des loyers. Ce doit est donc assimilable à l’usus.

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Le viager immobilier avec réserve d’usufruit

L’usufruit est la réunion de l’usus et du fructus. Il permet au possédant d’habiter le logement et d’en percevoir des revenus.

Dans le cas d’un viager avec réserve d’usufruit, le droit conservé par le vendeur crédirentier est donc supérieur qu’un viager occupé classique.

En effet, le vendeur sera en droit de mettre en location le bien qu’il habite, et sans le consentement préalable de l’acheteur du viager (le débirentier).

N’oubliez pas que l’usufruit est un droit réel sur le logement. Le droit d’usage et d’habitation est un droit personnel qui ne peut être transférable.

La valorisation de l’usufruit

Comme pour la valorisation du droit d’usage et d’habitation (le DUH d’un viager occupé), l’usufruit peut faire l’objet d’une valorisation selon deux méthodes :

  • La méthode fiscale : simple à réaliser mais éloignée de la réalité financière ;
  • La méthode économique : compliquée à calculer mais fidèle à la réalité économique de la transaction immobilière.

Pour évaluer l’usufruit d’un viager avec la méthode économique, vous aurez besoin de connaître le loyer praticable du logement vendu ainsi que les charges afférentes.

La méthode fiscale pour calculer l’usufruit est plus simple et dépend simplement de l’âge de l’usufruitier.

Elle est donnée par la table suivante :

Age de l’usufruitierValeur de l’usufruit (%)
Moins de 21 révolus90 %
Moins de 31 révolus80 %
Moins de 41 révolus70 %
Moins de 51 révolus60 %
Moins de 61 révolus50 %
Moins de 71 révolus40 %
Moins de 81 révolus30 %
Moins de 91 révolus20 %
Plus de 91 révolus10 %

Pour rappel, le droit d’usage et d’habitation est calculé en prenant 60% de la valeur de l’usufruit.

Par exemple, un usufruitier de 72 ans aura une valeur d’usufruit de 30% de la valeur vénale du bien immobilier.

Bien que la valeur économique soit préférable dans le calcul de la valeur de l’usufruit pour la transaction immobilière entre le vendeur et l’acheteur, le fisc retiendra systématiquement la valeur fiscale pour taxer la vente immobilière.

 

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