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Comment casser un viager : les conditions d’annulation du contrat

  • Cyrille 
annulation contrat viager

Le viager est un contrat de vente immobilière dont la nature est aléatoire. Cela signifie que pour être équitable, un contrat viager doit respecter certaines conditions afin qu’il ne puisse pas être requalifié ou cassé devant un juge.

Peut-être que cela vous fait peur ? Que vous soyez acheteur ou vendeur potentiel ?

Lisez la suite, je vais vous expliquer comment éviter tout risque d’annulation d’un viager immobilier et faire en sorte que tout se passe bien durant la vie de votre contrat !

Le viager est un contrat aléatoire

Comme je vous le précisais plus haut, le viager est un contrat aléatoire. Cela signifie que pour être valable, il faut que l’acheteur (débirentier) ou le vendeur (crédirentier) se puisse pas savoir à l’avance s’il va être gagnant ou perdant dans l’opération. S’il est certain que le vendeur va mourir, comme nous tous d’ailleurs, c’est la date de décès qui est aléatoire.

Contrat aléatoire de la manière suivante : une convention réciproque dont les effets dépendent d’un événement incertain.

Article 19764 du Code Civil

Par conséquent, un viager déséquilibré au profil de l’acheteur ou du vendeur (ou du moins, de manière exagérée) est un argument suffisant à annuler un viager (enfin, encore faut-il démontrer que c’est le cas !).

Par exemple, un viager avec une rente très faible ferait perdre au viager son caractère aléatoire. En effet, un montant de rente viagère trop faible et c’est l’acheteur qui sera gagnant dans l’opération, même si le vendeur vit exceptionnellement longtemps !

Il est possible d’acheter un viager sans rentes. Dans ce cas, c’est un bouquet exagérément trop faible (égal à la nue-propriété) qui pourrait être source d’annulation du viager. En effet, l’acheteur serait avantagé en récupérant le bien plus vite que prévu (relativement à la décote à l’achat liée au droit de jouissance du vendeur).

Le décès imminent du vendeur

En cas de maladie avérée du vendeur, le viager peut être annulé.

Mais au-delà d’une forte probabilité de décès qui serait connu par l’acheteur, le Code Civil stipule également (art. 1975) que la vente en viager est nulle si le vendeur décède dans les 20 jours d’une maladie dont il était atteint au moment de la vente. Que l’acheteur soit informé ou non de l’état de santé du vendeur !

Petite subtilité : ce délai courre à compter de la date de la signature du compromis de vente, et non de la date de signature de l’acte authentique.

Dans tous les cas, si l’acheteur a eu connaissance de l’état de santé du vendeur et notamment de sa maladie avant l’achat, c’est un cas d’annulation systématique. Que le vendeur soit décédé dans les 20 jours suivant l’achat ou non.

La rente viagère est très (trop) basse

Si la rente viagère est très basse et déséquilibre le contrat viager au profil de l’acheteur, le viager immobilier peut être cassé.

Toujours pour la même raison (aléa du contrat), une rente trop basse annule l’aléa du contrat. C’est notamment le cas si la rente est inférieure au loyer du bien (uniquement si aucun bouquet n’a été versé évidemment) ou que la somme des rentes versées sur la durée de vie moyenne du vendeur est bien plus basse que la valeur vénale du bien (diminué du bouquet versé).

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