A quel âge acheter un viager immobilier?

L’âge de l’acheteur fait partie des conditions pour acheter un viager. L’âge n’est cependant pas juridiquement encadré et n’importe quel majeur capable peut investir dans un viager immobilier.

L’âge idéal de l’acheteur en viager

Pour que le crédirentier continue à percevoir ses rentes, il est nécessaire que l’acheteur ne décède pas avant le vendeur.

Les viagéristes ont tendance à considérer que le vendeur et l’acheteur doivent être séparés d’une génération, c’est-à-dire entre 15 et 20 ans.

Cependant quel est le niveau de risque associé à ce type d’écart? Comment mesurer l’impact d’un tel écart?

Pour répondre à cette question, nous avons calculé, à l’aide de la table de mortalité générationnelle TGH-05 la probabilité que l’acheteur (homme) décède avant le vendeur (homme) selon son âge.

age acheter viager

Afin d’éviter de multiplier les résultats, nous nous sommes uniquement focalisés sur un acheteur masculin de 40 ans. Bien entendu, les résultats ne sont pas les mêmes pour un acheteur d’un âge différent. Et ce, même si les écarts d’âge entre l’acheteur et le vendeur sont conservés.

Le résultat de l’étude est synthétisé dans le tableau suivant :

Age de l’acheteur Age du vendeur Probabilité que l’acheteur décède avant le vendeur
40 45 32,45%
40 50 19,77%
40 55 11,49%
40 60 6,73%
40 65 4,05%
40 70 2,49%
40 75 1,53%
40 80 0,91%
40 85 0,52%
40 90 0,29%
40 95 0,17%

Cette étude est riche en enseignements. On apprend que le risque pour un acheteur de 40 ans de décéder avant le vendeur âgé de 15 ans de plus que lui est de 11,5% !

Ce risque est très important : sur 10 transactions ayant de telles caractéristiques, 1 acheteur décèdera avant le vendeur!

Une différence de 20 ans présente un risque deux fois plus faible.

Par prudence, nous conseillons de retenir un écart d’au moins 25 ans. En effet, la différence de 15-20 ans que l’on entend souvent n’est plus adaptée aujourd’hui à la longévité actuelle des séniors.

Conclusion

L’acheteur doit être au moins plus jeune que le vendeur de 25 ans.

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