Sur Vita Pecunia, je traite principalement des différents types de viager immobilier. Cependant, au fil des échanges avec mes lecteurs, je me suis aperçu que d’autres alternatives, plus adaptées à leur situation et à leurs besoins, pouvaient remplacer le viager qu’ils avaient initialement choisi.
La caractéristique aléatoire du viager peut devenir un frein pour l’achat ou la vente. Par exemple, cela a été le cas d’un couple vendeur dont l’état de santé était fragile. L’agent immobilier en charge de l’évaluation de la rente s’en est tenu fermement à ses barèmes, minorant ainsi très probablement la rente viagère. Un acheteur potentiel m’a également fait part de son projet d’acquisition de résidence principale. Il avait trouvé un viager mais hésitait à signer car il restait craintif quant à une éventuelle longévité du vendeur. En réalité, l’acheteur ne supportait pas l’aléa du viager.
Dans ces exemples, la vente à terme doit être sérieusement étudiée. Je définirai la vente à terme dans la suite de cet article. J’apporterai également des conseils afin de vous aider à prendre la bonne décision.
Définition de la vente à terme
La vente à terme n’est pas un viager à proprement parler. En effet, l’aléa est une caractéristique intrinsèque du viager. La durée de paiement de la rente est déterminée dès la signature du contrat et elle est généralement comprise entre 10 et 20 ans.
Le calcul de la rente est donc rapide . La rente est égale à la valeur vénale du bien (éventuellement diminuée du DUH si le bien est occupé) divisée par le nombre de mensualités. Si certains termes vous sont étrangers dans la phrase, précédentes, prenez connaissance des mots de vocabulaire du viager. A noter que les mensualités ne sont pas indexées périodiquement, comme c’est le cas pour un viager.
La souplesse de ce type de contrat permet, comme pour le viager, d’adapter la transaction selon les besoins du vendeur : vente à terme libre ou occupée.
Extinction de la vente à terme
Si le vendeur vit au-delà de la période de versement des rentes, il doit libérer son bien immobilier. En cas de décès prématuré, l’acheteur devra continuer de verser la rente aux héritiers jusqu’au terme de la période. L’acheteur pourra ainsi jouir du bien en contrepartie d’une majoration de la rente prévue initialement au contrat.
Contrairement à un viager classique, la vente à terme perd donc la dimension aléatoire. Peu importe la date du décès du vendeur, le prix de la vente est ferme et convenu à l’avance.
Un décès prématuré ou tardif ne changera rien au prix d’acquisition du logement.
La vente à terme occupée
En cas de vente à terme occupée, l’acheteur acquiert une propriété « déjà louée » ayant une valeur à renter inférieure à la valeur vénale du bien (la différence étant égale au Droit d’Usage et d’Habitation). Une telle acquisition s’inscrit parfaitement dans un objectif de constitution de patrimoine immobilier sans contrainte de gestion locative et à un coût réduit.
La vente à terme libre
Si le bien est libre d’occupation, l’acheteur ayant des difficultés à accéder à l’emprunt bancaire (ou ne souhaitant pas y avoir recours) devra s’intéresser à ce type de transaction.
La fiscalité de la vente à terme
Du côté du vendeur, la fiscalité de la vente à terme est plus intéressante que celle du viager. En effet, les rentes ne sont pas imposées si le bien vendu constituait la résidence principale du vendeur.
Ce type de vente est donc particulièrement adapté aux personnes qui paient beaucoup d’impôts.
Les avantages de la vente à terme
Pour un acheteur ou un vendeur averse au risque, la vente à terme permet, dès la signature du contrat, de connaître les versements futurs. L’acheteur ne sera pas lésé en cas en de longévité du vendeur et ce dernier pourra léguer ses rentes à ses enfants s’il venait à décéder prématurément.
Plus précisément, les avantages peuvent être différents pour l’acheteur et le vendeur.
Les avantages d’une vente à terme pour l’acheteur
La vente à terme permet à l’acquéreur d’investir dans l’immobilier ou d’acheter sa résidence principale sans avoir recours à un prêt bancaire. Cela lui permet d’économiser les frais bancaires : frais de dossier, de garantie et éventuellement les intérêts.
Dans le cas d’une vente à terme occupé, il achète un bien à une valeur décotée. Puisqu’il n’encaisse pas de loyers, il n’est pas fiscalisé. Ce montage est donc attractif si l’acheteur a une forte pression fiscale. Il investira finalement dans un placement immobilier, qui a l’avantage d’avoir une bonne stabilité des prix, relativement aux marchés financiers.
Si le bien est libre, il peut directement l’habiter ou le mettre en location.
L’intérêt de la vente à terme pour le vendeur
Contrairement à un viager, le vendeur protège sa famille. En cas de décès anticipé, les mensualités seront payées aux héritiers jusqu’à extinction de l’engagement de la vente à terme.
Si le logement est la résidence principale du vendeur, il ne sera pas imposé sur les mensualités perçues.
Bonjour,
Je suis intéressé par cette formule, car propriétaire d’une villa avec ma femme et n’ayant pas d’héritiers je désire soit souscrite à un viager ou vente à terme sachant que au décès soit de ma femme ou de moi-même, nous libérerons la demeure.Qu’elles sont, d’après vous, les sociétés qui proposent la vente à terme ?
Cordialement,
Michel
bonjour,
dans le cas d’un mix entre une vente à terme et un viager fixe (rente viagère qui s’arrête après 20 ans et qui n’a pas fait l’objet d’un bouquet et dans laquelle le vendeur peut demeurer dans le bien jusqu’à son décès), l’acheteur peut-il au terme des 20 ans demander un loyer au vendeur (l’acte notarié stipule que celui-ci a le droit de demeurer dans le bien jusqu’à sa mort MAIS rien ne stipule dans l’acte notarié si cela est gratuit ou peut faire l’objet d’un loyer)? Merci pour votre réponse.
Bonjour,
Il est compliqué de répondre précisément à cette question, tout dépend de la formulation dans le contrat de vente.
De ce que je comprends :
– L’acheteur s’engage à payer une rente jusqu’au décès du vendeur et dans la limite de 20 ans
– Le vendeur conserve le DUH
Dans ce cas, vous ne pouvez pas demander un loyer au vendeur puisqu’il dispose du DUH jusqu’à sa mort. D’ailleurs, il est peut probable que le DUH s’éteigne au bout de 20 ans si le vendeur est toujours en vie car il y aurait absence d’aléa (cela ressemble à un viager fixe et possiblement requalifiable, raison pour laquelle je déconseille toujours ce montage).
Bien à vous,
Cyrille