Comment vendre son bien en viager à son enfant?

Le viager est un outil patrimonial intéressant pour préparer sa succession. Nous voyons ici comment transmettre son bien immobilier à l’un de ses enfants.

Un retraité se trouvant dans une situation financière délicate peut envisager de vendre le bien dont il est propriétaire en viager.

Pour la majorité des propriétaires, l’acquisition d’un résidence principale a été au coeur de ses projets de vie sur plusieurs décennies. Il est donc légitime d’éprouver un attachement sentimental pour son lieu de résidence.

Céder sa maison ou son bien en viager peut alors être douloureux pour le vendeur. Il peut donc envisager de vendre son bien immobilier à un membre de sa famille, comme son enfant, pour que le bien reste dans le cercle familiale.

Cette opération demande une certaine vigilance, notamment envers :

  • L’administration fiscale ;
  • Les autres héritiers.

La requalification de la transaction en donation déguisée par l’administration fiscale

La donation

La loi autorise un parent à transmettre de l’argent, des biens immobiliers ou mobiliers à ses enfants dans la limite de 100 000€ sans à avoir à s’acquitter de droits de donation. Cet abattement peut s’appliquer en une seule ou plusieurs fois tous les 15 ans. En cas de donation par un couple, l’abattement est porté à 200 000€.

De la même manière, cet abattement est de 31 865€ dans le cadre d’une donation à un petit-enfant (doublé si le donateur est un couple).

Au-delà de cette problématique de droit de donation, le donateur devra veiller au respect du don dans la limite de la quotité disponible. L’article 912 alinéa 2 du Code Civil autorise une liberté dans la donation (ou la succession) du patrimoine du donateur :

  • Si le donateur n’a qu’un enfant, il peut librement distribuer la moitié de l’actif net successoral ;
  • Si le donateur a deux enfants, il peut librement distribuer le tiers de l’actif net successoral ;
  • Si le donateur a trois enfants, il peut librement distribuer le quart de l’actif net successoral ;
  • Etc.

La vente en viager à un membre de sa famille

En respectant quelques principes simples, il est tout à fait possible de ne pas être inquiété quant à une possible requalification du viager en donation déguisée.

La valeur du bien doit être justifiée et probable. Par conséquent, il est primordial de faire appel à un professionnel, comme un agent immobilier, pour évaluer la valeur du bien immobilier.

Cette valeur vénale permettra de déterminer le montant de la rente et du bouquet. Pour qu’ils soient difficilement contestables, les calculs devront être effectués par un professionnel (viagériste ou notaire spécialisé).

Enfin, la preuve du paiement du bouquet et des rentes devra être rapportable. Par conséquent, il est conseillé à l’acheteur, comme au vendeur, de conserver les traces des virements sur les comptes bancaires. Il est même recommandé de demander au vendeur d’établir une quittance à chaque versement de rente.

L’information des héritiers sur la vente en viager

Bien qu’une opération sincère et réelle soit difficilement contestable par les héritiers, il est vivement conseillé d’informer ces derniers et de les faire intervenir à l’acte de vente pour qu’ils certifient être en accord avec la transaction.

Dans le cas contraire, l’acheteur s’expose à des contestations de la part des autres héritiers, notamment lors du décès du vendeur et de sa succession.

Le montant du bouquet et des rentes peut être un premier cas de contestation, d’autant plus si le vendeur décède prématurément. En effet, le caractère aléatoire du viager rend la détermination exacte du bouquet et des rentes impossible. L’état de santé du vendeur peut être évoquée pour demander l’annulation de la vente.

Si le juge donne raison aux héritiers contestataires, la valeur du bien sera réintégrée à la succession. Non seulement, l’acquéreur sera censé n’avoir rien payé, mais il devra également restituer les sommes « indues » aux autres héritiers.

En savoir plus :

  • Déshériter avec le viager immobilier
  • Léguer le bouquet de son viager à ses héritiers

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