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Quelles assurances pour un viager immobilier ?

assurance viager

Le viager immobilier est un contrat de vente immobilière entre un acheteur, appelé débirentier, et son vendeur, le crédirentier.

La particularité du viager est qu’il s’agit d’un contrat aléatoire. Ni le vendeur, ni l’acheteur ne connaissent le prix e revient de l’opération avant sa fin (généralement le décès du crédirentier).

Certains acheteurs peuvent donc être inquiet quant à cet aléa et veulent parfois souscrire à des assurances pour se protéger, notamment contre le risque de décès.

Les assurances pour le viager : quelles sont-elles ?

Lorsque l’on parle d’assurance dans le viager, on peut faire référence à de nombreuses assurances :

  • Les assurances sur le logement
  • Les assurances relatives au paiement des rentes viagères
  • Les assurances relatives au décès du vendeur et de l’acheteur

L’assurance propriétaire non occupant

L’assurance PNO (propriétaire non occupant) est une assurance qui n’est pas spécifique au viager. Elle permet de se couvrir contre un risque d’incendie ou dégâts des eaux de l’appartement par exemple.

Cette assurance est facultative pour l’acheteur mais fortement conseillée. Elle protège le logement contre différents aléas mais n’a aucun lien avec le risque aléatoire propre au viager.

L’assurance multi-risque habitation

L’assurance MRH est très similaire à l’assurance PNO mais elle est souscrite par le vendeur. Elle couvre généralement mieux la maison contre les risques divers et est une assurance complémentaire à la PNO. Elle n’est obligatoire mais fortement conseillée, comme la PNO.

Tout bon assureur sera en capacité de vous proposer ce genre de contrat.

L’assurance rentes impayées du viager

Le vendeur a la possibilité de souscrire une assurance pour se couvrir contre le risque d’impayé des rentes.

Ce type d’assurance est peu répandu est très peu d’assureurs la propose.

Lorsque nous accompagnons des vendeurs dans la vente de leur viager, nous préférons être très sélectif dans le choix des profils d’acheteur et nous demandons systématiquement des garanties très fortes pour nous assurer que le crédirentier sera bien payée durant toute la durée du viager.

L’assurance longévité exceptionnelle du crédirentier

Le viager, par principe, peut-être peu rentable (voire déficitaire) pour l’acheteur.

Il peut donc souhaiter se couvrir contre le risque de voir son crédirentier vivre beaucoup plus longtemps que prévu.

Avant de vouloir prendre ce type d’assurance, peu répandu et extrêmement cher, il est préférable selon nous de se questionner sur l’achat en viager.

En effet, l’aléa est le principe fondateur du viager. Vouloir l’annuler en contrepartie d’une baisse certaine de la rentabilité de l’opération n’a pas de sens selon nous. Si vous êtes averse au risque, nous vous conseillons plutôt la vente à terme, qui défini un nombre de mensualités fixe et certain dès la signature chez le notaire.

D’autre part, même si le vendeur vit plus longtemps que prévu, le viager peu raison rentable dans de nombreux cas.

En effet, le débirentier achète un logement avec une décote puisque le vendeur reste dans le logement. Ce prix décoté se divise en un bouquet (montant payé comptant le jour de la vente) et des rentes. Si le vendeur vit le nombre d’années prévu lors de la signature, l’acheteur aura donc acheté le logement à son prix décoté.

Sachant qu’en moyenne, la décote est de l’ordre de 40%, l’acheteur bénéficie d’une marge confortable en cas de longévité du vendeur avant de voir son opération se transformer en gouffre financier !

Enfin, si vous souhaitez tout de même acheter en viager et éviter de payer des rentes en cas de longévité importante du vendeur, vous avez la possibilité de faire un viager sans rentes : vous paierez 100% de la valeur de la nue-propriété du logement au comptant le jour de la vente. Le prix de revient de l’opération est connu à l’avance, seul le jour de récupération du logement reste inconnu.

L’assurance décès prématuré de l’acheteur du viager

L’assurance qui nous semble la plus intéressante dans le viager est l’assurance décès de l’acheteur.

En effet, si l’acheteur décède avant le vendeur, ses héritiers (sous condition qu’ils acceptent la succession) devront continuer à payer les rentes au vendeur !

Cette situation, non voulu par l’acheteur et le vendeur peut être très compliquée à gérer : les héritiers se verraient assignés en justice pour payer les rentes et le vendeur ne percevrait plus de revenus.

Nous conseillons donc systématiquement la mise en place de cette assurance, au même titre qu’une banque qui oblige les emprunteurs à souscrire ce type de garantie lorsqu’ils empruntent pour acheter une maison.

Au lieu de souscrire à une assurance spécialisée viager, nous vous recommandons plutôt de souscrire une simple assurance décès.

Le montant du capital devra être égal au capital représentatif de la rente viagère : en cas de décès de l’acheteur, les héritiers bénéficieront d’un capital pour payer les rentes au vendeur. Ce capital devra être diminué chaque année pour optimiser la couverture d’assurance de l’acheteur (inutile de payer pour un capital trop conséquent).

Enfin, la garantie décès peut-être complétée par une prévoyance incapacité de travail : vous percevrez des indemnités journalières complémentaires afin de continuer à payer vos rentes viagères.

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