L’imposition sur les plus-value du viager entre dans le champ de la fiscalité du vendeur. Elle doit donc être acquittée dans le cas d’une vente ou d’une revente d’un viager, comme pour n’importe quelle autre vente immobilière.
En effet, le viager est un type de vente immobilière. Le vendeur crédirentier devra anticiper la question de l’imposition car le montant peut être conséquent.
Pourtant de nombreux cas d’exonération permettent au vendeur de ne pas payer cet impôt.
Quand payer l’impôt sur la plus-value d’un viager ?
Dès que le vendeur dégage un gain lors de la revente de son bien immobilier en viager, il est imposable sur la plus-value générée.
Le vendeur peut être :
- Le vendeur initial du viager, appelé crédirentier
- L’acheteur du viager, qui a récupéré la pleine-propriété du bien suite au décès ou au départ du crédirentier. Il peut aussi revendre le viager avec le vendeur toujours en vie.
De nombreux cas d’exonération sont prévus par l’administration fiscale. Nous énumérons ensemble les cas d’exonération « classiques ».
La vente de la résidence principale
La majorité des biens vendus en viager concerne la résidence principale du vendeur. Cette situation permet au vendeur d’être exonéré d’impôt sur la plus-value.
Le logement devra être, en principe, sa résidence principale au moment de la vente. La résidence principale se défini comme le logement occupé la majorité de l’année par le vendeur.
La vente d’une maison ou d’un appartement détenu depuis plus de 22 ans ou 30 ans
Si le vendeur cède le bien qu’il dispose depuis plus de 30 ans, l’exonération en terme d’impôt sur les plus-value et prélèvements sociaux est totale.
Si le bien est détenu depuis une durée comprise entre 22 et 30 ans, le vendeur pourra prétendre à une exonération totale de l’impôt mais les prélèvements sociaux seront dus.
A noter que les prélèvements sociaux seront minorés en fonction de la durée de détention du bien immobilier.
Le vendeur est retraité avec de faibles ressources ou invalide
Si le vendeur perçoit une pension de retraite ou est titulaire d’une carte d’invalidité de deuxième ou troisième catégorie, il peut prétendre à une exonération de la plus-value immobilière.
Cependant, le retraité devra justifier de ses faibles conditions financières.
La cession du bien pour acheter sa résidence principale
Cette situation va probablement se présenter dans le cas d’une revente de viager : l’acheteur a récupéré la pleine-propriété du bien (suite au décès ou au départ du vendeur du viager) ou le revend avec le vendeur toujours en vie. Cette revente a pour objectif de financer l’achat de sa résidence principale.
Le revendeur n’est pas propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 dernières années. Il décide de mettre en vente son bien immobilier afin de financer sa résidence principale. Dans ce cas, le montant utilisé dans la nouvelle acquisition sera exonérée d’impôt sur le revenu.
Exemple : Le vendeur souhaite acquérir une maison au prix de 300 000€ pour en faire sa résidence principale. Il sera totalement exonéré d’imposition sur la vente de son appartement à 250 000€. En revanche, s’il achète une maison moins chère, à 150 000€, il sera exonéré à hauteur de 150 000€ et fiscalisé sur 100 000€ (= 250 000€ – 150 000€).
Le calcul de la plus-value
Si la vente est imposable, La plus-value correspond à la différence du prix de cession et d’acquisition :
Plus-value = Prix de cession – Prix d’acquisition
Nous vous rappelons la décomposition des éléments de calcul d’un viager occupé afin de faciliter la compréhension des calculs de plus-value ci-dessous :
Le prix de cession
Le prix de cession est le prix de vente.
Si le bien est vendu par le crédirentier, il conservera un droit d’usage et d’habitation ou un usufruit sur le bien. Dans ce cas, il faut retenir comme prix de cession la valeur occupée du bien ou l’usufruit.
Si le bien est vendu par le débirentier :
- Dans le cas de la vente de la pleine-propriété (à la suite du décès du vendeur), il s’agit de la valeur libre du bien.
- Si le bien est vendu alors que le vendeur est toujours dans le logement, il s’agit de la valeur libre du bien diminuée du capital constitutif de la rente viagères le cas échéant.
- Si le viager est revendu mais que le vendeur est toujours en vie : il s’agit de la nouvelle valeur occupée du bien. Elle se calcule en diminuant à la nouvelle valeur vénale, la valeur d’occupation du bien. Ce montant est égale au capital représentatif des rentes augmenté du bouquet.
Le vendeur pourra également déduire du prix de cession les frais de vente : commissions d’agence, diagnostics techniques…
Le prix d’acquisition
Le prix d’acquisition est le montant versé lors de l’achat du bien.
Si le vendeur est le crédirentier (le vendeur d’origine du viager immobilier)
Il pourra ajouter au prix d’acquisition les honoraires du vendeur et les commissions versées à l’agence en charge de la transaction.
Cette vente étant peut-être intervenue plusieurs décennies en arrière, le vendeur ne sera peut-être pas en mesure de justifier de tels frais. Dans ce cas, il pourra appliquer une majoration forfaitaire de 7,5%.
Si le vendeur a réalisé des travaux dans le logement, il pourra également les déduire si cela ne lui a pas permis de bénéficier d’un avantage fiscal.
Notez que si le vendeur dispose du bien depuis plus de 5 ans, il peut majorer forfaitairement de 15% le prix d’achat. Cela est vrai que le vendeur ait réellement réalisé des travaux ou non !
Si le vendeur est le débirentier (il a acheté le bien en viager)
Le prix d’acquisition est la valeur du capital constitutif majoré de la rente. Autrement dit, il s’agit de la valeur occupée du bien (ou la valeur vénale diminuée de la réserve d’occupation). Le vendeur peut néanmoins réaliser un arbitrage à son avantage :
- Si la vente intervient après le décès du crédirentier, il peut remplacer ce montant par les annuités versées et le bouquet ;
- Si le crédirentier n’est pas décédé au moment de la vente, il peut remplacer ce montant par la somme des annuités versées, le capital représentatif de la rente à la date de la revente et le bouquet que le vendeur a payé. Si la méthode de calcul est identique entre les deux évaluations de rente, ce montant sera plus élevé, donc plus avantageux pour le vendeur.
L’abattement du taux d’imposition
En fonction de la durée de détention du bien immobilier, le vendeur pourra retenir des abattements avant d’appliquer le taux d’imposition.
Vous pouvez retrouver sur le site de l’administration fiscale les taux d’abattement à appliquer sur l’impôt et les prélèvements sociaux.
Le taux d’imposition forfaitaire
La plus-value immobilière est imposable forfaitairement à 36,2% :
- 19% au titre de l’impôt sur le revenu ;
- 17,2% pour les prélèvements sociaux.
L’impôt est directement prélevé à la source, sur le prix de cession, par le notaire. Le vendeur ne devra pas oublier de reporter le montant de la plus-value sur sa déclaration d’impôt n°2042 C.
Bonjour,
J’ai acheté une maison en viager en 2017 (valeur d’acquisition 64 000€). La rente au crédirentier est de 500€.
Si je revends ce bien 200 000€ après le décès du crédirentier, quel sera SVP le montant à payer en fonction de la plus-value?
Remerciements
Bonjour,
Si le bouquet était de 64 000€ et les rentes de (environ) 500 x 12 x 6 = 36 000€, le prix de revient est de 100 000€. Comparez-le avec celui indiqué dans l’acte de vente (la valeur occupée). Retenez le montant le plus élevé pour calculer la plus-value.
Cyrille Chéry
Bonjour je souhaite vendre un terrain non occupé en viager j’ai 73 ans quel est l’impôt sur la plus value sur le bouquet sachant que sur la rente l’impôt sur le revenu est sur la base de 30 o/o ?
Merci
Bonjour,
L’impôt sur la plus-value est celle de la plus-value des biens immobiliers. Il n’y a pas d’exonération d’impôt.
Je souhaite vendre un terrain non occupé avec un bouquet significatif j’ai 73 ans qu’elle est l’imposition sur la plus value du bouquet ?
Bonjour
Dans le cas d’une revente d’un bien acheté en viager
Suite au décès de la crédirentière après 12 ans de détention
Le prix d’acquisition (bouquet + rentes versées) peut vraiement être majorée du forfait de 15% de travaux?
Meme si on vient juste de devenir “pleins propriétaires”
Merci d’avance
Bonjour,
Oui, dans le cas d’un bien démembré, vous pouvez appliquer la majoration de 15%.
Sources : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/309-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10-20120912
Bonjour,
Actuellement locataire, j’ai acquis un terrain constructible il y a 2 ans pour y construire ma résidence principale. Ayant changé de projet du fait de l’éloignement et de la crise sanitaire, je souhaite revendre ce terrain en viager libre avec une rente limitée dans le temps pour améliorer ma petite retraite. J’ai acquis ce bien 10000€, et souhaite le revendre en viager libre avec une rente mensuelle de 100€ / 20 ans avec un bouquet de 500€. Aurai-je un impôt sur la plus-value à acquitter, sachant que cette rente sera également assujettie à l’impôt sur le revenu ? Y-a-t-il plus-value dans cette vente en viager ?
En vous remerciant
Bien cordialement
Bonjour,
Tout dépend de votre âge car cela va conditionner le taux de rente à utiliser pour convertir le capital en rentes. S’il s’avère que la valeur vénale correspondante est supérieure au prix d’achat, vous constaterez donc une plus-value qui sera fiscalisée. Vos rentes seront effectivement à déclarer chaque année (avec un abattement de 70% après 70 ans).
Bien à vous,
Cyrille
Merci pour vos articles claires et précis.
Merci Françoise !
Bonjour,
J’ai acheté en viager, il y a 8 ans et demi, un bien d’une valeur inscrite à l’acte de 595 000. J’ai payé alors un bouquet de 400 000 euros + 88 000 euros de frais d’acquisition. Depuis j’ai payé environ 232 000 euros de rente. Soit un total effectif de coût d’acquisition à ce jour de 720 000 euros. Est-ce montant qu’il faut retenir comme prix d’achat ?
Le créditrentier est encore vivant à ce jour.
J’envisage de revendre le bien. Le bouquet pourrait être fixé à 600 000 euros et la valeur à retenir du bien pourrait être de 800 000 euros dans l’acte (vs 595 k en 2012).
Y a-t-il un risque de devoir payer de la plus value (valeur définie à l’acte de 595 000 vs/800 000 au jour de la revente) alors que le bien m’aura coûté en réalité plus cher qu’il ne m’aura rapporté (revente du bouquet 600 k vs/ 720 k effectivement payés)?
Merci par avance pour votre éclairage.
Bonjour
Si j acheté un bien en viager occupé avec un bouquet sans rente, y a t il un impôt sur les plus valus , à la revente de ce bien en résidence secondaire
Exemple 237 000 le bouquet sans rente et la valeur vénale de la maison 340 000 €
Merci par avance pour votre réponse
Chris
Bonjour,
Si vous n’avez pas un cas d’exonération d’impôt sur la PV, vous devrez payer un impôt dans votre exemple (sur la base de 340k€-237k€).
Bien à vous,
Cyrille
Bonjour
Peux t on prendre en compte les règlements du bouquets dans le calcul de la plue value lors de la revente d’un bien acheté à l’époque en viager? Si oui, avez vous des références de textes législatifs?
Merci,
Bonjour,
Le bouquet constitue bien un élément de votre prix d’achat, il doit être donc pris en compte dans le calcul de la plus-value au même titre que les rentes versées.
Cyrille
Bonjour .j’ai acheter une maison avec mon ami en viager en 2001 madame est décédé en 2015 le Mari avant.j’occupe une partie de la maison tout seul et réalisé deux logement que je loue . j’aimerai savoir avec mon amie qui vie a part de la maison ,combien de plus-value on aurais a payer merci.
Bonjour,
Vous devez tout d’abord déterminer la valeur d’acquisition du bien. Il s’agit de la plus petite valeur entre la valeur vénale du bien à l’achat et la totalité des versements (bouquet+rentes). Vous pouvez majorer ce montant par 15% si vous ne pouvez pas justifier des travaux coutant plus de 15% de cette valeur.
Il faudra ensuite répartir cette valeur entre le logement que vous occupez et ceux qui sont loués car votre résidence principale ne sera pas soumise à l’impôt sur la plus-value.
La plus-value sera déterminée en faisant la différence entre le prix de revente et celui d’acquisition. L’impôt sera calculé en appliquant les taux de 19%+17,2% préalablement abattus en fonction de la durée de détention.
Cyrille