Le Droit d’Usage et d’Habitation est un élément du calcul d’un viager occupé. Qu’est ce que le DUH ? Comment le calculer ? Nous répondons à toutes ces questions dans cet article.

 

DUH fiscal et le DUH économique : les grandes différences

Le Droit d’Usage et d’Habitation (la définition du DUH est disponible dans l’article consacré aux définitions du viager) peut être calculé de plusieurs manières par les notaires et les professionnels du viager.

Cependant, il est important de signaler que ces divergences méthodologiques peuvent aboutir à des résultats totalement différents, en terme de montant de bouquet ou de rente. Le Droit d’Usage et d’Habitation figure d’ailleurs parmi les étapes du calcul d’un viager occupé. Sa méthode de calcul ne doit donc pas être ignorée.

Je présente dans cet article le Droit d’Usage et d’Habitation calculé selon la méthode fiscale et la méthode économique.

 

La valorisation fiscale du DUH

 

Taux fiscaux

L’article 669 du Code Général des impôts donne le taux à appliquer à la valeur vénale du bien immobilier pour obtenir l’usufruit et la nue-propriété.

Age de l’usufruitierValeur de l’usufruitValeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans90%10%
De 21 à 30 ans80%20%
De 31 à 40 ans70%30%
De 41 à 50 ans60%40%
De 51 à 60 ans50%50%
De 61 à 70 ans40%60%
De 71 à 80 ans30%70%
De 81 à 90 ans20%80%
A partir de 91 ans10%90%

 

Les limites de la méthode fiscale

A la vue des taux du tableaux, nous relevons les limites de ce type de calcul :

  • Le taux d’usufruit augmente de 10% par décennie. Les taux « ronds » sont pratiques… mais tellement simplistes! Ces taux nous semblent très difficilement justifiables ;
  • Les taux évoluent par tanche de 10 ans. Le taux est donc identique pour une personne de 81 ans et une autre de 90 ans ;
  • Ce tableau ne distingue pas le sexe de l’usufruitier (et encore moins sa catégorie socio professionnelle) ;
  • Aucun lien n’est fait avec le loyer qui peut être généré par le bien immobilier.

 

Calcul du DUH fiscal

Jusqu’à présent, ce tableau nous permet d’évaluer la nue-propriété et l’usufruit du bien. La méthode pour obtenir le DUH est d’appliquer ensuite un abattement de 40% à l’usufruit.

La méthode fiscale suppose que la valeur du DUH est de 40% de celle de l’usufruit.

Je suis réticent d’appliquer une telle méthode. En effet, la justification de la valorisation du DUH en fonction de l’usufruit est que l’usufruitier peut mettre en location le bien immobilier, contrairement au bénéficiaire du DUH. Cet avantage supplémentaire entraînerait donc une valeur de l’usufruit supérieure au DUH.

Cependant, il ne faut pas oublier que l’usufruitier est responsable de pratiquement tous les travaux du bien immobilier. Il doit également s’acquitter des charges du propriétaire-bailleur, régler les impôts fonciers et gérer la location et ses aléas (dégradations, impayés, vacances…). Cette charge financière n’étant pas à la charge du bénéficiaire du DUH, il me semble logique que la valeur du DUH soit, normalement, bien supérieure à celle de l’usufruit.

 

Exemple de calcul

L’exemple de calcul que je vais prendre est issu de mon calculateur viager.

Pour que vous puissiez juger de la méthode, je prends l’exemple d’un homme de 80 ans souhaitant vendre son bien en viager occupé. La valeur vénale est de 200 000€, le bouquet de 50 000€.

Selon la méthode fiscale, l’usufruit est de 30% x 200 000€ = 60 000€. Le DUH s’élève donc à 60 000€ x 60% = 36 000€. L’espérance de vie de ce crédirentier étant estimée à 12 ans, nous estimons la rente à 36 000€ / (12 * 12) = 250€.

Le montant, pouvant être assimilé à celui d’un loyer, est dérisoire pour un bien immobilier évalué à 200 000€. Vous remarquerez que la valeur du DUH est indépendante de la valeur du bouquet.

 

La valorisation économique du DUH

La valorisation économique du DUH peut se faire de plusieurs manières. Je développerai par la suite la méthode par le taux de rendement. En effet, j’estime qu’il s’agit de la méthode permettant de donner une image fidèle de la réalité économique de la transaction. Je vous conseille de l’utiliser bien que cette méthode soit plus complexe à mettre en place que les autres.

Afin de simplifier, nous pouvons estimer que le crédirentier a des obligations vis-à-vis du débirentier similaires à une relation locataire / bailleur. Par conséquent, lors de la vente, est constaté le transfert d’une partie des responsabilités financières du vendeur vers l’acheteur :

  • Charge des travaux futurs ;
  • Paiement des charges incombant au propriétaire-bailleur
  • Fiscalité ;

Nous devons appliquer un taux de rendement brut à la valeur vénale diminuée du bouquet. Le résultat obtenu est le loyer annuel brut du bien immobilier. Ce taux doit être représentatif du secteur et du type de bien vendu.

Nous reprenons notre exemple précédent. Si le rendement brut observé sur le marché lors de la vente est de 5% :

5% x 200 000€ = 10 000€

A ce montant, nous appliquons le coefficient viager (pour simplifier, égal à l’espérance de vie) :

12 x 10 000€ = 120 000€

Si vous souhaitez évaluer le DUH, vous pouvez utiliser le barème viager Vita Pecunia. Le Calculateur Viager vous aide en calculant tous les éléments de la rente viagère, dont le DUH.

 

Comparatif de la valorisation économique et fiscale du DUH du viager

La valorisation fiscale nous donne une valeur de DUH de 36 000€. La valorisation économique, une valeur de DUH de 120 000€.

La différence est colossale!

Cette différence est expliquée par le montant du loyer retenu : 250€ pour la vision fiscale, 835€ pour la vision économique (sachant que la valeur vénale du bien est de 200 000€).

Catégories : Le viager

8 commentaires

Daniel · 3 mars 2018 à 18 h 01 min

Ma société a acheté un bien immobilier en démembrement, un bouquet et un droit d’usage et d’habitation en viager. La venderesse avait 70 ans l’année de la vente et a bénéficié de ce régime gratuit pendant 25 ans. Se pose le problème de la plus value à la vente de ce bien. Le bouquet est-il majoré ou non du loyer (DUH) pour constituer le prix d’acquisition ou existe-t-il d’autres règles ?

Cyril de Vita Pecunia · 3 mars 2018 à 18 h 03 min

Bonjour,

Vous avez acquis par le biais de votre société un bien en viager : vous avez versé un bouquet, conséquent j’imagine, car vous n’avez pas versé de rentes au vendeur si je comprends bien. En effet, le bouquet devrais correspondre à la valeur vénale du bien lors de l’achat diminuée du Droit d’Usage et D’Habitation.
La vendeuse est aujourd’hui décédée et vous souhaitez vendre votre bien. Vous vous interrogez donc sur le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus value.

Le prix d’acquisition est votre bouquet augmenté des rentes (ces dernières sont nulles si j’ai bien compris votre situation).

N’oubliez pas de vous renseigner sur les abattements possibles de la plus-value selon la durée de détention de votre bien. L’acquisition par le biais d’une société diffère d’une acquisition en nom propre.

Gabriel

Richier Grégory · 7 mars 2019 à 22 h 27 min

Bonjour j’achète un viager occupé 2 tête 81 et 85 ans, valeur vénale 210 000 euros. Bouquet 70 000 euros et rente 350 euros. C’est une nue propriété, ils ont l’usufruit et perçoivent un loyer. ( 890 euros)
je vais signer chez le notaire, Quel sera le montant DUH ? économique et fiscale ? Peut on choisir au moment de la signature ? merci pour vos réponses.

Cyril de Vita Pecunia · 7 mars 2019 à 23 h 42 min

Bonjour,
Il s’agit d’un viager avec réserve d’usufruit et non du DUH.
Le notaire devrait être en capacité de vous donner le détail des calculs puisque vous connaissez le montant de la rente.
Vous pouvez choisir la méthode retenu comme négocier le montant de l’usufruit au moment de la signature mais cela modifiera la rente.
Je vous conseille néanmoins de refaire les calculs pour être sûr qu’il n’y ait pas d’erreurs. Si le notaire a retenu la méthode fiscale. Elle ne jouera pas en votre faveur… Cela ne pose pas de problème lorsque cette méthode est utilisée pour une transmission familiale (l’argent reste dans la famille), cela l’est plus lorsqu’il s’agit d’une vente comme la votre.
L’usufruit fiscal est valorisé 20% de la valeur vénale, soit 42 000€.
Pour l’usufruit économique, vous devez vous reporter au coefficient du barème viager et le multiplier par le loyer annuel.
Si vous avez besoin d’un barème sur deux têtes, vous pouvez vous procurer le barème Vita Pecunia : https://www.vitapecunia.fr/bareme-viager/
J’attire votre attention sur le fait qu’un viager occupé avec réserve d’usufruit vous empêchera de jouir du bien à la fin de viager puisqu’il sera occupé par des locataires. Vous percevrez néanmoins les loyers.
N’hésitez pas si vous avez besoin de plus de précisions.

Hervé · 19 mai 2019 à 0 h 33 min

Bonjour Gabriel
Merci de vos conseils
Désireux d’acheter en viager un bien valeur vénale 350000
Bouquet sans rente de 230000
Quelle valeur prendre en compte pour les frais de notaire?
Merci
Hervé

Hervé · 19 mai 2019 à 0 h 57 min

Bonsoir
Le montant des charges notariales est important mais certaines informations sont capitales
Vente en viager avec usufruit donc possibilité de LOUER à autrui m’ai insupportable
A qui revient les travaux ?
Les taxes foncières en cas de location
Que dois-je faire ?

Cyril de Vita Pecunia · 23 mai 2019 à 16 h 47 min

Bonjour Hervé,
C’est un plaisir d’entendre que cet article vous a aidé.
Puisqu’il s’agit d’un bouquet sans rente, le droit d’usage et d’habitation est égal au bouquet.
Or, c’est sur le DUH que sont assis les frais de notaire. Donc les frais de notaire sont calculés sur 230 000€.
Cyril

Cyril de Vita Pecunia · 23 mai 2019 à 16 h 50 min

Bonjour,
Je vous déconseille d’acheter un viager avec réserve d’usufruit.
En effet, vous courrez le risque d’avoir un locataire en place lors du décès du vendeur.
Les travaux importants reviennent au nu-propriétaire, c’est-à-dire l’acheteur.
Les menues réparations restent à la charge du locataire.
La taxe foncière doit être réglée par l’usufruitier.
Cyril

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