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Le calcul du DUH viager : la bonne méthode

calculer le duc d'un viager

Le calcul du DUH viager (Droit d’Usage et d’Habitation) est une étape fondamentale dans le calcul d’un viager occupé. En effet, en restant dans son logement, le vendeur conserve un droit (le DUH) qui lui permet de rester dans son bien immobilier jusqu’à la fin de sa vie.

Qu’est ce que le DUH ? Comment calculer le Droit d’Usage et d’Habitation ? Nous répondons à toutes ces questions dans cet article.

Le calcul du DUH viager : quelques rappels

Le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) est un droit d’occupation du logement, conservé par le vendeur dans le cadre d’une vente en viager.

Il s’agit d’un droit lui permettant de rester dans le logement jusqu’à la fin de sa vie. Concrètement, ses droits sont similaires à celui d’un locataire.

Le calcul du DUH viager est important puisqu’il permet de déduire la décote d’occupation du bien.

On calcule ensuite la valeur occupée, qui est le montant payé par l’acquéreur selon deux formes : le bouquet payé comptant le jour de la vente et les rentes viagères, payées chaque mois jusqu’au décès du crédirentier (le vendeur du viager).

le détail du calcul duh viager

Les différences de calcul entre le DUH fiscal et le DUH économique

Le Droit d’Usage et d’Habitation conservé par le vendeur d’un viager peut être calculé de plusieurs manières par les notaires et les professionnels du viager.

Cependant, il est important de signaler que ces divergences méthodologiques peuvent aboutir à des résultats totalement différents, en terme de montant de bouquet ou de rente.

Classiquement, un notaire retient la méthode fiscale : il s’agit d’une simple multiplication à partir du barème fiscal de l’article 669 du Code Général des Impôts.

Si cette méthode est parfaitement reconnue et adaptée dans le cadre d’une transaction à titre gratuit (une donation ou une succession par exemple). Elle ne l’est pas pour une vente, et donc pour un viager.

Il faut donc recourir à une méthode économique de calcul de DUH que nous allons vous présenter.

La méthode fiscale pour le calcul du DUH viager

Taux fiscaux

L’article 669 du Code Général des impôts donne le taux à appliquer à la valeur vénale du bien immobilier pour obtenir l’usufruit et la nue-propriété.

Age de l’usufruitierValeur de l’usufruitValeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans90%10%
De 21 à 30 ans80%20%
De 31 à 40 ans70%30%
De 41 à 50 ans60%40%
De 51 à 60 ans50%50%
De 61 à 70 ans40%60%
De 71 à 80 ans30%70%
De 81 à 90 ans20%80%
A partir de 91 ans10%90%

Les limites de la méthode fiscale

A la vue des taux du tableaux, nous relevons les limites de ce type de calcul :

  • Le taux d’usufruit augmente de 10% par décennie. Les taux « ronds » sont pratiques… mais tellement simplistes ! Ces taux sont très difficilement justifiables ;
  • Les taux évoluent par tanche de 10 ans. Le taux est donc identique pour une personne de 81 ans et une autre de 90 ans ;
  • Ce tableau ne distingue pas le sexe de l’usufruitier ;
  • Aucun lien n’est fait avec le loyer qui peut être généré par le bien immobilier.

Calcul du DUH fiscal

Jusqu’à présent, ce tableau nous permet d’évaluer la nue-propriété et l’usufruit du bien. La méthode pour obtenir le DUH est d’appliquer ensuite un abattement de 40% à l’usufruit.

La méthode fiscale retient une valeur du DUH égale à 60% de celle de l’usufruit.

source : Code Général des Impôts

Cette méthode est difficile à justifier. En effet, ici, on avance que l’usufruitier peut mettre en location le bien immobilier, contrairement au bénéficiaire du DUH. Cet avantage supplémentaire entraîne donc une valeur de l’usufruit supérieure au DUH.

Cependant, il ne faut pas oublier que l’usufruitier est responsable de pratiquement tous les travaux du bien immobilier. Il doit également s’acquitter des charges du propriétaire-bailleur, régler les impôts fonciers et gérer la location et ses aléas (dégradations, impayés, vacances…).

Cette charge financière n’étant pas à la charge du bénéficiaire du DUH, il nous semble logique que la valeur du DUH soit, normalement, bien supérieure à celle de l’usufruit.

Exemple de calcul du DUH fiscal

Prenons l’exemple d’un homme de 80 ans souhaitant vendre son bien en viager occupé. La valeur vénale est de 200 000€, le bouquet de 50 000€.

Selon la méthode fiscale, l’usufruit est de 30% x 200 000€ = 60 000€. Le DUH s’élève donc à 60 000€ x 60% = 36 000€.

L’espérance de vie de ce crédirentier étant estimée à 12 ans, ramené au mois, la valeur du DUH est de 36 000€ / (12 * 12) = 250€ / mois.

Le montant, pouvant être assimilé à celui d’un loyer, est dérisoire pour un bien immobilier évalué à 200 000€.

Ce qui montre ici l’incohérence de la méthode fiscal pour le calcul du DUH viager.

La méthode économique pour le calcul du DUH viager

Le calcul économique du DUH peut se faire de plusieurs manières. Nous développerons par la suite la méthode par le taux de rendement. En effet, nous estimons qu’il s’agit de la méthode permettant de donner une image fidèle de la réalité économique de la transaction.

Nous vous conseillons de calculer le DUH de manière économique bien que cette méthode soit plus complexe à mettre en place que les autres. Si vous souhaitez une étude personnalisée, veuillez nous contacter.

Le calcul économique du DUH viager

Afin de simplifier, nous pouvons estimer que le crédirentier a des obligations vis-à-vis du débirentier similaires à une relation locataire / bailleur.

Par conséquent, lors de la vente, est constaté le transfert d’une partie des responsabilités financières du vendeur vers l’acheteur :

  • Charge des travaux futurs ;
  • Paiement des charges incombant au propriétaire-bailleur
  • Fiscalité ;

Évidemment, des particularités peuvent exister et il faut prendre en compte la répartition des charges comme indiquée dans le compromis de vente.

Nous devons appliquer un taux de rendement locatif brut à la valeur vénale. Le résultat obtenu est le loyer annuel brut du bien immobilier. Ce taux doit être représentatif du secteur et du type de bien vendu.

Nous reprenons notre exemple précédent. Si le rendement locatif brut observé sur le secteur est de 5% :

5% x 200 000€ = 10 000€

La valeur locative du bien immobilier est donc de l’ordre de 10 000€ (équivalent à de loyers annuels hors charges).

Sachant la durée d’occupation du logement par le vendeur est égale à son espérance de vie (en moyenne), il faudrait multiplier le nombre d’années d’espérance de vie par le loyer annuel.

Donc 12 x 10 000€ = 120 000€.

Autrement dit, le jour de la vente, cela revient à ce que l’acheteur paie la totalité du prix du bien mais qu’en même temps, en restant dans le logement, le vendeur paie immédiatement le stock de loyers payés d’avance (ici 120 000€).

L’actualisation dans le calcul du DUH viager

Ces 120 000€ représentent dans la décote du bien, c’est-à-dire le DUH.

Ça, c’est la version simplifiée.

En effet, si nous vous laissons deux options :

  • Percevoir 10 000€ tous les ans (ou un douzième de cette somme tous les mois) durant 12 ans
  • Percevoir 120 000€ dès maintenant

Vous prendrez évidemment la deuxième option car vous aurez la possibilité de consommer le capital comme bon vous semble ou de le placer et de percevoir des intérêts.

Ce stock de loyers doit donc être décoté : on applique pour cela l’actualisation des loyers futurs.

Le fonctionnement de l’actualisation est assez simple : il faut déterminer le montant à placer aujourd’hui pour percevoir X dans une durée convenue.

Par exemple, pour obtenir 102€ sur un livret à 2% dans un an, je dois placer 102€ / (1 + 2%) = 100€.

En actualisant tous les loyers futurs (qui sont des loyers fictifs car non versés réellement par le vendeur), on obtient la valeur du DUH.

Dans notre exemple, actualiser 12 loyers annuels de 10 000€ à 2% nous donne un DUH de 105 000€.

Je vous illustre le principe d’actualisation pour le calcul du DUH viager avec cet exemple : loyers de 100 / an, une espérance de vie de 7 ans et un taux d’actualisation de 2%.

Quelles est la différence entre la méthode fiscale et économique pour le calcul du DUH viager ?

La valorisation fiscale nous donne une valeur de DUH de 36 000€. La valorisation économique, une valeur de DUH de 105 000€.

La différence est donc colossale!

Cette différence est expliquée par le montant du loyer retenu : 250€ pour la vision fiscale, 835€ pour la vision économique (sachant que la valeur vénale du bien est de 200 000€).

En savoir plus sur le calcul du DUH d’un viager occupé

62 commentaires sur “Le calcul du DUH viager : la bonne méthode”

  1. Bonjour, J’ai 62 ans, je souhaite vendre la totalité de ma maison (valeur 300.000€) à ma fille. Néanmoins, j’aimerai garder la moitié celle-ci pour y habiter et ma fille vivrait dans l’autre moitié. Quel est le montant du droit d’usage et d’habitation à desgreffer du montant initial? Quel est donc le montant à payer par la fille pour acquérir cette maison. Vous remerciant pour votre aide.

  2. Bonjour,

    Je souhaite acquérir un viager, et j’aimerais avoir le prix de l’acte notarial car aucun notaire est capable de m’expliquer les calculs.

    Viager occupé par une femme de 80 ans.
    Valeur vénale 180000€ , Bouquet 75000€ , rente 290€ par mois

    Le notaire qui s’occupe du bien me dis que les frais notariaux serait de 15 000 €.

    Pourriez-vous m’aider ?

    Merci.

  3. Bonjour Cyrille
    Mes parents doivent signer la vente d une maison qu’ils ont donné en donation partage en 1997,ils renoncent de ce fait à leur DUH qui avait été évalué à 10% de l’estimation de la maison, à leur droit de retour,et à l interdiction de vendre et d hypothequer;le donataire à la jouissance des lieux depuis 1997 alors qu il est écrit que cette jouissance ne devait intervenir qu’aux deces des donateurs (mes parents). Aujourd hui ce donataire souhaite vendre la maison avant le deces de mes parents,il ne leur ai proposé que le calcul sur la base fiscale pour leur DHU. Peuvent ils demander le calcul économique pour l usufruit et ainsi les 60 % de celui ci en dedomagement sur le prix de la maison vendu. Une vente à 455 000 euros et donc un DUH à 54600 euros. Merci pour votre réponse.

  4. Bonjour Cyrille
    Merci pour tous ces conseils
    J’envisage d’acheter un viager occupé par une femme de 71 ans, mais comme résidence secondaire,dont voici les caractéristiques
    Valeur vénale 270000€ , Bouquet 85000€ , rente 450€ par mois
    Le compromis ne parle pas d’une rente indexée, ni de clause de libération anticipée mais comprend une estimation de frais de notaire de 19000€ ce qui me parait élevé
    Que pensez vous de ces conditions?
    Et quelle espérance de vie ( les tables INSEE donnent 18 ans et les tables assurance donnent 24 ans!!!)

    1. Bonjour Gérard,
      Si le vendeur conserve l’usufruit ou à minima un droit d’habitation sur le bien, le viager me paraît assez cher.
      Je vous confirme que les frais de notaire semblent calculés sur la valeur vénale (alors que les frais de mutation se calculent sur la valeur occupée).
      Assurez-vous d’avoir à minima ces clauses dans le compromis : l’indexation de la rente n’est pas dans votre avantage mais elle est obligatoire.
      La vendeuse étant relativement jeune, vous aurez effectivement des espérances de vie très différente entre une INSEE et la TGF05.
      Je reste à votre disposition si vous avez des questions.
      Cyrille

  5. Une amie que je conseille est âgée de 87 ans .Suite a son jugement de divorce elle détient sur l’appartement qu’elle occupe(valeur vénale 225000€) la totalité de l’usufruit alors que la nue propriété est restée indivise avec son ex époux.Ils envisagent une vente en viager avec Duh.
    Il lui est proposé le processus suivant :
    -Acquisition par elle de la part de nue propriété de son ex mari sur la base du barème fiscal soit 20% de la valeur vénale =90000€.
    -cession en viager du tout par elle avec Duh de 31% de la valeur vénale issu du calculateur vita pécunia.
    L’adoption de deux modes de calcul différents pour une même opération semble si peu logique que cela inquiète mon amie.Ne serait~t~il pas plus logique, plus equitable, et pour elle plus avantageux que les 2 opérations s’effectuent avec la même méthode(Calculateur Vita pécunia ) Grand Merci de me donner si possible votre avis.

    1. Dans le cadre d’une donation ou succession, on retient généralement le barème fiscal alors qu’il est préférable de retenir une évaluation économique lors d’une vente (mutation à titre onéreux). Je comprends la peur de votre amie car l’évaluation fiscale créé toujours des écarts importants avec les évaluations économiques.

  6. J’ai 72 ans, la valeur estime de mon appartement est de 510000€, je voudrais m’informer sur la vente en viager occupé. Comment se calcule le bouquet et la rente mensuelle ? Il y a des frais de notaire et impôts à payer ? Merci d’avance pour votre réponse.

  7. daniel -bonjour a vous moi 76 ans mon epouse 70 ans conbien pour bouquet te combien de rente mensuel pour un bien de 140.000euros merci a l avance pour votre reponse

  8. Bonjour Monsieur,

    Je suis sur le point de signer pour l’acquisition d’un appartement en viager occupé par une de femme (69 ans).
    La valeur vénale estimée est de 210K€ , un bouquet de 26K€ et une rente mensuelle de 420€.
    Le montant initial estimé des frais d’acte était de 9200€ et vient de passer à 13000€ dans le projet de compromis.

    Cela me semble un peu excessif , le notaire de la vendeuse ainsi que le mien restent flouent.

    Merci de votre aide.

    Sincères salutations.
    Maxime

    1. Bonjour Maxime,
      Les frais de notaire se calculent sur le DUH. On dirait que ce montant a été modifié entre les deux versions. Il faudrait voir avec les notaires quel montant de DUH ils ont retenu.
      Cyrille

  9. Bonjour,
    J’envisage d’acheter en viager la maison de ma mère (81 ans en Octobre) dont elle a l’usufruit par ses 4 enfants suite au décès de mon père (valeur du bien 190000€). Comment dois-je procéder en sachant que je voudrais faire cet achat sans bouquet mais avec une rente qui lui permette de vivre décemment.Merci pour vos conseils

    1. Bonjour,
      Si votre mère possède l’usufruit de sa maison, vous ne pourrez rien faire d’autre que de racheter son usufruit converti en rentes (la nue-propriété appartenant à ses enfants). Elle n’aura donc plus la jouissance de sa maison et à son décès, vous perdez le droit qui sera transféré aux enfants… Je ne vois donc pas trop comment vous pouvez faire…
      Si le but est d’aider financièrement votre mère, vous pouvez lui verser une pension alimentaire (déductible de vos impôts).
      Bien à vous,
      Cyrille

  10. Bonjour
    Je souhaite acquérir un bien a 150000, le vendeur a 50 an et ce sera un viager occupé.
    Combien devrais je lui verser si on calculé sur un loyer annuel de 9000 euros svp.
    Merci beaucoup
    Marie

  11. Bonjour,
    Je dois acheter un bien estimée a 200 000 euros .
    La personnes va avoir 89 ans , elle veut me faire un viager mais vu son âge je préfère lui faire une vente a terme occupé sur 10 ans( car elle veut finir sa vie dans son logement le plus longtemps que possible.)
    j’aimerais lui faire un bouquet de 60000 euros .
    Mais comment calculer sa rente mensuelle avec la décote DUH .
    Pouvez vous m’aiguiller svp?
    Merci de votre réponse
    Muriel

    1. Bonjour,
      Avec une méthode d’évaluation économique, vous devez prendre en compte le loyer potentiel du bien.
      Sans hypothèse de revalorisation de la rente et de taux d’actualisation (non conseillé), la rente est égale à (Valeur vénale – bouquet) / (12 x 10) – loyer mensuel.
      Cyrille

  12. Bonjour, je suis dans la tranche de 71 < 80 et je suis une femme, j'ai consulté l'INSEE et mon coefficient est de 13,8
    Je voudrais vendre une bien valeur vénale de 150000 euros, j'aimerais obtenir un bouquet de 30% de la valeur soit 50.000 euros et une rente de 600 euros et cela avec un viager occuper, mais je ne comprend pas ?? Je ne parvient n'y a comprendre, n'y faire le calcul du DHU … suis je bête ?Qu'est ce qu'un DHU? je pourrais demander à un notaire , mais ….Merci d'avance de bien vouloir m'aider, Anna

    1. Bonjour,
      En restant dans votre bien, vous vous réserver un droit de jouissance. Aussi appelé DUH (Droit d’Usage et d’Habitation).
      L’acquéreur ne pouvant jouir du bien, il bénéficiera d’une décote sur le prix d’achat, égal au prix de ce fameux DUH.
      Il faut donc soustraire à la valeur vénale de votre bien le DUH (qui est grossièrement égal aux loyers équivalents versés durant les années de vie, à affiner avec un vrai calcul dans un second temps). Ce montant est la nue-propriété vendue à l’acquéreur.
      Vous devrez ensuite soustraire le bouquet pour obtenir le montant à capitaliser (convertir en rentes viagères).
      Divisez ensuite ce montant par le coefficient de capitalisation (encore une fois, une méthode simple serait de diviser par l’espérance de vie mais cela reste très approximatif).
      Cyrille

      1. Bonjour Cyrille, merci pour toutes ces explications que j’ai bien comprises.
        Mais quand est-il dans le cas où je me réserve l’usufruit ? Dans ce cas, quel est le calcul à réaliser ? Dois je encore tenir compte du DUH ?
        Dans l’attente de vous lire,
        Merci encore,
        Anna

        1. Bonjour Anna,

          Soit vous vous réservez l’usufruit (et vous pourrez louer votre appartement en plus d’y habiter), soit vous vous réservez le DUH (et vous pourrez seulement y habiter). Seul l’un des deux droits devra être évalué et retranché à la valeur vénale pour déterminer le droit à céder à l’acquéreur. Notez cependant qu’il est plus compliqué de vendre un viager avec réserve d’usufruit.

          Cyrille

      2. Bonjour
        Donc si je comprends dans ces histoires de décote due à l’occupation de ce bien, ce qui revient à sous évaluer un bien en réglant un loyer alors que votre maison est terminée de payée depuis longtemps, et en plus les rentes sont imposée, finalement qui s’en met dans les poches, l’acheteur et L’ETAT encore et encore!!!!!

        1. Bonjour,
          Le principe du viager permet au vendeur de récupérer un capital ou une rente tout en continuant à habiter dans le bien. Si le vendeur veut vendre son bien sans décote d’occupation, il lui suffit de faire une vente classique et de quitter sa maison.
          Si vous vendez un viager sans rentes, vous récupérez un plus gros bouquet qui ne sera pas imposé.
          Cyrille

  13. Bonjour,
    Je souhaite acquerir un viager occupé sur deux tetes . J’aimerai connaitre avec quel est le notaire dans la région PACA (nice)qui applique le DUH pour les frais de notaire.Je vous remercie vivement.
    Bien cordialement.

    1. Bonjour,
      Un notaire connaissant le viager sera en capacité d’appliquer le DUH, mais ils sont parfois rares…
      Si vous avez besoin de vous équiper de ressources documentaires pour imposer le calcul à votre notaire, vous pouvez vous équiper de notre kit (voir dans la rubrique « nos solutions »).
      Cyrille

  14. Bonjour cyrille,
    Nous souhaitons acquérir une maison en viager occupé sur une tête ( femme de 66 ans).
    Valeur de la maison 153.000€
    Bouquet 10.000€
    Rente 240€.
    Quel est la methode la plus avantageuse pour nous, pour le calcul des frais de notaires?
    Merci à vous.
    Cordialement

    1. Bonjour Emily,
      La méthode la plus avantageuse pour vous est celle qui minimise le montant de la nue-propriété.
      Cependant, ce montant est calculé et négocié avec le vendeur, vous ne pouvez pas la fixer librement.
      Cyrille

  15. Bonjour
    Je m’intéresse à un bien en viager occupé avec les caractéristiques suivantes
    Valeur nette 600 000€
    Bouquet de 240 000€
    Rente mensuelle de 1200€
    Âge de la propriétaire : 77€

    Les questions que je me pose sont les suivantes :
    Quel est le montant du DUH ? Quels seraient les frais de notaire ? En cas de transfert vers un EHPAD, y a t’il un impact sur le montant de la rente ? Si je tombe d’accord avec la propriétaire pour une location simultanément existe t-il un barème pour le montant du loyer ?
    Merci pour vos réponses

    1. Bonjour,
      Le montant du DUH dépend du barème. Pour une évaluation précise, vous pouvez commander une étude personnalisée (dans « nos services »).
      Les frais de notaires sont assis sur la valeur vénale diminué du DUH.
      Je vous conseille d’ajouter une clause dans le contrat de vente pour augmenter la rente en cas de départ anticipé. Cela incitera le vendeur à partir si cela est nécessaire pour lui.
      Si je comprends bien, vous souhaitez acheter le bien et y héberger le vendeur comme locataire ? Dans ce cas il faut faire un viager libre. Attention toutefois à bien border l’opération avec votre notaire (pour éviter que les héritiers ne cherchent la requalification pour absence d’aléa).
      Cyrille

  16. Bonjour
    Mon père , décède depuis ( décembre 2017 ) ,a vendu en viager sa maison estime de gré à gré à 155000€ Le 6 mars 2007 .
    Toujours de gré à gré son espérance de vie a été évalué à 8,442 ans .
    Il avait en 2007 date de la vente 75 ans ( ne en 1932 le 8 juillet).
    Il a gardé la jouissance du bien ( DUH )
    La rente mensuelle est de 1071,03 €.
    Il n’y a aucun bouquet.
    Je trouve le montant de la rente mensuelle faible .
    Qu’en pensez vous ? Je n’arrIve pas a le calculer.

    Merci pour votre aide
    Cordialement
    D. Milesi

    1. Bonjour,
      Voici un calcul très approximatif mais valable dans cette situation :
      Si le rendement locatif du bien était de 5%, le DUH était de 5% x 155 000 x 8,442 = 65 426€.
      Le montant à renter était donc de 155 000 – 65 426 = 89 574€, soit une rente mensuelle de 89 574 / (12 x 8,442) = 884€.
      En prenant en compte le taux d’actualisation, cela me semble plutôt cohérent avec la rente appliquée.
      Bien à vous
      Cyrille

  17. Bonjour
    .Mon père a vendu en février 2007 sa maison en viager pour une valeur de 206800€.
    .Il en a le DUH .
    .la durée de vie est de 8,442 ans
    . Il a 75 ans lors de la vente , il est né en 1932 et décédé en 2017
    . La rente mensuelle est de 1071,03 e.
    .aucun bouquet
    .le contrat a été effectué de gré à gré

    Il me semble que le montant de la rente est faible .
    Quel devrait être son montant ?
    Je n’arriVe pas à trouver le taux de mortalité et à faire le calcul

    Merci
    Cordialement
    Daniel

  18. bonjour,je vends ma maison (375000 euros)en viager occupé sur 2 têtes 74 ans les deux
    un acheteur me propose 900 euros de rente mensuelle sans bouquet
    j’aimerais avoir votre avis
    bien cordialement

    1. Bonjour
      Post ancien mais je réponds. Attention 900 € de rente celle-ci est imposable (oui c’est inadmissible de payer encore et encore des impôts sur ces biens!!!) alors que le bouquet non. Donc il serait mieux d’avoir un (petit ou gros) bouquet pour couper la poire en 2.

  19. Bonjour Cyril,
    J’achète un viager et dans le projet de promesse de vente les frais de notaire sont calculés sur la valeur libre du bien (400000€) alors que le vendeur conserve le DUH. Sur quel texte repose cette règle qu’il faut retirer le DUH avant le calcul ? Et surtout comment calculer ce DUH de manière précise? Le bouquet est de 194000€ et la rente de 580€. Merci bcp

    1. Bonjour Salomé,
      Pour déterminer la rente de 580€, le notaire ou l’agent immobilier a déjà calculé le DUH. D’ailleurs, il est recommandé d’indiquer le détail du calcul dans le contrat pour éviter toute mauvaise interprétation.
      Les assiettes de calcul des droits de mutation sont énoncées dans le code général des impôts.
      Bien à vous,
      Cyrille

  20. Bonjour
    J’herite d’un part indivis du 1/3 sur une maison de 300000 € les 2/3 sont detenus par une personne de 96 ans qui veut rester sur place.Je souhaite lui proposer un viager occupé.quel serait le bouquet et la rente eventuelle?
    Bien cordialement

    1. Bonjour,
      Dans ce cas, vous devez calculer la valeur occupée sur une quote-part de 2/3, soit 200 000€.
      La valeur occupée se ventilera en capital à renter et en bouquet. Par exemple, si vous souhaitez un bouquet de 50 000€, il faudra convertir 150 000€ en rentes viagères.
      Si vous voulez une évaluation précise, vous pouvez utiliser votre service : https://go.vitapecunia.fr/8e6aa01e
      Bien à vous

  21. Bonjour
    J’ai acheté un appartement en viager occupé, (D U H)
    Le creditentier n’est plus dans l’appartement depuis 16 mois ( Ehpad, )
    Est-ce que j’ai la possibilité de récupérer l’appartement
    Merci de me conseiller
    cordialement

    1. Bonjour,
      Vous devez vous référer à votre contrat viager. Si il dispose d’une clause d’abandon du DUH, vous pourrez récupérer le logement (bien souvent en contrepartie de la hausse de la mensualité).
      Sinon, vous ne pourrez théoriquement pas récupérer le logement directement. A moins de négocier avec lui un rachat du DUH.
      Cordialement

    1. Bonjour,
      Vous êtes une femme relativement jeune, le bouquet et la rente seront donc très faibles.
      Vous pouvez aussi choisir la vente à terme pour percevoir une rente plus élevée.

  22. Bonjour cyril, j aimerai acheté un viager occupé au travers de ma société (sasu). Cependant mon expert comptable me dit que si c est le cas j aurais une double imposition :impôt sur les sociétés au moment du décès du crédit rentier mais également impôt sur la plus value à la revente. Qu en pensez vous, car je me pose la question de l intérêt d acheter en société dans ce cas..

    1. Bonjour,
      Si le capital constitutif des rentes (+bouquet) est supérieur à la valeur du bien à l’acquisition, vous aurez en effet une première imposition.
      Puis une deuxième à la revente si la valeur du bien est supérieur à la valeur d’acquisition.
      Acheter au travers d’une SASU rend les vendeurs méfiants. En effet, la responsabilité de cette personne morale est limitée. Malgré les prises de garantie sur le bien, si la société fait faillite, le vendeur ne percevra plus de rentes.

  23. Bonjour,

    Bonjour,
    Mon époux et moi-même serions intéressés d’acquérir un bien (maison sur terrain) en viager. Cette vente en viager est annoncée sans rente, sur une tête dont la propriétaire est âgée de 88 ans, au prix de 480.000 euros. Nous prévoyons la visite la semaine prochaine.
    Ignorant tout de ce type de vente, quelles démarches nous conseilleriez-vous ? Quelles sont les informations que nous avons à recueillir avant d’envisager un tel achat ?
    Votre site est utile.
    Par avance, je vous remercie pour votre réponse.

    1. Bonjour,
      L’avantage du viager sans rentes est de limiter le risque de longévité. En effet, en cas de longévité exceptionnelle, vous récupérerez simplement le bien plus tard (pas de rentes supplémentaires à payer).
      Je vous invite à regarder le calcul des frais de notaire qui est souvent source d’erreurs et veiller à insérer une clause de libération anticipée.
      Pour le reste, je vous invite à vous rapprocher d’un professionnel spécialiste du viager pour limiter les risques.

  24. Bonsoir
    Le montant des charges notariales est important mais certaines informations sont capitales
    Vente en viager avec usufruit donc possibilité de LOUER à autrui m’ai insupportable
    A qui revient les travaux ?
    Les taxes foncières en cas de location
    Que dois-je faire ?

    1. Bonjour,
      Je vous déconseille d’acheter un viager avec réserve d’usufruit.
      En effet, vous courrez le risque d’avoir un locataire en place lors du décès du vendeur.
      Les travaux importants reviennent au nu-propriétaire, c’est-à-dire l’acheteur.
      Les menues réparations restent à la charge du locataire.
      La taxe foncière doit être réglée par l’usufruitier.
      Cyrille

  25. Bonjour Gabriel
    Merci de vos conseils
    Désireux d’acheter en viager un bien valeur vénale 350000
    Bouquet sans rente de 230000
    Quelle valeur prendre en compte pour les frais de notaire?
    Merci
    Hervé

    1. Bonjour Hervé,
      C’est un plaisir d’entendre que cet article vous a aidé.
      Puisqu’il s’agit d’un bouquet sans rente, le droit d’usage et d’habitation est égal au bouquet.
      Or, c’est sur le DUH que sont assis les frais de notaire. Donc les frais de notaire sont calculés sur 230 000€.
      Cyrille

  26. Bonjour j’achète un viager occupé 2 tête 81 et 85 ans, valeur vénale 210 000 euros. Bouquet 70 000 euros et rente 350 euros. C’est une nue propriété, ils ont l’usufruit et perçoivent un loyer. ( 890 euros)
    je vais signer chez le notaire, Quel sera le montant DUH ? économique et fiscale ? Peut on choisir au moment de la signature ? merci pour vos réponses.

    1. Bonjour,
      Il s’agit d’un viager avec réserve d’usufruit et non du DUH.
      Le notaire devrait être en capacité de vous donner le détail des calculs puisque vous connaissez le montant de la rente.
      Vous pouvez choisir la méthode retenu comme négocier le montant de l’usufruit au moment de la signature mais cela modifiera la rente.
      Je vous conseille néanmoins de refaire les calculs pour être sûr qu’il n’y ait pas d’erreurs. Si le notaire a retenu la méthode fiscale. Elle ne jouera pas en votre faveur… Cela ne pose pas de problème lorsque cette méthode est utilisée pour une transmission familiale (l’argent reste dans la famille), cela l’est plus lorsqu’il s’agit d’une vente comme la votre.
      L’usufruit fiscal est valorisé 20% de la valeur vénale, soit 42 000€.
      Pour l’usufruit économique, vous devez vous reporter au coefficient du barème viager et le multiplier par le loyer annuel.
      Si vous avez besoin d’un barème sur deux têtes, vous pouvez vous procurer le barème Vita Pecunia : http://vitapecunia.fr/bareme-viager/
      J’attire votre attention sur le fait qu’un viager occupé avec réserve d’usufruit vous empêchera de jouir du bien à la fin de viager puisqu’il sera occupé par des locataires. Vous percevrez néanmoins les loyers.
      N’hésitez pas si vous avez besoin de plus de précisions.

  27. Ma société a acheté un bien immobilier en démembrement, un bouquet et un droit d’usage et d’habitation en viager. La venderesse avait 70 ans l’année de la vente et a bénéficié de ce régime gratuit pendant 25 ans. Se pose le problème de la plus value à la vente de ce bien. Le bouquet est-il majoré ou non du loyer (DUH) pour constituer le prix d’acquisition ou existe-t-il d’autres règles ?

    1. Bonjour,

      Vous avez acquis par le biais de votre société un bien en viager : vous avez versé un bouquet, conséquent j’imagine, car vous n’avez pas versé de rentes au vendeur si je comprends bien. En effet, le bouquet devrais correspondre à la valeur vénale du bien lors de l’achat diminuée du Droit d’Usage et D’Habitation.
      La vendeuse est aujourd’hui décédée et vous souhaitez vendre votre bien. Vous vous interrogez donc sur le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus value.

      Le prix d’acquisition est votre bouquet augmenté des rentes (ces dernières sont nulles si j’ai bien compris votre situation).

      N’oubliez pas de vous renseigner sur les abattements possibles de la plus-value selon la durée de détention de votre bien. L’acquisition par le biais d’une société diffère d’une acquisition en nom propre.

      Cyrille

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