La bonne manière de calculer le DUH d’un viager

La différence entre le DUH fiscal et le DUH économique

Le Droit d’Usage et d’Habitation (la définition du DUH est disponible dans l’article consacré aux définitions du viager) peut être calculé de plusieurs manières par les notaires et les professionnels du viager.

Cependant, il est important de signaler que ces différences méthodologiques peuvent aboutir à des résultats totalement différents, en terme de montant de bouquet ou de rente. Ce Droit d’Usage et d’Habitation figure d’ailleurs parmi les étapes du calcul d’un viager occupé. Sa méthode de calcul ne soit donc pas être ignorée.

Je présente dans cet article le Droit d’Usage et d’Habitation calculé selon la méthode fiscale et la méthode économique.

La valorisation fiscale du DUH

Taux fiscaux

L’article 669 du Code Général des impôts donne le taux à appliquer à la valeur vénale du bien immobilier pour obtenir l’usufruit et la nue-propriété. Ces deux termes sont développés dans le dictionnaire viager.

Age de l’usufruitier Valeur de l’usufruit Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans 90% 10%
De 21 à 30 ans 80% 20%
De 31 à 40 ans 70% 30%
De 41 à 50 ans 60% 40%
De 51 à 60 ans 50% 50%
De 61 à 70 ans 40% 60%
De 71 à 80 ans 30% 70%
De 81 à 90 ans 20% 80%
A partir de 91 ans 10% 90%

Les limites de la méthode fiscale

A la vue des taux du tableaux, nous relevons les limites de ce type de calcul :

  • Le taux d’usufruit augmente de 10% par décennie. Les taux « ronds » sont pratiques… mais tellement simplistes! Ces taux nous semblent très difficilement justifiables ;
  • Les taux évoluent par tanche de 10 ans. Le taux est donc identique pour une personne de 81 ans et une autre de 90 ans ;
  • Ce tableau ne distingue pas le sexe de l’usufruitier (et encore moins sa catégorie socio professionnelle) ;
  • Aucun lien n’est fait avec le loyer qui peut être généré par le bien immobilier.

Calcul du DUH fiscal

Jusqu’à présent, ce tableau nous permet d’évaluer la nue-propriété et l’usufruit du bien. La méthode pour obtenir le DUH est ensuite d’appliquer un abattement de 40% à l’usufruit.

Autrement dit, la méthode fiscale suppose que le DUH est de 40% de l’usufruit.

Une nouvelle fois, je serai réticent d’appliquer une telle méthode. En effet, nous supposons que le raisonnement de base est que l’usufruitier peut mettre en location le bien immobilier, contrairement au bénéficiaire du DUH. Ce droit supplémentaire de l’usufruitier est donc valorisé 40% de l’usufruit.

Cependant, il ne faut pas oublier que l’usufruitier est responsable de pratiquement tous les travaux du bien immobilier. Il doit également s’acquitter des charges du propriétaire-bailleur, régler les impôts fonciers et gérer la location et ses aléas (dégradations, impayés, vacances…). Cette charge financière n’étant pas à la charge du bénéficiaire du DUH, il est logique que la valeur du DUH soit, normalement, bien supérieure à celle de l’usufruit.

Exemple de calcul

Pour que vous puissiez juger la méthode, je prends l’exemple d’un homme de 80 ans souhaitant vendre son bien en viager occupé. La valeur vénale est de 200 000€, le bouquet de 50 000€.

Selon la méthode fiscale, l’usufruit est de 30% x 200 000€ = 60 000€. Le DUH s’élève donc à 60 000€ x 60% = 36 000€. L’espérance de vie de ce crédirentier étant estimée à 12 ans, nous estimons la rente à 36 000€ / (12 * 12) = 250€.

Le montant, pouvant être assimilé à celui d’un loyer, est dérisoire pour un bien immobilier évalué à 200 000€. Vous remarquerez que la valeur du DUH est indépendante de la valeur du bouquet.

La valorisation économique du DUH

La valorisation économique du DUH peut se faire de plusieurs manières. Je développerai par la suite la méthode par le taux de rendement. En effet, j’estime qu’il s’agit de la méthode permettant de donner une image fidèle de la réalité économique de la transaction. Je vous conseille de l’utiliser bien que cette méthode soit plus complexe à mettre en place que les autres.

Afin de simplifier, nous pouvons estimer que le crédirentier a des obligations proches de celui d’un locataire. Par conséquent, lors de la vente, nous constatons le transfert d’une partie des responsabilités financières du vendeur vers l’acheteur :

  • Charge des travaux futurs ;
  • Paiement des charges incombant au propriétaire-bailleur
  • Fiscalité ;

Nous devons appliquer un taux de rendement brut à la valeur vénale diminuée du bouquet. Le résultat obtenu est le loyer annuel brut du bien immobilier. Ce taux doit être représentatif du secteur et du type de bien vendu.

Nous reprenons notre exemple précédent. Si le rendement brut observé sur le marché lors de la vente est de 5% :

5% x 200 000€ = 10 000€

A ce montant, nous appliquons le coefficient viager (pour simplifier, égal à l’espérance de vie) :

12 x 10 000€ = 120 000€

Comparatif de la valorisation économique et fiscale du DUH du viager

La valorisation fiscale nous donne une valeur de DUH de 36 000€. La valorisation économique, une valeur de DUH de 120 000€.

La différence est colossale!

Cette différence est expliquée par le montant du loyer retenu : 250€ pour la vision fiscale, 835€ pour la vision économique (sachant que la valeur vénale du bien est de 200 000€).

Quel est votre avis sur la méthode de valorisation du DUH? Avez-vous déjà utilisé l’une de ces méthodes ou une méthode complémentaire?

2 réponses sur “La bonne manière de calculer le DUH d’un viager”

  1. Ma société a acheté un bien immobilier en démembrement, un bouquet et un droit d’usage et d’habitation en viager. La venderesse avait 70 ans l’année de la vente et a bénéficié de ce régime gratuit pendant 25 ans. Se pose le problème de la plus value à la vente de ce bien. Le bouquet est-il majoré ou non du loyer (DUH) pour constituer le prix d’acquisition ou existe-t-il d’autres règles ?

  2. Bonjour,

    Vous avez acquis par le biais de votre société un bien en viager : vous avez versé un bouquet, conséquent j’imagine, car vous n’avez pas versé de rentes au vendeur si je comprends bien. En effet, le bouquet devrais correspondre à la valeur vénale du bien lors de l’achat diminuée du Droit d’Usage et D’Habitation.
    La vendeuse est aujourd’hui décédée et vous souhaitez vendre votre bien. Vous vous interrogez donc sur le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus value.

    Le prix d’acquisition est votre bouquet augmenté des rentes (ces dernières sont nulles si j’ai bien compris votre situation).

    N’oubliez pas de vous renseigner sur les abattements possibles de la plus-value selon la durée de détention de votre bien. L’acquisition par le biais d’une société diffère d’une acquisition en nom propre.

    Gabriel

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