Bonjour,
Voici le quatrième mail (déjà !) de votre série pour vous aider à mieux comprendre le viager.
Rappelez-vous, hier nous avons évoqué :
- les calculs de taux qui composent le barème viager ;
- le fait qu’il existe différents types de barèmes, et que tous ne sont pas adaptés à votre situation ;
- où trouver un barème de confiance.
Vous savez également comment calculer le montant d’une rente.
Et vous êtes maintenant familiarisé avec la notion de droit d’usage et d’habitation.
C’est ce point que nous allons approfondir aujourd’hui.
Pourquoi ?
Parce que lui aussi, peut faire l’objet de différentes évaluations.
Et fausser tout votre montage.
En effet, si vous vendez en étant trop jeune, cela va baisser le prix auquel vous pourrez vendre votre bien immobilier.
Et si vous achetez, il vous faudra cibler la tranche d’âge de vendeur la plus optimisée pour estimer un DUH juste.
C’est parti !
1. Que représente le droit d’usage et d’habitation du vendeur ?
C’est simplement le droit pour le vendeur d’occuper son bien pendant toute son espérance de vie.
Et ce droit va pouvoir être évalué.
2. Comment évaluer le montant du droit d’usage et d’habitation du bien vendu en viager ?
Comprenez bien la position de l’acheteur pendant que le vendeur habite sa maison :
- il ne touche aucun loyer ;
- il ne peut pas disposer du bien.
Et ce pendant toute la durée de vie du vendeur !
Il est donc logique que le DUH représente une décote de la valeur du bien.
C’est-à-dire que le fait de conserver l’usage de la maison vendue se paie.
Pour calculer cette décote, (donc le montant du DUH), 3 solutions existent :
- la méthode fiscale, celle de votre notaire ;
- la méthode “barème” ;
- la méthode économique, qui est plus proche de la réalité.
La méthode fiscale consiste à appliquer 60% de la valeur de l’usufruit, qui lui est donné par un barème fiscal.
La méthode “barème” est un peu mieux. Il suffit d’appliquer le taux de DUH indiqué sur le barème (commun à n’importe quel bien immobilier).
Le problème ?
Le résultat est loin de la réalité économique de l’opération.
Alors je préfère orienter sur la méthode économique.
Elle prend en compte les loyers que le vendeur aurait dû payer pour habiter la maison, et ce, pendant la durée de vie du vendeur.
Donc, de son côté, le vendeur perçoit une sorte de loyer et habite le bien.
Mais de l’autre côté, l’acheteur va bénéficier d’une compensation avec la diminution du prix total de la maison.
Considérez que cette décote est équivalente aux loyers que le vendeur aurait dû payer pour son logement.
Le guide du viager vous détaille le calcul du viager dans le chapitre 11.
Je veux savoir comment calculer un viager
À très vite,
Les 3 méthodes d’évaluation du droit d’usage et d’habitation
Le droit d’usage et d’habitation (DUH) peut être évalué selon plusieurs approches, chacune donnant un résultat différent :
- La méthode fiscale (barème de l’article 669 du CGI) : utilisée pour le calcul des droits d’enregistrement. Elle dépend uniquement de l’âge du vendeur et exprime le DUH en pourcentage de la pleine propriété.
- La méthode économique : elle capitalise les loyers économisés par le vendeur grâce au barème viager. C’est la méthode la plus utilisée par les professionnels pour déterminer le bouquet et les rentes.
- La méthode amiable : les parties s’accordent librement sur la valeur du DUH, sous réserve que le résultat soit cohérent avec les méthodes précédentes.
À retenir avant de signer
Une mauvaise évaluation du DUH peut avantager une partie au détriment de l’autre. Si vous êtes vendeur, une sous-évaluation de votre DUH réduira le bouquet et les rentes que vous percevrez. Si vous êtes acheteur, une surévaluation augmentera votre mise sans contrepartie réelle. Dans les deux cas, faites vérifier les calculs par un professionnel du viager ou un notaire spécialisé.