Bonjour,
Votre formation pour y voir plus clair dans le fonctionnement du viager continue.
Hier, vous avez vu :
- ce qu’est une rente viagère ;
- les critères à prendre en compte pour son calcul ;
- le mode de calcul d’une rente.
Et je vous ai parlé du barème viager qui permet de convertir un capital en rentes.
Il est temps maintenant de comprendre comment utiliser ce barème.
Car si vous vendez, c’est pour pouvoir bénéficier d’une retraite paisible, dans votre chez-vous, aussi longtemps que possible.
Et si vous achetez, il vous faut être certain de réaliser un investissement optimal, quelle que soit la durée de vie du vendeur.
C’est généralement cette incertitude sur la durée qui peut vous freiner dans votre projet. Et générer des incompréhensions sur le montant à payer ou à recevoir.
De plus, sachez qu’il existe toutes sortes de barèmes. Et certains peuvent vous conduire à calculer des montants totalement faux.
Imaginez le désastre …
Payer toute une vie, et peut-être celle de vos enfants, un montant exorbitant.
Ou, si vous vendez, ne toucher qu’un montant dérisoire et devoir vous priver pour vivre convenablement dans votre propre maison…
Il est donc primordial de vous assurer que le barème que vous avez est le bon, et qu’il s’applique à votre situation.
Vous voulez avoir toutes les cartes en main le jour où vous voyez votre notaire ?
Alors, il vous faut maîtriser le barème viager.
Voyons cela immédiatement.
1. De quoi est fait le barème ?
Sachez que le barème est établi en fonction de statistiques.
Il s’agit de calculs basés sur l’espérance de vie en fonction de l’âge. Vous entendrez parler de “tables de mortalité”.
Elles sont conçues par deux types d’organismes :
- l’INSEE (Institut National de la statistique et des études économiques) ;
- les compagnies d’assurances.
La difficulté ?
C’est que différents types de barèmes existent.
Ils peuvent être par exemple basés sur :
- l’âge, le sexe ;
- le métier (ouvrier, cadre, …) ;
- les habitudes de vie (fumeur, sportif, en couple, célibataire, …)
Les barèmes prennent donc en compte un échantillon de population bien défini.
Mais si cet échantillon est trop petit ou trop différent des vendeurs de viager ?
Les chiffres ne seront pas du tout représentatifs.
D’où les erreurs de calcul inévitables du montant des rentes.
2. Comment alors choisir le bon barème ?
Pas le choix, il faut avoir un barème :
- actualisé, car les statistiques changent en fonction du vieillissement de la population ;
- adapté au viager que vous voulez obtenir.
Admettons que vous êtes un homme de 75 ans en bonne santé.
Vous devrez bien valider que le barème utilisé pour le calcul de la rente concerne les hommes de votre âge. Et qui vendent en viager. Si jamais votre barème avait comme base toute la population française d’hommes du même âge : le calcul ne serait pas exact.
Et cela est valable si vous êtes acheteur de la maison de notre vendeur de 75 ans. Comment apprécier le montant des rentes à payer si vous ne regardez pas le bon barème ?
Actuellement, le barème le plus utilisé est le barème “Daubry”.
Mais la méthodologie de calcul n’étant pas publique. Difficile de dire qu’il puisse s’appliquer à n’importe quel viager…
Attention donc avant d’utiliser un barème.
Les barèmes que nous utilisons dans nos évaluations pour les vendeurs et les acheteurs sont actualisés, adapté à l’espérance de vie des vendeurs de viager. Il peut servir à la fois pour les biens en milieu rural et ceux basés en ville par exemple.
Et les hypothèses sont clairement indiquées.
Vous en savez maintenant nettement plus que la majorité des personnes sur le barème viager.
Nous continuerons demain cette série sur le viager avec le droit d’habitation et d’usage.
À très vite,
