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Vendre en viager pour déshériter ses enfants : est-ce possible ?

Peut-on vendre en viager pour déshériter ses enfants ? 

En cas de conflits familiaux, certains peuvent être tentés de vendre en viager pour déshériter leurs propres enfants.

Qu’en est-il ?

Droit factuel : le droit des successions est source de polémiques que la jurisprudence et la loi tentent de régler. Entre autres, certains se demandent s’il est possible de déshériter ses enfants en vendant en viager. Si vous vous êtes posé une fois la même question, c’est l’occasion pour vous de mieux comprendre ces enjeux. 

Tout savoir sur la vente en viager pour déshériter

Il s’agit d’un type de vente et d’acquisition spécifique au domaine immobilier. Dans la pratique, il s’agit de vendre un immeuble, un appartement ou une maison à un acheteur contre le versement d’une rente viagère à vie.

La particularité de la vente en viager est que le décès du vendeur appelé « Crédirentier » est imprévisible. Le contrat ne tient pas si celui-ci meurt dans les 20 jours suivants la signature du contrat de vente.

Par conséquent, l’acquéreur appelé « débirentier » ne doit pas signer le contrat sachant que la mort du vendeur est imminente, quelle qu’en soit la cause. 

La vente en viager peut être libre ou occupée. Dans le premier cas, l’acquéreur dispose du bien juste après signature du contrat. Il peut donc l’occuper ou le mettre en location et percevoir les frais de location.

Dans le second cas, c’est le vendeur qui peut continuer à occuper le bien toute sa vie ou le mettre en location et jouir de l’usufruit.

Le « bouquet » constituant la partie du montant de la vente versé comptant n’est pas obligatoire. Il est librement fixé par les contractants et équivaut très souvent à 30% du montant total de la vente.

Le reste est perçu par le vendeur comme rente viagère jusqu’à sa mort ; mensuellement, trimestriellement ou annuellement. Le calcul est fait par le notaire en fonction de l’âge du vendeur et la valeur du bien.  

Déshériter ses enfants avec le viager : Qu’est-ce que c’est ? 

Déshériter ses enfants avec le viager, c’est priver ces derniers de leur part d’héritage.

Légalement, en France, il n’est pas possible d’en décider sauf dans les cas autorisés par la loi. Face à cette impossibilité, il faut reconnaître que certains parents tentent un contournement.

C’est-à-dire en posant des actes avec l’intention de vider l’actif du patrimoine de tout ou partie de son contenu.

Pour différentes raisons, on décide de priver les héritiers réservataires que sont les enfantsde leur droit à la succession. L’un des actes pour atteindre cet objectif pourrait être la vente en viager.          

Est-ce possible de déshériter ses enfants avec le viager ? 

C’est la question qu’il fallait d’abord se poser avant de se demander si la vente en viager peut en être un moyen ou une cause. 

Le principe général répond par la négative au regard de l’article 912 et suivants du code civil français. De droit, les enfants ont une part indiscutable dans la succession.

Cette part leur revient en tant que « héritiers réservataires ». Ce statut seul suffit déjà pour jouir des biens des parents. Toutefois, le parent peut faire de la quotité disponible ce qui lui semble bon.

Citons clairement l’article 912 du code civil pour mieux comprendre le principe de « La réserve héréditaire est la part des biens et droits successoraux dont la loi assure la dévolution libre de charges à certains héritiers dits réservataires, s’ils sont appelés à la succession et s’ils l’acceptent.

La quotité disponible est la part des biens et droits successoraux qui n’est pas réservée par la loi et dont le défunt a pu disposer librement par des libéralités».

Il n’est donc pas possible de déshériter un enfant, puisque le premier alinéa de cet article relève de l’ordre public. Mais en partie, on peut le faire par voie testamentaire sur la quotité disponible.

Quelques exceptions au principe de déshéritage

Il est possible d’écarter un enfant de la succession lorsque celui-ci participe à la mort du parent défunt. On dit que celui-ci est frappé d’indignité. Il s’agit au regard de l’article 726 du code civil des cas de : 

  • Auteur ou complice de meurtre ou tentative de meurtre sur la personne du défunt ;
  • Auteur ou complice de coups, violences, voies de fait ayant entraîné la mort du défunt sans intention de la donner.

Il faut tenir compte de la loi applicable lorsqu’on se retrouve dans les successions internationales.  

Avez-vous déjà remarqué que la vente en viager ne fait pas partie des exceptions ? Même dans les deux cas ci-dessus, la loi n’oblige pas le parent à une vente en viager.

C’est une option indépendante de toute faute et dont le choix revient entièrement au parent. Tout dépend dans ce cas de l’intention du parent dans la mesure où on ne peut pas tout de suite conclure que toutes les ventes en viager ont pour intention, le déshéritement des enfants

Il faut percevoir dans ces conditions, le déshéritement des enfants comme une conséquence de la vente en viagerdans un premier temps. Il faut le percevoir aussi comme un moyen de déshériter les enfants lorsque le parent en est conscient et en a l’intention.    

Sens de la vente en viager pour déhériter

Elle est appréciée de diverses manières selon la législation de chaque région. Si certains y voient une manière de déshériter les enfants, d’autres y voient une manière d’aider les enfants. La première perception est valable dans les pays où les enfants ne sont soumis à aucune obligation de subvenir aux besoins des parents. 

En Belgique par exemple, plusieurs parents supposent qu’ils rendent la tâche facile aux enfants au regard de la loi en vendant en viager. S’assurant ainsi un revenu périodique, les enfants n’ont plus l’obligation légale de la pension alimentaire. L’article 205 du code civil Belge l’appelle « Solidarité familiale ». Cela n’est pas pareil dans tous les pays. Toutefois, ce n’est plus une manière de déshériter les enfants lorsqu’on en parle avec eux avant de signer le contrat.

Est-ce que j’ai besoin de l’accord de mes enfants avant de vendre en viager ? 

C’est une question que plusieurs parents accusés de déshéritement des enfants posent. La réalité est tout autre dans la mesure où vendre en viager ne constitue pas une infraction. L’intention de le faire pour déshériter les enfants n’étant pas facile à prouver, elle ne peut être reprochée que par défaut. Sinon, l’accord des enfants n’est pas obligatoire. Le parent qui consulte ses enfants avant de le faire, le fait certainement par responsabilité et par preuve de sa bonne foi.

Il est d’ailleurs conseillé de demander l’avis des enfants héritiers pour leur montrer que l’intention n’est pas de nuire à leurs intérêts.

Si vous êtes copropriétaire, comprenez que vous n’êtes plus propriétaire du bien. L’avis des autres copropriétaires est important et obligatoire.

Trouvez une alternative au viager pour déshériter

Il est très facile de vous soupçonner de déshéritement si vous vendez en viager. Pourtant, ce n’est pas une faute si c’est votre volonté. Plusieurs parents le font d’ailleurs pour déshériter « légalement » leurs enfants. 

Si vous vous retrouvez en position d’acheteur, prenez toutes vos dispositions pour ne pas assister à l’annulation de votre achat par les héritiers après décès du parent. Le notaire vous aidera mieux pour éviter tout risque de perte.

Si l’intention n’est pas de déshériter les enfants, informez-les. C’est une première solution. Et si vous vendez en viager à un enfant ou aux enfants ? La loi ne s’y oppose pas. C’est d’ailleurs une autre manière de conserver le bien dans la famille tout en obligeant indirectement l’enfant à assurer son devoir moral de soutien à ses parents.

Attention !  Ce n’est pas une alternative pour dribbler le fisc.

Soyez vigilant et réaliste sur le prix de la vente et celui de la rente pour ne pas faire une « donation déguisée ». La loi parle de prix « conséquent et sérieux ». Le cas contraire, vous aurez au dos l’administration fiscale.

Comment vendre en viager à un enfant parmi plusieurs ? 

C’est un peu complexe pour ne pas avantager celui-ci au détriment des autres. Les autres enfants risquent de considérer cette vente comme une discrimination. C’est pourquoi leur accord est nécessaire. Il faut imputer sur la quotité disponible la valeur en pleine propriété du bien. Cela est important pour la légalité et la légitimité de la vente.

Quelques conséquences sur l’héritage en cas de vente en viager

Il ne faut pas envisager uniquement le décès du vendeur.

Celui de l’acheteur est aussi possible avant le décès du vendeur. C’est pourquoi il ne faut pas se précipiter dans le processus de signature du contrat. Il faut envisager toutes les éventualités. Sans précaution préalable, ce sont les héritiers de l’acheteur qui poursuivent le versement de la rente. Le cas contraire, l’acheteur procèdera légalement à une annulation de la vente. Il récupère simplement son bien.

Il y a deux solutions qui s’offrent aux héritiers de l’acheteur dans cette condition :

  • Renoncer à leur part d’héritage 
  • Revendre le viager pour s’acquitter des sommes dues.

Le bien n’entre dans le patrimoine de la succession que lorsque ceux-ci ont versé la rente régulièrement jusqu’au décès du vendeur. Pensez donc à une assurance viagère si vous êtes acheteur. 

Ce n’est pas aussi complexe du côté du vendeur. Ses héritiers n’ont plus aucun droit sur le bien sauf défaillance de l’acheteur. 

Il y a des cas où le contrat prévoit le versement de la rente au conjoint après le décès de l’autre conjoint. Plusieurs personnes en décident ainsi pour assurer un revenu à leur conjoint en leur absence.

Pièges de la vente en viager 

Tout ne se passe pas souvent comme prévu. Des surprises désagréables sont parfois au rendez-vous. En dehors des conséquences, citées plus haut, des situations inattendues peuvent survenir.

C’est pourquoi il est conseillé de se faire accompagner par un expert dans le domaine que vous soignez acheteur ou vendeur. Il s’agit en quelque sorte des situations légalement tolérables pouvant empêcher l’un ou l’autre de se soumettre à ses obligations contractuelles.

Avez-vous déjà imaginé une situation de faillite de l’acheteur ? C’est bien possible après le contrat. C’est aussi bien possible que le vendeur perde l’immeuble objet le contrat.

Si vous vous retrouvez en position de vendeur, privilégiez les acheteurs ayant une situation stable.

Le cas contraire, vous n’avez pas de garantie totale de versement de la rente dans le temps. C’est pourquoi il faut vendre en viager à un fonctionnaire ou un travailleur en contrat à durée indéterminée et surtout avec une bonne rémunération. Ce n’est pas de la discrimination mais une précaution personnelle. Lorsque vous vendez à une personne susceptible de se retrouver en situation de redressement judiciaire ou de liquidation, vos rentes mensuelles ne sont plus en sécurité.

En position d’acheteur, rassurez-vous que l’immeuble soit sécurité (Bon état et autorisation légale) 

Que faire quand la rente mensuelle est en retard ? 

Pas d’inquiétude, mais c’est seulement votre promptitude qui vous sauvera. La loi met le vendeur en sécurité en cas de retard de versement de rente si celui-ci réagit vite. N’attendez pas un deuxième retard avant de faire appliquer la clause résolutoire ! 

Vous avez le plein droit de résilier le contrat de vente. C’est un privilège légal que tout le monde ne connaît pas. L’acheteur peut tenter des négociations pour vous perdre le temps : A vous d’évaluer sa sincérité, puisque l’étape qui viendra si vous ne résiliez pas est une longue procédure judiciaire.

Vous pouvez aussi prévoir une clause prévoyant le paiement de la rente par un tiers en cas de défaillance de l’acheteur. Au pire des cas, il faut penser à une assurance de rente impayée.

Cette dernière option est coûteuse et peut aller jusqu’à 10 ou 15% du montant de la rente.

Comme vous pouvez le constater, il est bien possible de déshériter ses enfants en vendant en viager. Étant donné qu’il est impossible de déshériter les enfants sans raisons légales, c’est une autre manière d’y arriver. L’intention n’est pas condamnée mais en toute responsabilité, il convient d’informer les enfants. L’autre alternative est de vendre en viager à son enfant pour garder le bien en famille.

La loi le permet. Le risque ne se trouve pas seulement du côté du vendeur ; il existe encore plus du côté de l’acheteur. Sans assurance viagère, les héritiers devront continuer le versement de la rente pour garder le bien dans leur patrimoine après décès de l’acheteur.

En savoir plus sur le viager et l’héritage

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