Le prêt viager hypothécaire est un crédit qui permet de financer un projet personnel de l’emprunteur.
Le PVH (prêt viager hypothécaire) permet au propriétaire d’un bien immobilier d’utiliser ce dernier en garantie afin de disposer d’une somme d’argent qu’il pourra dépenser à sa convenance : donations, voyages, aménagement de sa maison, etc.
Lors du décès de l’emprunteur, la banque récupère le bien immobilier, le met en vente et rembourse éventuellement les héritiers avec le capital restant.
Qu’est-ce que le prêt viager hypothécaire et comment cela fonctionne ? On vous dit tout !
Qu’est-ce que le prêt viager hypothécaire ?
Un emprunt viager hypothécaire offre un moyen de financement où un individu peut obtenir une somme d’argent en hypothéquant un bien immobilier dont il est propriétaire, sans nécessité d’une assurance-décès.
Cette somme peut être utilisée pour divers projets, tels que l’achat d’une voiture, des voyages, une aide financière aux enfants, ou le paiement d’un hébergement en maison de retraite.
Ce prêt présente l’avantage de permettre l’emprunt tout en conservant la propriété légale du bien hypothéqué, et il n’exige pas de remboursement durant la vie de l’emprunteur.
Sachant qu’une hypothèque sera prise sur le bien immobilier, vous devrez passer devant chez le notaire pour emprunter car celui-ci se chargera d’inscrire l’hypothèque au service de la publicité foncière.
Il est important de noter cependant que seuls certains établissements bancaires spécialisés proposent le prêt viager hypothécaire.
Enfin, le bien donné en garanti par une hypothèque doit être à usage exclusif d’habitation. Il peut porter sur une résidence secondaire ou locative.
Quelle est la différence avec un viager ou une vente classique ?
Une vente en viager et une vente immobilière traditionnelle sont très différentes.
En effet, lors d’une vente traditionnelle, le paiement intégral du prix est effectué au moment de la signature du contrat, cette transaction est souvent soutenue par un prêt bancaire et une fois le paiement effectué, l’affaire est conclue.
La vente viagère quant à elle est une vente ou le paiement du prix est étalé dans le temps : une somme au comptant que l’on appelle le bouquet (généralement 10 % à 30 % de la valeur du bien) suivi de paiement périodique que l’on appelle rente viagère. Le montant final n’est donc jamais connu par avance car dépendra du moment où le vendeur meurt et donc de l’aléa.
Pour l’acheteur, cela peut être une opportunité d’acquérir un bien immobilier sans avoir à passer par les voies traditionnelles de financement, souvent inaccessibles pour certains.
Pour le vendeur, cela représente une source de revenu régulière ( qui est d’ailleurs indexé sur l’inflation chaque année ) qui peut compléter sa retraite.
Le viager peut notamment prendre la forme d’une vente « occupée », où le vendeur continue de vivre dans le bien tout en encaissant la rente. Cette configuration ajoute encore plus une dimension humaine lors de la vente, ainsi le vendeur n’a pas à quitter son foyer et l’acheteur, tout en devenant propriétaire, respecte ce lien personnel du vendeur à son domicile.
La décote appliquée au prix initial en raison de l’occupation du bien reflète cette considération mutuelle, basée sur l’espérance de vie du vendeur et la valeur du bien.
Lorsque le vendeur décède, l’acheteur devient plein propriétaire, libre d’occuper la maison, de la louer ou de la revendre.
Enfin une vente en viager et une vente immobilière traditionnelle diffèrent grandement en termes de complexité technique, de calculs financiers et de cadre légal.
C’est notamment pour ces raisons, que nous vous conseillons de consulter un expert spécialisé ; un agent immobilier classique n’est pas compétent pour gérer ce type de transaction.
Pourquoi avoir recours à un prêt en viager hypothécaire ?
Le prêt viager hypothécaire permet à l’emprunteur de financer tout type de projet personnel est donc exclu le financement d’une activité professionnelle). D’un point de vue tarifaire (taux d’emprunt, frais de dossier, frais d’expertise…) certaines banques se positionnent mieux que d’autres sur le prêt hypothécaire viager. Nous vous conseillons donc d’interroger plusieurs organismes financiers avant de vous décider.
En pratique, cette solution permet à l’emprunteur de financer :
- Les travaux d’adaptation de son logement pour les personnes à mobilité réduite ;
- Financer le maintien à domicile ;
- Effectuer une donation ;
- Maintenir son train de vie.
Qui peut bénéficier d’un prêt viager hypothécaire ?
Pour demander un prêt viager hypothécaire, il est essentiel d’être une personne physique majeure et de résider dans le bien immobilier offert en garantie.
Bien qu’il n’existe pas de restrictions formelles concernant l’âge, les revenus ou la santé, en pratique, aucune évaluation médicale ou assurance prêt n’est requise.
Toutefois, les institutions financières qui proposent ce type de crédit viager tendent à le réserver pour leurs clients de 65 ans ou plus, mettant ainsi en avant le prêt viager hypothécaire pour les personnes âgées.
Seules les personnes âgées sont donc concernées par le prêt viager hypothécaire. Notez que le crédit viager hypothécaire est accessible à une personne seule où à un couple d’emprunteurs.
Comment fonctionne ce prêt viager ?
- Au début du prêt : Le prêt hypothécaire viager est établi chez un notaire, avec une hypothèque de premier rang de 50 ans. Le notaire supervise le versement des fonds.
- Pendant le prêt : Dans le cadre d’un Prêt In Fine Simple, aucune mensualité n’est requise. Certains prêts viagers hypothécaires peuvent vous demander de payer tous les mois les intérêts d’emprunt.
- Motifs d’arrêt automatique du prêt : Décès de l’emprunteur, vente du bien hypothéqué, démembrement du bien, remboursement anticipé, ou manquement à l’entretien du bien par l’emprunteur.
- En fin de prêt : Le remboursement du capital et des intérêts est réalisé par la vente du bien, ou par les héritiers s’ils choisissent de conserver le bien.
Quel est le montant et le taux d’un prêt viager hypothécaire ?
La valeur du prêt viager hypothécaire (PVH) est basée sur les besoins de l’emprunteur et la valeur du bien immobilier hypothéqué.
En général, le montant emprunté correspond à un pourcentage de la valeur de ce bien, avec la garantie que la dette totale n’excédera pas la valeur totale du bien. Cela permet à l’emprunteur d’obtenir une somme substantielle pour financer ses projets personnels.
Généralement son taux est environ 1 à 2% de plus qu’un crédit immobilier traditionnel.
Le prêt hypothécaire viager est conçu sans durée fixe et se termine habituellement à la mort de l’emprunteur. Néanmoins, il peut prendre fin plus tôt dans deux cas :
- Si un remboursement anticipé est effectué,
- Lors de la vente du bien immobilier hypothéqué.
Quelle est la durée de ce prêt ?
Le prêt viager hypothécaire est conçu sans durée fixe et se termine habituellement à la mort de l’emprunteur. Néanmoins, il peut prendre fin plus tôt dans deux cas :
- Si un remboursement anticipé est effectué,
- Lors de la vente du bien immobilier hypothéqué.
Quels sont les avantages du prêt viager hypothécaire ?
Il existe de nombreux avantages au prêt viager : l’absence d’imposition, l’accès au crédit pour les personnes âgées ou encore la protection des héritiers.
Pas d’imposition sur le montant versé
La somme reçue dans le cadre d’un crédit viager hypothécaire n’est pas taxée, car elle n’est pas considérée comme un revenu. Ce montant est versé en un seul paiement sous forme de capital.
Un prêt accessible aux seniors
L’âge n’est pas un obstacle pour le prêt hypothécaire en viager, offrant une solution de financement là où d’autres options pourraient être inaccessibles ou risquées.
Il n’est pas nécessaire de remplir de questionnaire médical pour souscrire à ce prêt.
Maintien de la propriété du bien
La propriété est conservée par l’emprunteur jusqu’à la fin du contrat. Le remboursement s’effectue à la mort de l’emprunteur par la vente du bien hypothéqué, ou plus tôt si l’emprunteur décide de vendre le bien.
Une sécurité pour les héritiers
Le prêt hypothécaire viager ne présente pas de risque pour les héritiers. À la mort de l’emprunteur, le prêt est remboursé par la vente du bien.
Si la vente ne couvre pas la totalité du prêt, les héritiers ne sont pas tenus responsables de la différence, et la banque assume la perte.
Absence de transfert de propriété du bien
Contrairement à une vente en viager, où le vendeur transfère la propriété de son bien à l’acheteur, le prêt viager hypothécaire permet au propriétaire de conserver la pleine propriété de son logement.
Cette distinction a plusieurs implications importantes, notamment en ce qui concerne les frais de notaire et la flexibilité de la gestion du bien.
Le prêt viager hypothécaire se présente comme une option alternative intéressante au viager traditionnel, offrant des services différents.
Quels sont les inconvénients du prêt viager hypothécaire ?
Le système du prêt viager hypothécaire présente plusieurs inconvénients.
Premièrement, le montant empruntable est limité et ne représente pas la totalité de la valeur du bien hypothéqué.
Parfois, vendre la propriété peut être financièrement plus avantageux, surtout si on n’en a plus besoin. Bien que la vente engendre des frais et puisse être longue, il est conseillé de peser les différentes options avant de décider.
L’autre inconvénient concerne les biens immobiliers à usage mixte (habitation et professionnel), qui ne sont pas éligibles comme garantie pour ce type de prêt. Cela peut poser problème pour les professionnels libéraux souhaitant utiliser leur bien comme caution.
Enfin, l’acceptation d’un prêt viager hypothécaire impose des responsabilités à l’emprunteur. Le bien hypothéqué doit être correctement entretenu, faute de quoi le prêteur peut exiger un remboursement anticipé. De plus, la mise en location du bien nécessite l’accord écrit du prêteur, qui peut refuser cette demande.
Le taux d’intérêt d’un prêt viager hypothécaire est supérieur à un crédit classique. Les frais de dossier et de mise en place sont aussi plus conséquents. C’est une variable importante à prendre en compte.
Pour connaître les conditions de financement d’un prêt viager hypothécaire, demandez-nous une simulation.
Quelles banques pratiquent le prêt viager hypothécaire ?
Il existe malheureusement très peu de banques en France qui proposent le prêt viager hypothécaire.
Les banques « classiques » comme la Banque Populaire, la BNP Paribas, la Caisse d’Epargne ou le Crédit Mutuel ne proposent pas de prêt viager hypothécaire. Vous n’aurez malheureusement pas plus de chance d’avoir ce crédit si vous êtes client à la Société Générale, la Banque Postale ou encore le Crédit Agricole
Avant sa disparition et son rachat par BPCE, le Crédit Foncier de France proposait du prêt hypothécaire viager.
Il faut aujourd’hui se tourner vers des courtiers spécialisés comme le cabinet de gestion de patrimoine Invest’Aide, partenaire de Vita Pecunia, pour obtenir un prêt hypothécaire viager.
Peu de banques proposent le prêt viager hypothécaire ; il est donc recommandé de consulter des courtiers spécialisés comme Invest’aide, notre partenaire.
Comment souscrire à un prêt viager hypothécaire ?
Le prêt peut être souscrit auprès d’une banque spécialisée et elle est supervisée par un notaire. Plusieurs critères de sélection sont retenus par les banques pour octroyer un prêt viager hypothécaire.
Les critères de sélection de l’emprunteur
Lors de l’examen d’une demande de prêt viager hypothécaire, plusieurs éléments sont pris en compte par votre courtier ou conseiller bancaire :
- Valeur du bien immobilier : Comme garantie du prêt, l’évaluation du bien immobilier est cruciale et doit être effectuée par un expert indépendant.
- Âge de l’emprunteur : Le montant et le taux d’intérêt du prêt varient en fonction de l’âge de l’emprunteur, avec des montants plus élevés alloués aux emprunteurs plus âgés.
- Sexe de l’emprunteur : Étant donné que les femmes ont une espérance de vie statistiquement plus longue que les hommes, elles peuvent se voir attribuer un montant supérieur dans des conditions identiques.
Quand s’arrête un contrat de prêt viager hypothécaire ?
Le décès de l’emprunteur du prêt viager hypothécaire
Le prêt s’éteint au décès de l’emprunteur ou du dernier co-emprunteur (s’il y a deux emprunteurs). Les héritiers doivent alors s’acquitter de la dette : le capital emprunté et les intérêts accumulés.
La valeur du bien immobilier doit être estimée au moment de la succession (par expertise). En effet, nous vous rappelons que le montant de la dette ne peut excéder la valeur du bien au jour de la succession.
La vente du logement par l’emprunteur
En cas de vente ou de démembrement du bien donné en garantie pendant le vivant de l’emprunteur, ce dernier doit rembourser sa dette à la banque prêteuse.
Le remboursement anticipé du prêt viager hypothécaire
Le prêt viager hypothécaire peut prendre fin avant le décès si l’emprunteur décide de procéder à un remboursement anticipé.
Selon la date de remboursement, des pénalités peuvent être exigées par la banque. Comme pour un prêt immobilier classique, la banque est en droit de refuser un remboursement partiel inférieur à 10% du capital emprunté.
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Dans le cas d’un prêt viager hypothécaire, le taux d’emprunt est il établit en fonction de la valeur locative de l’immeuble donné en garantie ?
COMBIEN LES INTERETS SUR 50000E POUR PRET VIAGER HYPOTHECAIRE
Bonjour
Impossible de répondre à cette question sans informations sur le crédirentier (sexe, âge…)
quel organisme financier propose le prèt viager hypothécaire ?
merci
Bonjour,
Nous travaillons avec plusieurs banques pour proposer du prêt viager hypothecaire à nos clients. Je vous invite à nous contacter pour que l’on puisse vous faire des propositions.
Bonne journée,
Cyrille