Vous souhaitez acheter un logement en viager immobilier ? Nous vous expliquons dans cet article pourquoi il est intéressant d’investir dans un viager !
Nous listons les points importants à connaître par l’investisseur en viager.
Le viager vous évite une gestion locative chronophage
La location immobilière est souvent chronophage. Bien sûr, vous pouvez la déléguer à une agence immobilière mais vous aurez toujours de la paperasse à faire ou quelques travaux de temps à autres…
Ce qui est intéressant avec le viager, c’est que le locataire connaît bien les lieux, y prend soin et est autonome (le jour où il ne l’est plus, il quitte généralement les lieux).
Le viager est donc une solution d’investissement peu chronophage et simple.
Le viager vous évite les impayés
En achetant un viager occupé, vous trouvez directement le locataire : le vendeur. Il restera dans les lieux jusqu’à son décès (ou une libération anticipée).
Pour cela, vous achetez un viager avec un prix décoté qui correspondent aux loyers futurs que le vendeur crédirentier aurait du vous payer.
Le viager vous évite donc tout impayés de loyers puisque vous les obtenez dès l’achat sous forme de décote du prix du bien ! Le viager est donc un investissement locatif sans loyer.
Le viager vous évite de payer (trop) l’IFI
Contrairement à un investissement immobilier classique, le viager limite fortement votre IFI. En effet, le viager étant un démembrement de propriété, vous avez la possibilité réduire l’assiette de l’IFI du droit conservé par l’acquéreur (le DUH) ainsi que le capital constitutif de la rente viagère (la dette que vous lui devez encore en quelques sortes…).
Investir dans un viager est rentable
Investir dans le viager pour se verser une rente à vie une fois à la retraite ne signifie pas se serrer la ceinture sur les 20 prochaines années. En revanche, il faut s’équiper des bons outils : les intérêts composés et l’effet de levier.
Tout d’abord, les intérêts composés vous permettent de vous enrichir de manière exponentielle au cours du temps. On retrouve les intérêts composés dans n’importe quel produit financier où les intérêts sont réinvestis.
D’autre part, l’effet de levier va vous aider à investir plus que votre propre capacité d’investissement, démultipliant par ricochet les intérêts versés. L’effet de levier est possible par le biais d’un emprunt auprès d’un tiers. On retrouve classiquement l’effet de levier dans l’immobilier ou en bourse.
Une manière intelligente d’investir est donc :
- Emprunter le capital auprès d’un tiers
- Encaisser les intérêts
- Faire financer le remboursement du capital par une autre personne
Dans un achat immobilier classique, l’emprunt se fait auprès d’une banque. Les intérêts et le remboursement du capital sont issus des loyers du locataire.
Cette technique est particulièrement efficace pour vous constituer un capital rapidement. Dans notre cas, ce capital vous versera une rente pour votre retraite.
Le cas du viager pour investir
Le viager occupé est assez similaire à un investissement immobilier classique. La différence est que votre banque et le locataire sont la même personne pour un viager occupé : le crédirentier (le vendeur). Dans le cas d’un viager libre, le vendeur, qui est votre « banquier », est différente de la personne qui occupe les lieux (vous ou votre locataire). Cela présente plusieurs avantages :
- L’emprunt est facilité car vous n’avez pas besoin d’avoir un dossier « béton ». Le vendeur sera moins exigeant qu’un banquier car il connaît très bien la maison ou l’appartement en vente et son potentiel locatif (et oui, c’est lui qui va y habiter!). Le vendeur va s’assurer que vous êtes en capacité de payer sa rente alors que le banquier s’intéressera à d’autres paramètres (comme votre consommation de produits bancaires potentielle) ;
- Vous ne payez pas d’intérêts ;
- Aucun problème de vacance locative ;
- Le vendeur « locataire » prendra soin du logement. Il y aura beaucoup moins de dégradations ;
- Une gestion simplifiée de votre bien. Comme un propriétaire bailleur, vous devez néanmoins prendre en charge les grosses réparations.
Tous ces éléments rentrent en ligne de compte pour un viager rentable.
Cas réel d’investissement viager
Imaginons que vous êtes âgés de 40 ans et que vous souhaitez partir à la retraite à 65 ans. Vous disposez approximativement d’un joli capital de 50.000€ pour financer le bouquet qui « dort » aujourd’hui sur un livret fiscalisé. Vous devez vous focaliser sur des viagers occupés par des vendeurs ayant une espérance de vie (résiduelle) légèrement inférieure à 25 ans.
René Costes Viager propose de nombreux biens en vente. Comme celui-ci :
Cette maison en viager est proposée par un couple composé d’un homme de 73 ans et d’une femme de 70 ans. Elle est située près de Carcassonne, ce qui peut être intéressant pour la proposer en location saisonnière à la semaine après la libération du bien. Le bouquet est fixé à 42.000€ et la rente à 425€. La durée de vie du couple est estimée entre 16 et 21 ans par l’agence. En vérifiant le prix des locations sur les sites spécialisés (Abritel, AirBnb…), nous apprenons qu’une maison similaire se loue au moins de 150 à 200€ la nuitée.
Un rapide calcul nous permet d’estimer, sur la base de 210 nuits louées par an, un revenu brut annuel entre 22.000€ et 30.000€. L’hypothèse de 210 nuits est très prudente, cependant, vous pourrez profiter de cette maison durant la moitié de l’année en cas de vacances locatives. Nous retenons dans la suite une hypothèse de 30% de frais de gestion par une agence spécialisée et des charges de 5.000€ annuelles. Le revenu net se situera entre 1.500€ et 2.000€ par mois après libération du bien.
On récapitule en prenant le scénario le plus prudent :
Vous versez aujourd’hui 42.000€ puis 425€ durant 21 ans (fourchette haute de la durée restante à vivre du couple estimée par René Costes Viager). Après libération du bien, dans 21 ans, vous touchez 1.500€ à vie pour votre retraite. La rentabilité sera donc de près de 6%.
Dans un scénario qui vous sera plus favorable, le couple vivra 16 ans (fourchette basse de la durée restante à vivre du couple estimée par René Costes Viager) et vous toucherez 2.000€ à la retraite (fourchette haute du revenu futur estimé). Soit une rentabilité supérieure à 8%. Enfin, en améliorant le taux de remplissage et en louant 9 mois dans l’année (soit 274 jours par an), vous obtiendrez une rentabilité de 10%.
A noter qu’il s’agit d’une estimation rapide et qu’elle doit être affinée. Cette annonce a été choisie « rapidement », vous n’aurez donc pas de difficultés pour trouver des biens plus rentables. De plus, une négociation bien préparée peut vous permettre de rendre l’opération encore plus intéressante.
Notre avis sur le viager
Acheter un viager présente donc de nombreux avantages. Si vous souhaitez investir sur le long-terme pour sécuriser votre avenir, notre avis sur l’achat en viager : allez-y ! Mais faites-vous conseiller. Pour cela, notre équipe est à votre écoute.