Il existe différents types de viagers avec des fonctionnements propres. Le viager est une vente immobilière entre un crédirentier (le vendeur) et un débirentier (l’acheteur).
Il existe une différents contrats viagers qui vous permettront d’acheter ou de vendre « sur-mesure ».
Nous vous présentons les grandes catégories de viagers immobiliers
Le viager occupé : le type de viager le plus connu
Le viager occupé est le viager le plus commun. Le vendeur reste dans son logement et le prix de vente du bien est diminué d’une décote d’occupation.
Cette décote d’occupation s’appelle DUH : Droit d’Usage et d’Habitation. Le DUH est calculé en fonction de l’espérance de vie du vendeur et de la rentabilité du bien immobilier (entre autres).
En effet, plus le vendeur est jeune (et donc son espérance de vie élevée) ou plus le rendement locatif est important et plus l’acheteur demandera une contrepartie financière plus forte : la décote du prix d’achat du bien.
Le viager occupé est donc un type de viager intéressant pour les deux parties : il permet à l’acheteur d’investir dans l’immobilier sans gestion locative et le vendeur peut rester chez lui tout en profitant d’un joli complément de revenus.
Le viager libre : un type de viager rare mais intéressant
Un peu plus rare, le viager libre est une vente immobilière où le vendeur ne reste pas dans son logement.
Généralement, il revend un bien immobilier locatif ou une résidence secondaire. Cela lui permet de disposer d’un bouquet ou d’une rente plus élevée.
Le viager libre est un type de viager immobilier peu commun qui intéressera davantage les acheteurs qui souhaitent acquérir de l’immobilier sans recourir à l’emprunt bancaire.
De son côté, le vendeur bénéficiera de revenus complémentaires à vie grâce à la rente viagère (résiliante à l’inflation grâce à son indexation).
La vente à terme : un autre type de viager
La vente à terme fixe une durée de paiement des rentes ou d’occupation des lieux (s’il s’agit d’une vente à terme occupée).
La vente à terme est utile si le vendeur est jeune ou souhaite quitter les lieux à une certaine date. Cela lui permet de mieux optimiser les rentes et le bouquet.
Le prêt hypothécaire viager
Le prêt hypothécaire viager est un type de viager est particulier. Le vendeur obtient un capital en contrepartie d’une hypothèque sur son bien. Le jour du décès, la banque peut récupérer le bien pour solder le crédit.
Ce n’est donc pas un viager comme on a l’habitude de l’entendre.
Les fonds viagers
Pour un investisseur, les fonds viagers présentent de nombreux avantages, comme la mutualisation du risque et la possibilité d’investir sur des biens de taille importante ou prestigieux.
Le vendeur, quant à lui, bénéficie d’une solvabilité plus forte et d’un déblocage rapide des fonds.
Le viager solidaire
Le viager solidaire est un concept de viager qui a pour objectif d’aider le maintien à domicile des personnes âgées.
Généralement, une société ou une association à but non lucratif va collecter des fonds auprès d’investisseurs. Elle va ensuite acheter des viagers à des séniors et les aider dans leur dépendance : mise à disposition d’une assistance à domicile, aménagement de la maison, etc.
Tous les bénéfices sont réinvestis dans les prestations pour les séniors. Par conséquent, l’investisseur ne gagne pas d’argent sur la performance intrinsèque du fonds mais grâce à une économie d’impôts.
En savoir plus sur les types de viagers
- Le compromis de vente et les clauses du viager
- Les zones géographiques du viager
- Qu’est-ce qui peut être acheté en viager ?
- La formation viager pour les professionnels
- La fiscalité du viager