Le viager est un placement rentable. Encore faut-il bien le comprendre et faire les bons choix d’investissement.
En France, le viager n’est pas encore un investissement immobilier connu de tous. Il représente en moyenne 1 % des transactions immobilières, soit entre 6 000 et 8 000 ventes par année.
Plusieurs se demandent pourquoi acheter un viager ! Pourtant, c’est une niche qui connaît un regain d’intérêt ces dernières années, avec une croissance allant jusqu’à 5 % chaque année.
C’est simplement un mode d’investissement rentable de part ses nombreux avantages. Il est une option très intéressante pour pallier à l’angoisse que suscite la retraite et la vieillesse.
Découvrez dans cet article pourquoi le viager est un investissement rentable !
Qu’est-ce que le viager ?
Avant de parler de la rentabilité du viager, il est important de vous expliquer de quoi il s’agit. À titre de rappel, le viager est un mode d’investissement consistant à la vente d’une propriété d’un acheteur en échange d’un bouquet (qui n’est rien d’autre que le capital versé au vendeur dès la signature du contrat authentique de vente en présence d’un notaire) et d’une rente viagère payée de façon mensuelle jusqu’à la mort du vendeur.
Il existe deux types de viager : le viager libre et le viager occupé.
Dans le cas du viager libre, le vendeur quitte immédiatement la propriété après la signature de l’acte de vente et le vendeur peut donc en prendre possession et l’utiliser à sa guise (ce type de viager est très rare).
Dans le cas du viager occupé, le vendeur occupe le bien. L’acheteur ne pourra l’avoir à sa disposition qu’au décès du vendeur. Il pourra ainsi le revendre, le mettre en location ou plus rarement, y habiter lui-même.
Quel est le fonctionnement financier du viager ?
Dans le cas d’un viager occupé, le prix de vente du bien correspond à la valeur vénale (qui n’est rien d’autre que la valeur marchande sur un marché donné) de laquelle est déduite la valeur du droit d’usage et d’habitation (DUH).
Pour faire le calcul du DUH, on prend en compte l’âge du vendeur (crédirentier), son espérance de vie basée sur les tables de mortalité fournies par les spécialistes (comme les notaires, le barème viager Daubry ou des experts du calcul comme Vita Pecunia), son sexe, son âge.
La valeur du DUH calculée à travers ses variables correspond à la décote d’occupation. L’intervention d’un spécialiste ou expert du viager est donc important pour éviter toute vente déséquilibrée favorisant l’une des deux parties du contrat.
Quant au viager libre, le prix de vente du bien correspond à la valeur vénale sans aucune déduction de la valeur du DUH. Autrement dit, le bien est vendu au prix auquel un bien peut être vendu sur un marché donné.
Cependant, dans ce cas de figure, il faut absolument qu’il y ait versement d’une rente viagère. En l’absence d’une rente viagère, la vente de confond tout simplement à une vente classique, puisque la cession ne comporte pas d’aléa, qui est le principe propre au viager.
Le calcul de la rente prend en compte des facteurs comme le paiement ou non d’un bouquet, le fait que le logement soit libre ou occupé , la valeur du bien, l’âge du vendeur, etc.
Investir en viager est-il rentable ?
Ce que vous devez comprendre, c’est qu’ investir en viager est un investissement à long terme.
C’est donc un investissement très intéressant pour tous types d’investisseurs peu importe son niveau d’apport initial.
Car, il est possible de se retrouver face à un viager avec un gros bouquet et un autre avec un faible bouquet et très abordable.
Ce qui est important, c’est d’être en possession d’un apport financier suffisant pour régler le montant du bouquet sans avoir recours à un emprunt bancaire et d’etre en mesure de faire une épargne mensuelle afin de régler la rente pendant 10 à 15 ans en moyenne.
Pour faire court, le viager est un investissement dont la flexibilité en fait un placement sécurisé et rentable tant pour le vendeur que pour l’acquéreur.
L’investisseur dispose de plusieurs leviers pour générer de la rentabilité sur son acquisition.
Le rendement actuariel d’un achat en viager occupé
Un viager occupé est vendu avec une décote d’occupation. Ce qui signifie qu’un bien ayant une valeur de 100 est vendu 65 (par exemple) car il faut déduire 35 de DUH.
Si l’espérance de vie est de 10 ans, le rendement uniquement généré par l’amortissement du DUH (ou de l’usufruit) est de 4,5%.
La revalorisation de l’immobilier
Si le bien immobilier prend de la valeur, la revalorisation s’applique sur la pleine-propriété et non sur l’investissement de l’acquéreur.
L’investisseur bénéficie donc d’un levier intéressant en cas de revalorisation de l’immobilier.
Dans notre exemple précédent, si la valeur du bien augmente de 20% sur 10 ans, le rendement passe de 4,5% à 6,5% / an.
La libération du viager occupé
Le crédirentier (vendeur) a un droit d’usage et d’habitation sur le bien. Il peut néanmoins y renoncer lorsqu’il le souhaite.
Dans ce cas, le débirentier devra verser un complément de rentes ou de capital.
Quels sont les avantages du viager ?
La décote d’occupation sur le prix de vente en viager
Il s’agit de l’un des plus grands avantages de l’achat d’un bien en viager. Le plus souvent, le logement est indisponible jusqu’au décès du vendeur puisque le viager est dans ce cas occupé.
Pour qu’il y ait équilibre, le prix d’achat est décoté, sur la base de l’âge et du sexe du vendeur. Le bouquet est alors calculé (le prix de vente moins la décote).
La réduction des frais de notaire pour un achat en viager
Acheter en viager présente également un autre avantage : les frais de notaire sont calculés en se basant non sur la valeur vénale du bien, mais sur sa valeur occupée. Ainsi, c’est donc sur la valeur décotée que se base le calcul des frais du notaire.
À cet effet, vous bénéficiez d’une réduction des frais de notaire.
C’est là encore un atout pour vous permettre de constituer un patrimoine immobilier à moindres frais !
La possibilité d’augmenter son patrimoine sans subir une pression fiscale supplémentaire
Quand il s’agit d’un investissement locatif, les recettes locatives perçues qui s’ajoutent aux autres revenus sont normalement imposées.
Dans le cas d’un investissement en viager, ce n’est pas le cas : vous ne percevez pas de loyers, vous n’avez donc pas d’impôt à payer. Et vous augmentez à votre rythme votre parc immobilier.
Aussi, si pendant la vente, le vendeur demande une réserve d’usufruit plutôt qu’un DUH, on se positionne sur du démembrement de propriété.
Pour l’IFI, la valeur que vous déclarez au fisc est celle de la nue-propriété du bien, pas sa valeur en pleine propriété. Ce qui peut vous permettre d’augmenter votre patrimoine sans avoir l’obligation de verser d’IFI.
L’opération en viager devient ainsi plus rentable.
La répartition des charges en viager
Que ce soit un achat en viager avec DUH ou avec usufruit, une clause permettant de mettre les charges, les travaux, l’entretien, le courant, les taxes locales, etc, sur le compte du crédirentier devra être établi.
C’est donc un avantage non négligeable vous permettant d’être plus rentable.
Quels sont les risques du viager ?
Le risque principal du viager est la longévité exceptionnelle du vendeur.
Si l’investisseur paie des rentes, il peut être fortement pénalisé financièrement. S’il a payé un très gros bouquet et qu’il n’y a pas ou peu de rentes, il devra simplement patienter plus longtemps pour récupérer le bien. Dans ce cas, le rendement diminuera mais tant que l’immobilier ne baisse pas, il ne perdra pas d’argent à terme.
La décote d’occupation permet d’amortir le risque de longévité. En effet, si le vendeur décède après son espérance de vie théorique, l’opération reste rentable.
Si le vendeur vit très longtemps, il devra espérer que l’immobilier augmente suffisamment pour compenser les rentes trop versées.
Voici la sur longévité du vendeur schématisée :
La possibilité de revendre le bien en cas de problème
Il est également possible de revendre le bien au cas où vous manquez de moyens pour continuer le paiement de le rente à un nouvel acquéreur sans être obligé de demander l’accord du vendeur.
Le transfert du bien peut de faire au nom du nouvel acquéreur, seulement vous devez coopérer pour être le garant de ce dernier en cas de défaillance.
S’offrir un bien en viager est un investissement immobilier et patrimonial très particulier qui nécessite l’accompagnement des professionnels ou des experts connus pour ce type de transaction.
Ceci vous permettra de mieux comprendre les principes, le mécanisme d’enrichissement et tous les avantages.
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