Le calcul viager expliqué étape par étape

Le calcul viager est souvent perçu comme un calcul opaque. La détermination du bouquet et de la rente viagère est simple si elle est appliquée avec méthode.

Le calcul viager se décompose en 4 étapes principales :

  1. L’estimation de la valeur vénale du bien
  2. Application de l’abattement pour occupation
  3. Détermination du bouquet
  4. Calcul de la rente viagère

L’estimation de la valeur vénale du bien

La première étape consiste à évaluer la valeur du bien, aussi appelée valeur vénale. Elle peut être estimée par un notaire, un agent immobilier ou par le vendeur en consultant les annonces immobilières.

Application de l’abattement pour occupation

Si le bien est proposé en viager occupé, il faut appliquer une décote sur le prix afin de prendre en compte l’impossibilité de l’acheteur d’habiter dans le bien à la signature. Pour cela, de nombreux professionnels appliquent un taux forfaire en fonction de l’âge : par exemple, -50% à 70 ans ou -40% à 80. Sachant que plus le vendeur est âgé, plus le nombre moyen d’années restantes à vivre est faible et donc l’abattement diminue.

Cette méthode est simpliste et je ne la recommande pas. L’idée derrière cet abattement est de déduire les loyers qui peuvent être générés par le bien sur le nombre d’années restant à vivre du vendeur. Si vous fondez uniquement la décote sur la valeur du bien, vous supposez donc que le rapport entre le loyer et la valeur du bien est identique d’un bien à l’autre, et en l’occurrence, d’une localité à une autre… Par exemple, la valeur d’un bien Parisien est équivalent à 30 ans de loyers alors qu’un appartement situé à Limoges équivaut à 10 années de loyers.

Pour avoir un calcul fiable et justifiable devant l’administration fiscale, je vous recommande d’estimer le loyer mensuel du bien en vente. L’abattement est égal au produit du loyer annuel et coefficient viager donné par la table de mortalité. Le calcul du DUH fait l’objet d’un article dédié.

Détermination du bouquet

Le bouquet est librement fixé par le vendeur et correspond à sa nécessité de trésorerie, par exemple, une donation pour ses enfants, des projets personnels… Ce montant peut tout à fait faire l’objet de négociations entre le vendeur et l’acheteur.

Calcul de la rente viagère

Enfin, après avoir diminué la valeur vénale de l’abattement pour occupation et du bouquet, le montant restant est divisé par le coefficient viager (qui dépend de l’âge du vendeur). Ce nombre est donné par la table de mortalité utilisée pour l’évaluation.

Un exemple

Afin de fixer les idées, nous prenons un exemple de calcul viager occupé.

Prenons le cas d’un homme de 80 ans qui souhaite vendre sa maison en viager. Son notaire estime sa maison pour une valeur de 200 000€. Si le vendeur devait mettre en location sa maison, il pourrait la louer 1 000€. Enfin, il souhaite disposer d’une somme de 50 000€ lors de la vente.

La table de mortalité utilisée estime que le coefficient viager est de 9 ans.

L’abattement pour occupation est de 9 x 12 x 1 000€ = 108 000€. En prenant en compte le bouquet, le montant à renter est de 200 000€ – 108 000€ – 50 000€ = 42 000€.

La rente mensuelle est donc égale à 42 000€ / 9 / 12 = 389€.

Conclusions

Cette explication du calcul viager a consciemment été simplifiée. Afin d’affiner les calculs, des paramètres supplémentaires comme le sexe sont communément utilisés.

Une part importante de négociation peut également justifier des écarts entre le prix théorique, issu des tables de mortalité, et le prix convenu.

Je vous conseille de vous rapprocher d’un professionnel afin de calculer la rente du bien que vous proposez à la vente. Vous pouvez également profiter de mon outil de calcul d’espérance de vie ou consulter les barèmes viager que je publie. Enfin, n’hésitez pas à me contacter pour toute question ou demande d’étude spécifique.

4 réponses sur “Le calcul viager expliqué étape par étape”

  1. Vraiment très intéressant
    Le viager me paraît un peu abstrait et compliqué mais c’est encore une niche peu connue où on peut faire de belles affaires
    Merci pour vos articles qui me permettent de comprendre un peu mieux

  2. Bonjour,

    Il est tout à fait possible de négocier le prix du bouquet ou la rente d’un viager.
    J’ai rédigé un article à ce sujet : https://www.vitapecunia.fr/negocier-viager/
    La négociation passe par plusieurs leviers. Tout d’abord, la négociation de la valeur vénale du bien immobilier.
    Vous pouvez ensuite négocier le bouquet si celui-ci est trop important mais attention, cela fera mathématiquement augmenter la rente.
    Vous devrez donc argumenter pour prendre en compte une espérance de vie plus élevée que celle utilisée par le vendeur.
    Pour cela, vous pouvez vous aider de mon barème viager ou encore des outils viager que je mets à disposition à cette adresse : https://www.vitapecunia.fr/expertise-viager/

    N’hésitez pas à revenir vers mois si vous avez besoin de plus d’explication ou d’aide.

    Bonne journée,

    Gabriel

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