Un tableau de calcul viager (ou barème viager) donne, pour chaque âge et sexe du vendeur, le coefficient qui permet d’estimer les deux inconnues d’une vente en viager : le droit d’usage et d’habitation (DUH) et la rente viagère. Vous trouverez ci-dessous le barème gratuit Vita Pecunia complet, de 50 à 100 ans, la méthode pas à pas et un exemple chiffré.
Un tableau donne un ordre de grandeur — votre situation mérite un calcul personnalisé.
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Le tableau des coefficients viagers (barème gratuit Vita Pecunia)
Barème construit par des actuaires à partir des tables de mortalité TGH05 / TGF05, avec un taux d’actualisation de 0 %. Vous pouvez aussi télécharger le barème complet en PDF.
| Âge du vendeur | Coefficient homme | Coefficient femme |
|---|---|---|
| 50 ans | 40,93 | 44,51 |
| 51 ans | 39,83 | 43,43 |
| 52 ans | 38,73 | 42,34 |
| 53 ans | 37,63 | 41,25 |
| 54 ans | 36,54 | 40,17 |
| 55 ans | 35,46 | 39,09 |
| 56 ans | 34,39 | 38,02 |
| 57 ans | 33,32 | 36,94 |
| 58 ans | 32,27 | 35,88 |
| 59 ans | 31,22 | 34,82 |
| 60 ans | 30,17 | 33,76 |
| 61 ans | 29,12 | 32,70 |
| 62 ans | 28,07 | 31,64 |
| 63 ans | 27,03 | 30,58 |
| 64 ans | 26,00 | 29,52 |
| 65 ans | 24,98 | 28,47 |
| 66 ans | 23,96 | 27,42 |
| 67 ans | 22,96 | 26,38 |
| 68 ans | 21,97 | 25,34 |
| 69 ans | 20,99 | 24,32 |
| 70 ans | 20,03 | 23,30 |
| 71 ans | 19,10 | 22,29 |
| 72 ans | 18,18 | 21,30 |
| 73 ans | 17,28 | 20,31 |
| 74 ans | 16,40 | 19,33 |
| 75 ans | 15,53 | 18,38 |
| 76 ans | 14,68 | 17,43 |
| 77 ans | 13,84 | 16,51 |
| 78 ans | 13,02 | 15,60 |
| 79 ans | 12,21 | 14,72 |
| 80 ans | 11,44 | 13,86 |
| 81 ans | 10,70 | 13,02 |
| 82 ans | 9,98 | 12,21 |
| 83 ans | 9,32 | 11,42 |
| 84 ans | 8,69 | 10,68 |
| 85 ans | 8,09 | 9,96 |
| 86 ans | 7,53 | 9,28 |
| 87 ans | 7,01 | 8,64 |
| 88 ans | 6,51 | 8,03 |
| 89 ans | 6,03 | 7,47 |
| 90 ans | 5,58 | 6,95 |
| 91 ans | 5,17 | 6,47 |
| 92 ans | 4,80 | 6,02 |
| 93 ans | 4,45 | 5,62 |
| 94 ans | 4,15 | 5,25 |
| 95 ans | 3,87 | 4,91 |
| 96 ans | 3,62 | 4,60 |
| 97 ans | 3,40 | 4,31 |
| 98 ans | 3,19 | 4,04 |
| 99 ans | 3,00 | 3,79 |
| 100 ans | 2,82 | 3,56 |
Comment utiliser ce tableau en 3 étapes
- Estimez la valeur vénale de votre bien (sa valeur de marché en pleine propriété), en la comparant à des ventes similaires dans votre quartier ou avec l’aide d’un professionnel.
- Calculez le DUH (viager occupé uniquement) : loyer mensuel estimé × 12 × coefficient du tableau. La valeur occupée du bien = valeur vénale − DUH.
- Déterminez la rente : capital à renter = valeur vénale − DUH − bouquet, puis rente mensuelle = capital à renter ÷ (12 × coefficient).
Exemple complet
Un homme de 80 ans (coefficient 11,44) vend en viager occupé une maison estimée 300 000 €, dont le loyer de marché serait de 600 €/mois, avec un bouquet de 50 000 € :
- DUH = 600 × 12 × 11,44 = 82 368 €
- Capital à renter = 300 000 − 82 368 − 50 000 = 167 632 €
- Rente mensuelle = 167 632 ÷ (12 × 11,44) ≈ 1 221 €/mois
Les limites d’un tableau de calcul viager
Les barèmes sont issus de moyennes statistiques : ils ne peuvent en aucun cas être assimilés à des prévisions, et la responsabilité de Vita Pecunia ne pourrait être engagée si les durées réelles s’éloignent des durées théoriques. Ce barème gratuit repose en outre sur les tables TGH05/TGF05, aujourd’hui datées, et sur un taux d’actualisation nul : utilisez-le pour un ordre de grandeur rapide, pas pour un calcul définitif. Il ne couvre pas non plus le viager sur deux têtes (couples), dont les coefficients diffèrent sensiblement.
Pour une estimation personnalisée — âge exact, couple, viager occupé ou libre, valeur réelle de votre bien — utilisez notre simulateur viager gratuit en ligne : vous obtenez une fourchette de bouquet et de rente en 2 minutes, sans engagement.
Questions fréquentes
Quel est le coefficient viager pour une femme de 75 ans ?
Selon le barème gratuit Vita Pecunia (tables TGH05/TGF05, taux 0 %), il est de 18,38. Il permet de convertir le loyer annuel en DUH, et le capital à renter en rente.
Comment calculer une rente viagère avec le tableau ?
Divisez le capital à renter (valeur vénale − DUH − bouquet) par 12 × le coefficient correspondant à l’âge et au sexe du vendeur : vous obtenez la rente mensuelle.
Un tableau suffit-il pour fixer le prix d’un viager ?
Non : c’est un ordre de grandeur. La valeur du bien, le loyer retenu, le taux d’actualisation et la négociation font varier le résultat. Complétez par un simulateur à jour et l’avis d’un professionnel.
Pour aller plus loin : tous nos guides de calcul viager · le barème des notaires · les tables de mortalité · le calcul du DUH