Logiciel Calcul Viager Professionnel – Simulateur de Viager Immobilier en ligne

Ils recommandent le logiciel viager !

Stéphane

Directeur d’une agence immobilière à Bordeaux

 » L’utilisation en ligne est simple. Je l’utilise directement en clientèle ! « 

Christophe

A acquis un viager en 2021

 » Encore bravo pour votre site et votre simulateur. J’ai éclusé pas mal de sites pour bien comprendre le viager et le votre est vraiment très clair et surtout apporte des explications techniques. « 

Pourquoi s’équiper d’un logiciel calcul viager professionnel ?

Gain de temps et précision

Contrairement à un simple tableau Excel limité, notre outil est conçu pour les professionnels. Il intègre automatiquement les barèmes viagers, les tables de mortalité (TGH, TGF, INSEE) et le taux technique de la rente.

Validation par actuaires et experts viager

Notre logiciel est validé par des actuaires et des experts viager, ce qui le rend bien plus robuste qu’un simulateur basique trouvé en ligne. Les résultats sont adaptés aux besoins réels des notaires, agents immobiliers et gestionnaires de patrimoine.

Gestion de plusieurs scénarios (occupé, libre, temporaire)

Vous pouvez comparer en quelques clics un viager occupé avec DUH, un viager libre, ou encore un viager temporaire avec prise en compte de la revalorisation immobilière et de l’inflation.

Une référence pour les professionnels du viager

Il existe plusieurs façons de calculer un viager immobilier :

• utiliser un barème viager gratuit,
• consulter un notaire spécialisé,
• utiliser un simulateur viager notaire,
• faire appel à un expert viager.

Mais pour les professionnels qui souhaitent gagner du temps, fiabiliser leurs calculs et renforcer leur crédibilité, la solution la plus efficace reste l’utilisation d’un logiciel de calcul viager professionnel.

Avec Vita Pecunia, vous bénéficiez d’un simulateur reconnu, déjà utilisé par de nombreux notaires, agents immobiliers et conseillers financiers. Une solution complète qui vous aide à :

• conclure vos ventes plus rapidement,
• sécuriser vos transactions,
• rassurer vos clients grâce à des rapports détaillés (acheteur/vendeur).

Un logiciel conçu pour un usage professionnel au quotidien

Notre logiciel viager est directement accessible en ligne, dans un espace digital sécurisé. Il permet non seulement de réaliser des calculs fiables, mais aussi de générer des rapports professionnels à partager avec vos clients (acheteurs ou vendeurs).

Et pour aller plus loin, nous proposons des formations viager spécialisées en calcul viager, permettant de maîtriser toutes les subtilités de l’outil et des méthodes de calcul.

Types de viager que vous pouvez simuler

Le logiciel viager vous permettra de simuler un nombre plus conséquent de viagers (et ainsi trouver des montages plus performants que ceux que vous imaginiez dans un premier temps) :

• Les viagers avec réserve de DUH et d’usufruit ;
• Les viagers temporaires ;
• Ajouter des taux d’inflation et de revalorisation de l’immobilier personnalisés.

La simulation d’un viager occupé avec notre outil

Un viager occupé est une vente immobilière dans laquelle le vendeur conserve le droit d’usage et d’habitation (DUH) du logement. Ce type de transaction repose sur l’espérance de vie du vendeur afin d’estimer la durée de l’occupation et de calculer les flux financiers associés.

Contrairement à un simple simulateur viager occupé gratuit, notre outil offre un calcul du viager occupé beaucoup plus précis et conforme aux standards des notaires et experts viager. Vous pouvez aussi calculer viager occupé avec différentes hypothèses (DUH, usufruit, couple ou individuel) et visualiser directement l’impact sur la rente.

Le processus est simple :

1. Détermination de l’abattement lié à l’occupation (DUH), qui réduit la valeur vénale du bien.
2. Déduction du bouquet pour obtenir le capital à renter.
3. Application du barème choisi (coefficient diviseur ou taux de rente) pour calculer le montant de la rente viagère.

Grâce à ce mode de calcul automatisé, vous évitez les erreurs courantes et gagnez un temps précieux dans la simulation d’un viager occupé.

Le calcul d’un viager libre avec notre logiciel viager

Notre outil intègre la simulation viager libre de manière complète et fiable. Ce type de calcul permet de déterminer la rente viagère d’un bien immobilier vendu sans occupation par le vendeur crédirentier.

Pour rappel, un viager libre correspond à une transaction dans laquelle le vendeur quitte définitivement les lieux (résidence principale ou secondaire). L’acheteur acquiert donc immédiatement la jouissance du bien, ce qui modifie le mode de calcul de la rente.

Contrairement au viager occupé, il n’est pas nécessaire de prendre en compte un droit d’usage et d’habitation (DUH). Le logiciel se concentre sur la valeur vénale réelle du bien pour calculer un viager libre.

Le processus automatisé est simple :

1. Déduction du bouquet versé au comptant.
2. Application du barème viager choisi (coefficient multiplicateur ou diviseur).
3. Génération immédiate du montant de la rente viagère.

Avec notre simulateur en ligne de viager libre, vous pouvez comparer différents scénarios et obtenir une simulation viager libre précise, validée par des actuaires et adaptée aux besoins des notaires, agents immobiliers et experts viager.

Le fonctionnement du logiciel de calcul viager en détail

L’évaluation d’un viager se compose de :

• Du bouquet : le montant payé au comptant par l’acheteur débirentier lors de la vente immobilière ;
• Des rentes viagères : ce sont les rentes payées périodiquement par l’acheteur au vendeur.

Pour calculer ces deux montants, le simulateur viager a besoin des hypothèses suivantes :

• L’âge du vendeur crédirentier ;
• La valeur vénale du bien immobilier vendu ;
• Le bouquet une fois qu’il est déterminé après négociation entre les deux parties ;
• Le taux de capitalisation de la rente (facultatif).

Plutôt que de créer manuellement :

• un tableau calcul viager occupé,
• un tableau calcul viager libre,
• ou un simulateur viager Excel,

notre logiciel automatise ces calculs complexes. Vous pouvez comparer rapidement différents scénarios et obtenir des résultats fiables et validés par des experts.

Voici les informations à compléter sur le simulateur viager en ligne :

Le type de contrat viager à renseigner sur le logiciel viager

Ici, vous devez renseigner le type de viager : viager occupé avec réserve d’usufruit ou de DUH ou encore viager libre sans occupation.

La durée d’engagement du viager vous permet de retenir une durée indéfinie (durée viagère – jusqu’au décès du crédirentier) ou une durée fixe. Dans ce cas, il s’agit d’un viager temporaire qui permettra à l’acheteur de sortir de son engagement financier à l’issue de cette période fixée contractuellement à la signature du viager temporaire.

Les caractéristiques du vendeur à entrer sur le simulateur viager

Vous avez le possibilité d’utiliser différentes tables de mortalité : les tables des assureurs (TGH TGF 05) ou les tables de mortalité INSEE.

Vous pouvez préciser si le vendeur est une personne seule ou un couple ainsi que ses caractéristiques :

• L’âge du vendeur
• Le sexe du vendeur

Le taux technique de la rente : application sur le logiciel viager

Le vendeur peut demander une rémunération de la conversion du capital à renter en rentes. Autrement dit, le fait qu’il accepte le paiement en rentes viagères peut être rémunéré (un peu comme une banque). C’est ce que l’on appelle le taux technique de la rente.

L’utilisateur peut personnaliser cette donnée.

Les caractéristiques du bien immobilier sur le logiciel viager

La valeur vénale et locative du bien immobilier vont avoir un impact sur la détermination des rentes viagère et du bouquet du viager. C’est la raison pour laquelle vous devrez compléter le bloc « Caractéristiques du bien immobilier » :

Vous devez renseigner la valeur vénale du bien hors frais d’agence (c’est-à-dire sa valeur sur le marché de l’immobilier) ainsi que le bouquet désiré.

Enfin, entrez une estimation du loyer hors charges du bien immobilier.

Ajoutez les charges annuelles du bien :

• Taxe foncière annuelle : entrez le montant de la dernière taxe foncière payée par le vendeur
• Charges de copropriété annuelles : saisissez le montant des charges annuelles si le bien est acquis dans une copropriété. Ce montant de charges ne doit pas comprendre les charges récupérables auprès du locataire.
• L’assurance PNO : entrez le montant de l’assurance propriétaire non occupant du bien immobilier

Dans le cas d’un viager occupé, il existe plusieurs méthodes de valorisation du droit réservé au vendeur (usufruit ou DUH). Cela peut affecter de manière significative la décote appliquée ::

• La méthode économique qui se base sur la valeur locative du bien immobilier. Il s’agit de la méthode la plus juste selon nous
• La « méthode du notaire » qui se base sur le barème fiscal pour évaluer le montant de l’usufruit ou du DUH. Cette méthode étant beaucoup trop simpliste, nous vous la recommandons uniquement dans le cadre d’une transmission. En effet, n’importe quel spécialiste du viager immobilier vous dira qu’elle n’est pas équitable.

Les hypothèses de modélisation du simulateur viager

Si on voit le viager comme une facilité de paiement accordée par le vendeur à l’acheteur, il est tout à fait acceptable d’introduire un taux d’intérêt dans le montage.

On l’appelle le taux technique. Comme pour un prêt immobilier, plus ce taux est élevé et plus la rente viagère va être importante. Ce taux est à fixer en concertation entre l’acheteur et le vendeur. Le simulateur viager vous permet de modifier ce taux à votre guise (uniquement dans la version complète du simulateur).

Vous pouvez également fixer des hypothèses :

• Sur le terme des loyer et des rentes mensuelles : vous pouvez décider de payer les rentes à terme échu ou à terme échoir.
• Sur l’immobilier : vous pouvez fixer une hypothèse de revalorisation de l’immobilier
• Sur les rentes viagères (inflation) : à déterminer en fonction de l’indice de revalorisation du contrat viager mais le taux est souvent proche de l’inflation INSEE.

On détermine ainsi le montant à renter qui est la différence entre la valeur vénale, le bouquet et le droit réservé par le vendeur. Cette valeur est ensuite impactée par les loyers potentiels si le bien était loué.

Le calcul de l’espérance de vie du vendeur sur le simulateur viager

Le simulateur viager vous retourne l’espérance de vie calculée selon la table de mortalité retenue :

L’espérance de vie est l’âge moyen de décès du vendeur, soit le nombre d’années moyen restant à vivre. Selon les données de l’INSEE, l’espérance de vie à 60 ans en France est de 27,8 ans pour les femmes et de 23,7 ans pour les hommes en 2024. Ces informations sont cruciales pour estimer la durée des rentes viagères.

Le simulateur prend en compte ces valeurs et permet également de sélectionner différentes tables de mortalité (assureurs, TGH/TGF ou INSEE) afin d’adapter le calcul à la situation spécifique du vendeur, qu’il s’agisse d’une personne seule ou d’un couple. Pour plus de détails sur les tables de mortalité officielles utilisées en France, consultez les données publiées par l’INSEE – Tables de mortalité

Ainsi, vous obtenez une estimation fiable de la durée du viager, essentielle pour déterminer le bouquet et les rentes viagères adaptées.

Les résultats de la simulation de viager

Vous avez la possibilité d’éditer une étude personnalisée à la fin de la simulation :

Les éléments importants de la simulation sont rappelés :

• La valeur vénale
• Le bouquet
• L’usufruit ou le droit d’usage et d’habitation est calculé.

Le logiciel calcule le montant à renter, c’est-à-dire la différence entre la valeur vénale, le bouquet et le droit réservé par le vendeur. Ce montant est ensuite converti en rentes viagères mensuelles, que vous pouvez analyser pour vos transactions.

Vous pouvez également calculer la rentabilité d’un viager en fonction de la durée du contrat et de l’espérance de vie du vendeur. Le taux obtenu vous permet de comparer la rente viager avec d’autres placements immobiliers ou financiers, afin de choisir la solution la plus avantageuse (au regard du risque pris, bien évidemment).

Des éléments graphiques sont affichés afin que vous puissiez :

• Voir la répartition de la valeur vénale : usufruit/DUH, bouquet et rentes
• Constater chaque année l’évolution du prix du bien et du cumul des paiements faits par l’acheteur. Ce graphique est très utile pour visualiser l’évolution de la rentabilité et du risque de l’opération d’investissement en viager

Grâce à cette méthodologie, notre logiciel calcul viager remplace efficacement tout tableau de calcul viager occupé, tableau de calcul viager libre, tableau de calcul viager ou simulateur viager Excel, en offrant une solution professionnelle, rapide et fiable.

Pourquoi les rentes viagères sont différentes en fonction des méthodes de calcul ?

Il n’existe pas de rente viagère exacte. En effet, le viager est un contrat aléatoire et par définition, la rente doit donc être défini de gré à gré, par le vendeur et l’acheteur.

Néanmoins, déterminer avec précision la rente viagère idéale vous permettra d’obtenir un point de référence dans la négociation de votre viager. Que vous soyez acheteur, vendeur ou professionnel intermédiaire dans la vente.

Pour cela, nous avons développé un simulateur viager très complet. Le nombre de variables permettant de déterminer la rente viagère est important, ce qui en fait un calculateur extrêmement précis.

Les caractéristiques du simulateur viager Vita Pecunia

Voici les principales caractéristiques du simulateur Vita Pecunia pour réaliser vos simulations de viager immobilier (calculs du bouquet et des rentes viagères):

• Table de mortalité des assureurs (TGH TGF 05), INSEE, comparatif avec la méthode notaire et le barème classique
• Simulation de couples vendeurs
• Age et sexe paramétrables
• Calcul des viagers occupés (réserve de DUH ou d’usufruit) et des viagers libres
• Compatible avec les viagers temporaires
• Possibilité d’intégrer un taux technique de la rente viagère
• Hypothèses de revalorisation du foncier et de l’inflation.
• Calcul du taux de rentabilité
• Outil 100% en ligne

Notre conseil sur l’utilisation de notre calculatrice de viager

Il n’existe pas de rente viagère exacte car le viager reste un contrat aléatoire. Nous vous conseillons donc de mettre toutes vos chances de votre côté pour réussir votre viager en vous équipant d’un outil perfectionné et performant.

Sachant qu’une transaction viagère implique plusieurs centaines de milliers d’euros, il est plus raisonnable de se tourner vers une formule professionnelle et qualitative pour utiliser un simulateur viager. Vous pourrez d’ailleurs justifier le calcul devant le notaire, l’acheteur ou le vendeur.

Ainsi cet outil vous permettra de gagner du temps et d’avoir un résultat fiable. De plus, il offre la possibilité de générer des documents commerciaux personnalisables utilisés pour les transactions en viager, que ce soit pour un acquéreur ou pour un vendeur.

Notre simulateur intègre également un module pour la gestion des taxes et des charges, vous permettant de calculer précisément la répartition des coûts, comme la taxe foncière annuelle et les charges de copropriété. Ces données sont essentielles pour établir une estimation précise et fiable, notamment en prenant en compte la décote liée à l’occupation du bien.

Il convient donc de comprendre qu’il est plus facile d’employer ce type de logiciel pour un calcul assez complexe que de le réaliser à la main. Il vous suffit d’insérer les composants et d’ajuster les divers paramètres et le logiciel s’en charge.

FAQ

Comment calculer si un viager est rentable ?

Un viager est rentable lorsque la valeur actualisée des rentes et du bouquet est inférieure à la valeur vénale du bien. Le calcul prend en compte le prix du marché, l’espérance de vie du vendeur, les charges et la fiscalité.

Quel est le barème le plus utilisé pour calculer la rente viagère ?

Le barème Daubry est le plus utilisé pour calculer la rente viagère. Référence des notaires et experts viager, il intègre l’âge du vendeur, l’espérance de vie et le taux technique pour déterminer une rente adaptée.

Quelle est la formule pour calculer la rente viagère ?

La formule classique est : rente viagère = (valeur vénale – bouquet – DUH éventuel) ÷ espérance de vie. Dans le cas d’une assurance-vie, la formule est : rente = capital accumulé ÷ nombre de versements.

Comment calcule-t-on le prix d’un viager ?

Le prix d’un viager correspond à la valeur du bien immobilier, corrigée de l’âge et de l’espérance de vie du vendeur. On en déduit le bouquet versé à la signature, puis le solde est transformé en rentes viagères grâce aux barèmes viager.

En savoir plus sur le logiciel viager

• Calcul viager occupé
• Les barèmes viagers
• Calculer la rentabilité d’un viager
• Calculer les frais de notaire d’un viager