Bonjour,
Hier, vous avez vu les bases du viager :
- vous savez ce qu’est un viager ;
- vous maitrisez le droit d’usage et d’habitation (le droit pour le vendeur d’habiter le bien vendu) ;
- vous connaissez les différents types de viager.
Peut-être avez-vous déjà pu déterminer quel viager correspond à votre situation ?
Si vous êtes vendeur, celui qui correspond à vos objectifs de vie.
Ou si vous êtes acheteur, celui qui est le mieux pour investir.
Très bien.
Nous allons passer aujourd’hui à la suite.
Vous êtes vendeur ?
Vous vous demandez comment calculer le montant de ce qui va vous être payé tous les mois ?
Vous êtes acheteur ?
Vous aimeriez savoir si le montant demandé par un vendeur est raisonnable ?
Je vais décomposer pas à pas les étapes de calcul.
C’est parti.
1. Qu’est-ce qu’une rente viagère ?
Il est essentiel tout d’abord de bien intégrer cette notion pour comprendre la suite.
Une rente viagère est la somme d’argent versée par un acheteur tous les mois à un vendeur en viager.
Voyons son mode de calcul.
2. Quels sont les critères de calcul d’une rente ?
Sachez tout d’abord que la vente en viager est aléatoire.
Vous ne pouvez pas donner à l’avance une date de fin.
À cause de la durée de vie (non prévisible) du vendeur.
Ce qui implique que vous ne savez pas combien de temps vous allez devoir payer.
Ni même à quelle hauteur.
Comparons avec un achat immobilier classique :
Si vous achetez un bien avec un crédit de 15 ans, vous savez où vous mettez les pieds : 15 années x 12 mois = 180 mensualités sur 15 ans.
Dans le viager aussi, la durée va être prise en compte.
D’où le premier critère de calcul : la durée de vie du vendeur.
Si nous restons sur notre achat “classique”, vous savez que vous avez aussi des intérêts à régler liés à l’emprunt.
C’est pareil pour le viager : considérez qu’il y a aussi un taux d’intérêt.
D’où nos deux critères :
- la durée de vie du vendeur en viager ;
- le taux.
3. Comment ça marche concrètement ?
Rassurez-vous, il existe un outil pour vous aider.
Qui permet de calculer le montant de la rente et de prendre en compte tous les critères.
Cela s’appelle le barème viager.
Que fait le barème viager ?
Il transforme votre capital en montant de rentes viagères.
Prenons un exemple :
- une maison qui a une valeur sur le marché immobilier de 300 000 euros ;
- le droit d’usage et d’habitation du vendeur a été estimé à 100 000 euros ;
Il nous reste donc 300 000 – 100 000 = 200 000 euros.
Ces 200 000 euros représentent la part vendue à l’acheteur. On l’appelle la valeur occupée ou encore (par abus de langage) la nue-propriété.
C’est ensuite que ce montant restant de 200 000 euros va pouvoir être divisé en deux morceaux :
- un bouquet, réglé par notre acheteur le jour de la vente, disons 50 000 euros ;
- le reste qui sera découpé en rentes viagères, donc 150 000 euros (les spécialistes l’appellent « capital constitutif des rentes »).
C’est là que vous pouvez utiliser le barème viager sur ce montant de 150 000 euros.
Ce barème nous indique un taux de 5%.
Le résultat ?
Multipliez 5% avec les 150 000 euros, et vous obtenez 7500 euros par an (625 euros par mois).
En résumé :
Étape 1 : Le prix de la maison – le DUH = montant du capital acheteur (dit aussi valeur occupée)
Étape 2 : Valeur occupée = bouquet + capital constitutif des rentes
Étape 3 : Application de l’outil barème viager = taux du barème X capital constitutif des rentes
J’espère que les calculs du viager sont plus clairs pour vous à présent !
Sachez néanmoins que vous n’avez pas besoin de les maîtriser à la perfection pour vendre en viager. En effet, si vous souhaitez vendre votre bien en viager et avez besoin d’une première estimation, nous avons édité un simulateur totalement gratuit pour vous.
Faire une évaluation avec le simulateur de vente en viager
PS : Si vous êtes acheteur ou un professionnel de l’immobilier et que vous souhaitez une évaluation précise, jetez un coup d’œil à notre service d’étude viagère ou à notre calculateur en ligne : voir nos services.
À très vite,
