Un viager occupé rapporte au vendeur un bouquet (capital versé à la signature) et une rente mensuelle à vie, dont le total dépend de trois facteurs : la valeur de votre bien, votre âge (et celui de votre conjoint) et le loyer qu’aurait produit le logement. En pratique, la décote d’occupation représente souvent 40 à 50 % de la valeur du bien — davantage si vous vendez tôt. Voici des exemples chiffrés, âge par âge.
Ce que vous percevez concrètement : 3 profils chiffrés
Exemples calculés avec notre barème gratuit (tables TGH05/TGF05, taux d’actualisation 0 %) — des ordres de grandeur, pas des offres :
| Profil | Bien / loyer estimé | Bouquet | Rente mensuelle ≈ |
|---|---|---|---|
| Femme, 75 ans | 250 000 € · 600 €/mois | 30 000 € | ≈ 400 € |
| Homme, 80 ans | 300 000 € · 600 €/mois | 50 000 € | ≈ 1 220 € |
| Homme, 85 ans | 250 000 € · 600 €/mois | 40 000 € | ≈ 1 560 € |
La lecture est claire : plus vous vendez tard, plus le viager rapporte — à 75 ans, la décote d’occupation absorbe encore une grande partie de la valeur ; à 85 ans, elle se réduit fortement et la rente triple. C’est pourquoi la fenêtre 70-85 ans est considérée comme la plus favorable (à quel âge vendre ?).
Ces montants sont issus de moyennes statistiques et d’un barème simplifié : une étude personnalisée (tables récentes, taux d’actualisation, situation de couple, loyer réel de votre secteur) donnera des résultats différents. C’est l’étape indispensable avant toute mise en vente.
Votre bien, votre âge, votre fourchette : obtenez vos chiffres personnalisés.
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Les 4 curseurs qui font varier ce que vous touchez
- Votre âge : c’est le facteur n° 1 — la décote d’occupation diminue avec l’espérance de vie (voir le tableau des coefficients).
- Le rapport loyer/valeur du bien : plus le loyer théorique est faible par rapport à la valeur (beaux quartiers, maisons de caractère), plus le DUH est petit — et plus il reste de capital pour vous.
- La répartition bouquet/rente : à prix égal, c’est un arbitrage de trésorerie — capital immédiat contre revenus mensuels (le calcul du bouquet).
- Occupé ou libre : en viager libre, pas de décote — bouquet et rente nettement supérieurs, mais vous quittez le logement.
Et net d’impôts ?
La rente viagère n’est imposée que sur une fraction : 40 % entre 60 et 69 ans au premier versement, 30 % à partir de 70 ans. À 80 ans, une rente de 1 220 € n’ajoute donc que 366 € par mois à votre revenu imposable. Et si vous vendez votre résidence principale, la plus-value est exonérée. Détails : la fiscalité du viager.
Questions fréquentes
Le viager rapporte-t-il plus qu’une vente classique ?
Le total perçu dépend de la durée du contrat : c’est l’aléa du viager. L’intérêt n’est pas de « battre » une vente classique, mais de percevoir des revenus à vie tout en restant chez vous — ce qu’une vente classique ne permet pas.
Puis-je choisir un gros bouquet et une petite rente ?
Oui : la répartition se négocie librement. Un bouquet plus élevé réduit la rente, et inversement — vos besoins de trésorerie et votre fiscalité guident l’arbitrage.
Et si l’acheteur ne paie plus ?
Le privilège du vendeur et la clause résolutoire, inscrits à l’acte, vous permettent de récupérer le bien. Le point complet : les risques du viager.
Pour aller plus loin : le guide complet du vendeur · comment se passe une vente en viager ? · tout sur la rente viagère