Qu’est ce qu’un prêt viager hypothécaire ?

Définition du prêt viager hypothécaire

Introduit par l’ordonnance n° 2006-346 du 23 mars 2006 (art. L 315-1 du Code de la consommation), le prêt viager hypothécaire (PVH) permet à un propriétaire de transformer la valeur de son bien immobilier en liquidités, sans le vendre et sans rembourser de mensualités.

Le capital accordé (15 à 75 % de la valeur expertisée) ainsi que les intérêts sont remboursés uniquement au dénouement du prêt, c’est-à-dire lors du décès de l’emprunteur ou de la cession du bien.

Ce mécanisme est à distinguer :

• de la vente en viager, qui implique le transfert de propriété ;
• du prêt hypothécaire classique, qui nécessite des remboursements mensuels.

Le PVH est garanti par une hypothèque, le plus souvent sur la résidence principale du souscripteur. Destiné surtout aux propriétaires âgés, on le retrouve parfois sous les appellations crédit viager hypothécaire ou viager hypothécaire. À mi-chemin entre le viager et le crédit immobilier traditionnel, il offre la possibilité d’obtenir un capital immédiat tout en conservant la propriété du logement.

Quels sont les 3 types de prêts hypothécaires viagers ?

Le crédit viager hypothécaire (PVH) permet à un senior propriétaire de libérer une partie de la valeur de son logement tout en restant chez lui. Selon les besoins et la situation financière, plusieurs formules existent, chacune avec ses particularités en termes de remboursement et d’usage des fonds.

Pour vous aider à y voir plus clair, le tableau ci-dessous récapitule les principaux types de prêts viagers hypothécaires disponibles, leurs conditions de remboursement, l’usage principal des fonds et les particularités de chaque formule.

Différence entre prêt viager hypothécaire et prêt hypothécaire

Le prêt hypothécaire est un crédit immobilier garanti par une hypothèque, mais il suppose un remboursement mensuel (capital + intérêts). À l’inverse, le prêt viager hypothécaire ne prévoit aucun remboursement du vivant de l’emprunteur. Cette absence de mensualités est l’un des principaux atouts du PVH pour les seniors.

De plus, les conditions d’âge et de bien sont différentes : un prêt hypothécaire peut être souscrit par tout emprunteur solvable, alors qu’un prêt viager hypothécaire est réservé aux personnes âgées souhaitant mobiliser leur patrimoine immobilier.

Viager, prêt hypothécaire et prêt viager hypothécaire : quelles différences ?

• Le viager : vente d’un bien avec versement d’une rente viagère et occupation possible jusqu’au décès.
• Le prêt hypothécaire : crédit bancaire garanti par un bien, avec mensualités régulières.
• Le prêt viager hypothécaire : crédit bancaire garanti par une hypothèque, mais sans remboursement mensuel, le remboursement se faisant au décès ou à la vente.

Ces trois dispositifs répondent à des besoins différents : vendre, emprunter avec remboursement classique, ou emprunter sans remboursement immédiat.

Fonctionnement du prêt viager hypothécaire

Le fonctionnement du prêt viager hypothécaire (PVH) est relativement simple, mais il nécessite obligatoirement un passage devant notaire, car il s’agit d’un contrat encadré par l’ordonnance n° 2006-346 du 23 mars 2006 (art. L 315-1 du Code de la consommation).

Concrètement, le propriétaire senior hypothèque son bien auprès d’une banque ou d’un organisme spécialisé. En contrepartie, il reçoit un capital :

• soit en une seule fois,
• soit sous forme de plusieurs versements programmés.

Le montant accordé dépend de plusieurs critères : la valeur du logement, l’âge de l’emprunteur et parfois son état de santé. Plus l’âge est avancé, plus le capital est élevé, car la durée du prêt est plus courte.

Le remboursement (capital + intérêts) ne se fait pas durant la vie de l’emprunteur. Il intervient uniquement lors de la vente du logement ou au décès, directement prélevé sur la succession.

Étapes principales du PVH

1. Premier contact : simulation gratuite avec Vita Pecunia.
2. Expertise indépendante du logement.
3. Offre de prêt détaillée : montant, TAEG, frais, délai de réflexion légal (10 jours).
4. Acceptation de l’offre de prêt : signature du contrat.
5. Signature notaire : inscription de l’hypothèque viagère en garantie du prêt.
6. Mise à disposition du prêt : financement par capital unique.
7. Durée illimitée : pas de mensualités ; entretien, taxes et assurance restent à la charge du propriétaire.
8. Dénouement : remboursement anticipé par vente du bien ou règlement de la dette par les héritiers au décès de l’emprunteur s’ils veulent conserver le logement.

Durée et remboursement du prêt viager hypothécaire : ce qu’il faut savoir

Contrairement à un crédit immobilier classique, la durée d’un prêt viager hypothécaire n’est pas fixe. Le contrat prend fin :

• soit au décès de l’emprunteur,
• soit lors de la vente du bien immobilier par le propriétaire.

Pendant toute la durée du prêt, les intérêts du prêt viager hypothécaire s’accumulent et s’ajoutent progressivement au capital emprunté.

Modalités de remboursement du prêt viager hypothécaire

Le remboursement du prêt viager hypothécaire intervient uniquement à la fin du contrat :

• au décès, par la vente du logement par les héritiers ;
• de son vivant, si le propriétaire décide de vendre son bien ;
• par anticipation (partielle ou totale), bien que cette option soit rare et généralement assortie de pénalités.

Protection légale des héritiers

Un avantage important du prêt viager hypothécaire est la protection des héritiers. La dette ne peut jamais dépasser la valeur du logement.
Si le capital emprunté et les intérêts excèdent le prix de vente, c’est l’organisme prêteur qui supporte la perte, et non les héritiers.

Succession et héritiers : impact du prêt viager hypothécaire

Un point essentiel concerne la succession dans le cadre d’un prêt viager hypothécaire. Au décès de l’emprunteur, les héritiers ont plusieurs options :

• vendre le logement et solder le crédit,
• conserver le bien en remboursant la dette contractée,
• ou renoncer à la succession si la dette est supérieure à la valeur du bien.

En pratique, la majorité des héritiers choisissent la vente du bien, ce qui permet d’épurer la dette et de récupérer éventuellement un reliquat si la valeur du logement excède le montant dû.

Il est donc essentiel pour les familles de bien comprendre l’impact du PVH sur le patrimoine et la transmission. Le prêt viager hypothécaire constitue une solution de financement intéressante pour les personnes âgées, mais il réduit mécaniquement la part successorale des héritiers.

Quelles sont les conditions d’octroi du prêt viager hypothécaire en 2025 ?

Avant d’entrer dans le détail, voici un tableau qui présente les principales conditions pour être éligible à un prêt viager hypothécaire en 2025 :

Qui peut bénéficier d’un prêt viager hypothécaire ?

Le prêt viager hypothécaire s’adresse principalement aux seniors propriétaires d’un bien immobilier. En 2025, la plupart des banques fixent un âge minimum autour de 60 à 65 ans pour pouvoir y prétendre. Plus l’emprunteur est âgé, plus le capital accordé est important, car la durée du prêt est estimée plus courte.

Ce dispositif vise essentiellement les retraités qui souhaitent disposer de liquidités pour améliorer leur qualité de vie, financer des travaux, aider leurs enfants ou compléter leur pension. C’est pourquoi on le retrouve souvent sous l’appellation de “prêt viager senior”.

À noter : contrairement au crédit immobilier , la solvabilité et les revenus réguliers n’ont pas un rôle majeur dans l’octroi du PVH. C’est avant tout la valeur du bien et l’âge de l’emprunteur qui conditionnent la somme obtenue.

Quel type de bien immobilier peut être utilisé pour un prêt viager hypothécaire ?

Tous les biens immobiliers ne peuvent pas faire l’objet d’un prêt viager hypothécaire. En règle générale, seules les résidences principales et secondaires situées en France métropolitaine sont éligibles. Le bien doit être libre de tout litige et avoir une valeur suffisante pour servir de garantie à la banque.
En revanche, les biens à usage mixte (habitation + usage professionnel) sont souvent exclus du dispositif. Par exemple, un local commercial ou un logement utilisé en partie comme bureau ne sera pas accepté par la plupart des établissements.
Il est donc recommandé de consulter un notaire ou un courtier spécialisé pour vérifier l’éligibilité de son logement avant de faire une demande de prêt viager hypothécaire en 2025.

Cas particuliers : peut-on vendre ou hypothéquer un bien déjà financé ?

Pour hypothéquer un bien dans le cadre d’un PVH ou le vendre en viager, la condition essentielle reste d’être pleinement propriétaire de son logement. Bien comprendre des cas particuliers permet de sécuriser vos projets et de choisir la solution la plus adaptée à votre situation.

1. Vendre en viager un bien encore sous crédit

Beaucoup de seniors se demandent s’il est possible de vendre en viager un bien encore sous crédit. En pratique, cela dépend du montant restant dû et de l’accord de la banque prêteuse.

Un bien hypothéqué ne peut être vendu en viager sans que le crédit immobilier en cours soit soldé ou garanti. Certains établissements acceptent une vente en viager sous crédit, mais la rente ou le bouquet servira en priorité à rembourser le prêt existant. Dans ce cas, le vendeur ne reçoit qu’une partie des fonds.

2. Souscrire un Prêt Viager Hypothécaire (PVH) sur un bien financé

Une autre question fréquente concerne la possibilité de souscrire un PVH sur un bien déjà hypothéqué ou sous crédit immobilier.

En général, la banque exigera que le bien soit libre de tout emprunt restant. Si un crédit immobilier est en cours, il devra être soldé, soit par anticipation, soit via un rachat de prêt. Certaines institutions peuvent accepter un montage où le PVH vient en complément, mais cela reste rare et dépend fortement de l’accord du créancier initial.

Montant, taux et calcul d’un prêt viager hypothécaire

Simulation et calcul du montant empruntable

Le montant du prêt viager hypothécaire dépend de plusieurs facteurs :

• la valeur du bien immobilier mis en garantie,
• l’âge de l’emprunteur au moment de la souscription,
• et parfois son état de santé.

En général, plus l’âge est avancé, plus le pourcentage du bien pouvant être mobilisé est élevé. Par exemple, une personne de 65 ans pourra emprunter environ 15 à 25 % de la valeur du logement, tandis qu’une personne de 80 ans pourra atteindre 40 à 60 %.
Pour estimer ce montant, il est conseillé d’utiliser un simulateur de prêt viager hypothécaire en ligne. Ces outils permettent d’obtenir une estimation rapide en fonction de la valeur du bien et de l’âge.

Formule rapide

Montant du prêt = Valeur expertisée × Pourcentage financé

• Valeur du bien immobilier : expertise indépendante.
• Pourcentage financé : 15–75 %, varie avec l’âge et l’espérance de vie.
• TAEG 2025 (taux annuel effectif global) : 5 %–7 % (intérêt fixe + frais : dossier, hypothèque, notaire).

Taux d’intérêt 2025 : prêt viager hypothécaire

Le taux d’intérêt d’un prêt viager hypothécaire est généralement plus élevé que celui d’un prêt immobilier classique, car la banque assume un risque plus important lié à l’incertitude de la durée du contrat.

En 2025, les taux observés oscillent entre 5 % et 7 %, selon l’organisme prêteur et le profil du souscripteur. Ces taux sont fixes, ce qui protège l’emprunteur contre les variations du marché.

Exemple de calcul d’un prêt viager hypothécaire

Voici une simulation chiffrée pour mieux comprendre le mécanisme d’un prêt viager hypothécaire :

Dette après 10 ans : 135 000 € × (1 + 0,055)¹⁰ ≈ 237 000 €.

Simulateur de prêt viager hypothécaire : banques, organismes et courtiers

Aujourd’hui, plusieurs acteurs mettent à disposition un simulateur de prêt viager hypothécaire en ligne pour estimer le montant de votre financement :

• Banques traditionnelles : Crédit Agricole, BNP Paribas, Caisse d’Épargne ;
• Organismes spécialisés : Vita Pecunia, Crédit Foncier, Reversimmo ;
• Courtiers indépendants spécialisés en prêt hypothécaire et viager.

Ces simulateurs de prêt viager hypothécaire permettent d’obtenir rapidement une estimation personnalisée du capital empruntable et du taux d’intérêt. Certains outils vont plus loin en proposant des scénarios comparatifs, par exemple entre viager occupé et viager libre, afin d’évaluer la meilleure solution de financement adaptée à votre situation.

Quels sont les avantages et les inconvénients d’un prêt hypothécaire ?

De nombreux emprunteurs partagent leurs avis sur le prêt viager hypothécaire, soulignant que c’est une solution pratique mais coûteuse. Cependant, il ne faut pas oublier que cette option vous permet de rester chez vous, propriétaire, tout en conservant la possibilité de vendre votre bien plus tard.

Voyons maintenant en détail les principaux avantages et points de vigilance de ce type de financement pour les seniors, afin de mieux comprendre s’il correspond à votre situation.

Quels sont les avantages d’un prêt viager hypothécaire ?

Le prêt viager hypothécaire (PVH) présente plusieurs avantages pour les seniors:

• Aucune mensualité : contrairement à un prêt classique, l’emprunteur n’a pas à rembourser de son vivant. Les intérêts s’accumulent et ne sont réglés qu’au moment de la succession.
• Accès facilité au crédit : il ne nécessite pas de justificatifs de revenus ou de capacité de remboursement. Même un retraité à faibles ressources peut y accéder.
• Maintien dans le logement : l’emprunteur reste propriétaire de son bien et continue à y vivre, contrairement à une vente en viager.
• Utilisation libre des fonds : les sommes obtenues peuvent financer des travaux, des soins médicaux, des voyages ou même aider ses enfants.
  C’est donc une solution flexible et rassurante pour de nombreux seniors cherchant à dégager de la trésorerie sans vendre leur maison.

Quels sont les inconvénients d’un prêt viager hypothécaire ?

Malgré ses atouts, le PVH comporte aussi des inconvénients:

• Coût élevé : les taux d’intérêt du prêt viager hypothécaire sont plus élevés que pour un crédit immobilier classique.
• Réduction de l’héritage : les intérêts et le capital dus viennent en déduction de la valeur transmise aux héritiers.
• Frais de notaire : la signature d’un PVH nécessite obligatoirement un acte notarié, ce qui engendre des frais supplémentaires.
• Marché encore limité : toutes les banques ne proposent pas ce type de financement, et les conditions varient fortement.

Tableau récapitulatif : Avantages et points de vigilance du PVH

Prêt viager hypothécaire vs alternatives (viager classique, prêt hypothécaire, vente à réméré)

Le prêt viager hypothécaire n’est pas la seule solution pour transformer un bien immobilier en liquidités. Face au PVH, trois alternatives principales existent :

• Le viager classique (vente en viager) : le propriétaire vend son bien à un acheteur en échange d’un bouquet et d’une rente viagère. Contrairement au PVH, il perd la pleine propriété mais peut conserver l’usufruit s’il s’agit d’un viager occupé.
• Le prêt hypothécaire classique : accessible à tout âge sous certaines conditions, il impose des mensualités de remboursement. Il convient mieux aux emprunteurs ayant encore des revenus stables.
• La vente à réméré : elle permet de vendre son bien tout en conservant la possibilité de le racheter plus tard. Cette solution est plus risquée mais peut convenir en cas de besoin urgent de liquidités.

En résumé, le prêt viager hypothécaire est plus adapté aux seniors souhaitant conserver leur logement et éviter des mensualités, mais chaque alternative présente des avantages spécifiques selon la situation patrimoniale et les objectifs de l’emprunteur.

Comparatif rapide : PVH vs alternatives immobilières

Banques et acteurs spécialisés en prêt viager hypothécaire

En France, très peu de banques proposent réellement un prêt viager hypothécaire (PVH) en 2025. Certaines solutions existent surtout via des courtiers spécialisés ou des établissements locaux.

Quelles sont les banques qui font le prêt viager hypothécaire ?

Comparer les banques pour un crédit viager hypothécaire (PVH) est essentiel avant de s’engager. Les conditions varient selon l’établissement.

L’élément clé reste la comparaison des taux d’intérêt hypothécaires, des frais de notaire, et des modalités de remboursement. Un simulateur de prêt viager hypothécaire permet d’estimer rapidement le capital libérable selon la valeur du bien et l’âge de l’emprunteur.

Pour vous aider, voici un tableau comparatif des principaux acteurs en France :

Acteurs spécialisés et agences viagères : expertise et accompagnement personnalisé

En dehors des banques, plusieurs acteurs se sont spécialisés dans le viager et l’accompagnement des seniors : Crédit Foncier, Reversimmo, Arrago, Skarlett.

Vita Pecunia se distingue par son rôle unique :

• Spécialiste du viager immobilier.
• Une équipe d’experts juridiques, conseillers immobiliers, actuaires et gestionnaires de patrimoine pour sécuriser chaque transaction.
• Accompagnement personnalisé et national, tenant compte des spécificités du marché immobilier local.
• Optimisation des revenus viagers et sécurisation des transactions, pour vendeurs, acheteurs et professionnels.

Avec Vita Pecunia, chaque projet viager bénéficie d’une expertise approfondie adaptée à l’âge, à la situation et aux objectifs patrimoniaux du senior.

Quel courtier choisir pour un prêt viager hypothécaire ?

Le recours à un courtier spécialisé en prêt viager hypothécaire est une solution efficace pour trouver la meilleure offre. Le rôle du courtier est de comparer les conditions proposées par les banques traditionnelles et les acteurs spécialisés, afin de négocier le taux d’intérêt et les frais annexes.

Certains courtiers comme Praxi Finance et Cibfinance sont reconnus pour leur expertise dans le financement viager et hypothécaire. Passer par un courtier présente plusieurs avantages : gain de temps, optimisation financière, et accès à des offres parfois réservées aux professionnels.

Avant de choisir, il est recommandé de vérifier les avis clients et de comparer les honoraires de courtage. Un bon courtier peut faire la différence entre une offre coûteuse et un financement parfaitement adapté aux besoins du senior.

Comment utiliser le capital issu d’un prêt viager hypothécaire ?

Le prêt viager hypothécaire (PVH) est une solution financière flexible qui permet aux propriétaires seniors de libérer des fonds tout en conservant leur logement. Il répond à plusieurs besoins spécifiques selon la situation et les projets de l’emprunteur.

Financer sa retraite avec un prêt viager hypothécaire

Le prêt viager hypothécaire est une solution idéale pour compléter une pension souvent jugée insuffisante. En transformant une partie de la valeur de son logement en capital disponible, le retraité conserve la propriété de son bien tout en améliorant son quotidien. Contrairement au viager, il n’y a pas de perte de propriété ni de rente viagère à percevoir : l’argent est versé en une fois par la banque.

Ce capital peut servir à financer sa retraite, payer des charges courantes ou encore réaliser des projets de vie. Le remboursement ne s’effectue qu’au décès ou à la vente du bien, ce qui permet aux seniors de rester chez eux sans contraintes financières.

Financer des soins médicaux ou un voyage

De nombreux emprunteurs utilisent le prêt viager hypothécaire pour financer des besoins spécifiques comme des soins médicaux coûteux, une dépendance en maison de retraite ou encore un projet personnel tel qu’un voyage de rêve. Grâce à cette formule, il est possible d’hypothéquer sa maison sans la vendre, tout en bénéficiant d’une somme libre d’utilisation. Contrairement à un crédit à la consommation, le montant mobilisé est souvent plus élevé et sans exigence de revenus.

Hypothéquer sa maison pour financer une maison de retraite

De nombreux retraités souhaitent hypothéquer leur maison pour financer une entrée en maison de retraite. Le prêt viager hypothécaire s’impose comme une solution adaptée : il permet de dégager un capital pour couvrir les frais élevés liés à la dépendance, sans avoir à vendre immédiatement son logement. Cette option séduit les familles qui veulent retarder la vente du bien et préserver un héritage futur. Contrairement au rachat de crédit hypothécaire, le PVH ne demande aucun remboursement mensuel, ce qui le rend accessible même en cas de revenus modestes.

Comment se passe la succession avec un PVH ?

Lors du décès de l’emprunteur, le prêt viager hypothécaire devient exigible. Les héritiers ont alors deux options : soit rembourser la dette (capital + intérêts) et conserver le bien, soit laisser la banque vendre le logement pour se rembourser. Si la vente du bien immobilier dépasse le montant dû, la différence est reversée aux héritiers. En revanche, si la valeur du bien est insuffisante, la banque ne peut pas réclamer plus que la valeur du bien vendu. C’est une garantie importante pour les familles, car la dette ne se transmet pas. Ce fonctionnement diffère d’un prêt hypothécaire classique, où les héritiers héritent aussi de la dette. La succession avec un PVH reste donc plus sécurisée, même si elle entraîne souvent une réduction de l’héritage transmis.

Conclusion

Le prêt viager hypothécaire (PVH) apparaît comme une solution de financement flexible et sécurisée pour les seniors souhaitant obtenir des liquidités sans vendre leur logement. Il permet de mobiliser une partie de la valeur de son bien immobilier tout en conservant la propriété, sans remboursement mensuel, et avec une dette limitée à la valeur du logement.

Que ce soit pour financer sa retraite, couvrir des soins médicaux, réaliser un projet personnel ou préparer l’entrée en maison de retraite, le PVH offre une alternative adaptée aux besoins spécifiques des propriétaires seniors. Comparé à la vente en viager, au prêt hypothécaire classique ou à la vente à réméré, il combine autonomie, sécurité et accessibilité financière.

Avant de souscrire un PVH, il est recommandé de comparer les banques et courtiers spécialisés, d’utiliser un simulateur de prêt viager hypothécaire et de consulter un notaire pour sécuriser la transaction et anticiper l’impact sur la succession.

FAQ

Quel est le taux d’endettement maximum pour un prêt viager hypothécaire ?

Le montant empruntable dépend principalement de la valeur de votre bien immobilier mis en garantie. En général, les banques accordent un financement compris entre 60 % et 80 % de la valeur du bien. Le pourcentage exact varie selon l’âge du propriétaire, l’état du logement et les conditions de l’établissement prêteur.

Quelle est la différence principale entre un prêt viager hypothécaire et une vente en viager ?

Avec une vente en viager, vous cédez la propriété de votre logement et vos héritiers ne peuvent pas le récupérer.

Avec un prêt viager hypothécaire, vous restez propriétaire, continuez à vivre chez vous et pouvez transmettre votre bien à vos héritiers. Un vrai avantage pour sécuriser votre succession tout en obtenant un capital immédiat.

Suis-je imposé sur les liquidités obtenues grâce à mon PVH ?

Non, les fonds obtenus grâce à un prêt viager hypothécaire ne constituent pas un revenu imposable. Vous recevez un capital immédiat sans impact sur votre impôt sur le revenu, ce qui vous permet de financer vos projets tout en conservant votre patrimoine et votre tranquillité fiscale.

Quel type de versement permet un prêt viager hypothécaire ?

Le prêt viager hypothécaire vous permet de recevoir un capital immédiat sans mensualités. Le remboursement (capital + intérêts) se fait au décès ou lors de la vente de votre logement. C’est une solution idéale pour les seniors souhaitant rester chez eux tout en obtenant des liquidités.

Quel est le taux d’usure pour un prêt viager hypothécaire ?

Le taux d’usure correspond au taux d’intérêt maximum légal qu’une banque peut appliquer sur un prêt. Pour le prêt viager hypothécaire (PVH), il est fixé selon la réglementation en vigueur et varie légèrement selon l’organisme prêteur. En pratique, les taux observés en 2025 se situent généralement entre 5 % et 7 % pour ce type de financement.

Quel est le délai de réflexion pour un prêt viager hypothécaire ?

Un délai de 10 jours est obligatoire après l’offre préalable pour permettre à l’emprunteur de réfléchir avant la signature notariale.