Viager : Que faire au décès du vendeur (crédirentier)?

Au décès du vendeur du viager, appelé crédirentier, le contrat viager prend fin. L’acheteur (débirentier) peut entrer en possession du bien immobilier vendu en viager. J’explique dans cet article de quelle façon l’acheteur peut récupérer sa maison.

Le démembrement de propriété du logement

Seuls les viagers occupés sont concernés par les démarches de récupération du bien par l’acquéreur. En effet, l’acheteur d’un viager libre dispose de la pleine propriété du bien depuis le jour de la vente.

Un viager occupé est un contrat qui permet de démembrer un bien immobilier le jour de la vente. Le Droit d’Usage et d’Habitation est conservé par le vendeur, ce qui lui permet de rester dans le logement.

Les droits restants du logement sont acquis par l’acheteur le jour de la vente. Juridiquement, c’est bien l’acquéreur qui est propriétaire du bien à la signature du contrat viager.

Au décès du vendeur, le DUH s’éteint et l’acheteur récupère la totalité des droits du logement, c’est-à-dire la pleine propriété du bien immobilier.

La vente étant parfaite depuis le jour de la signature, l’acquéreur n’a aucune publicité foncière à effectuer.

Les modalités de restitution du bien acheté en viager

Classiquement, le contrat viager prévoit les modalités de restitution des clés et l’enlèvement des meubles de l’appartement afin que l’acquéreur puisse récupérer son bien immobilier.

Si le contrat ne fait pas mention de la manière dont l’acheteur récupère le bien, ce dernier peut se rapprocher des héritiers (enfants ou conjoint du vendeur par exemple) ou du notaire.

Cas assez rare, si l’acheteur ne connait pas le nom des héritiers ou du notaire, il devra saisir le juge.

L’acheteur du viager a peu de formalités pour récupérer son appartement

La cession du bien immobilier a été faite le jour de la signature de l’acte authentique (le contrat viager) chez le notaire.
L’acquéreur n’a donc aucune démarche de publicité foncière à réaliser.
En revanche, il devra se rapprocher de la copropriété (si c’est le cas) pour les informer du changement d’occupant.
Bien évidement, l’acquéreur devra reprendre ou changer les contrats d’énergie (électricité, gaz et eau) à son nom.

Et si le vendeur n’a aucun héritier ? Comment serais-je prévenu de son décès ?

L’acheteur est propriétaire de la nue-propriété du bien le jour de la vente. Le jour du décès du vendeur, le Droit d’Usage et d’Habitation s’éteint et est transféré à l’acheteur pour reconstituer la pleine propriété du bien.

L’acheteur peut donc se rassurer, il sera bien propriétaire du bien, quoi il arrive.

Par contre, si personne ne l’informe du décès du vendeur, il risque de récupérer tardivement son bien. Il doit donc rester en contact avec le vendeur et prendre régulièrement de ses nouvelles. Il peut également rendre visite à ses voisins si le vendeur ou l’acheteur veulent éviter une trop grande proximité.

Si le vendeur décède et que l’acheteur l’ignore pendant plusieurs mois (ou années) et en absence d’héritier, c’est l’Etat qui héritera du bien. L’administration vérifiera donc le titre de propriété au service foncier et verra le nom de l’acheteur comme propriétaire. C’est de cette façon que celui-ci sera informé en dernier recours du décès du vendeur.

Attention au décès prématuré du vendeur

Si le vendeur (crédirentier) décède dans les 20 jours qui suivent la vente en viager, celle-ci sera annulée à condition qu’il soit atteint d’une maladie le jour de la vente.

Peu importe si l’acheteur en avait connaissance ou non, la vente sera annulée (article 1975 du code Civil).

En principe, le délais des 20 jours cours le jour de la signature du compromis de vente et non de l’acte authentique de vente.

Enfin, un décès accidentel ne remet pas en cause la validité de la vente.

En savoir plus :

49 réflexions au sujet de “Viager : Que faire au décès du vendeur (crédirentier)?”

  1. Mesdames, Messieurs, bonjour,

    Je suis à l’heure actuelle dans un achat d’une propriété en ** viager ** que sur une tête, et je désirerai savoir au décès de mon Crédirentier, de quelle façons je serai prévenu ? En 1er lieux
    je suppose que ce sera par un courrier du notaire ou l’on a signé l’acte notarié , à l’époque ?
    Ensuite je n’en ai aucunes idées.
    Par avance merci.
    Cordialement.

    Répondre
    • Bonjour,
      Si la famille du vendeur est bien informée de la vente en viager et a vos coordonnées, elle pourra éventuellement vous contacter en premier lieu.
      Sinon, ce sera le notaire en charge de la succession qui vous contactera et vous remettra les clés du bien immobilier.
      Bonne journée,
      Cyril

      Répondre
  2. J ai pris un viager depuis 9ans j’ai eu des soucis j ai pas payer quelques mensualités aujourd’hui huile vendeur est décédé vais je perdre le logement

    Répondre
    • Bonjour,
      Tout dépend si le viager que vous avez signé prévoit une clause résolutoire.
      Dans ce cas, le vendeur peut faire les démarches auprès du Tribunal de Grande Instance pour casser la vente et redevenir propriétaire du bien.
      Pour cela, il faut que plusieurs rentes restent impayées malgré les relances du vendeur.
      Aujourd’hui, si aucune action n’a été faite du vivant du vendeur et que les héritiers n’ont pas eu connaissance des impayés, il y a peu de chance que vous perdiez votre viager.
      C’est tout ce que je peux vous dire avec les informations que j’ai à ma disposition.
      Bonne journée,
      Cyril

      Répondre
  3. Bonjour , je me renseigne pour acquérir un bien en viager, ce n’est pas encore signé.
    Je voulais savoir ce que signifiait le fait de revaloriser la rente en cas de décès du vendeur.
    Il se passe quoi concrètement ?
    Merci

    Répondre
    • Bonjour,
      Si le vendeur est décédé, il n’y a pas de revalorisation de la rente viagère.
      Peut-être parlez-vous de la revalorisation de la rente en cas de départ anticipé ? Si c’est le cas, il s’agit simplement de revaloriser la rente viagère à la hausse à la suite du départ du vendeur.
      En effet, l’acheteur pourra jouir du bien immobilier. En contrepartie il devra donc payer un peu plus cher sa rente viagère.
      N’hésitez pas si vous souhaitez plus d’information.
      Cyril

      Répondre
  4. Bjr

    Nous souhaitons faire l acquisition d un viager occupé mais nous aimerions savoir si le vendeur décède, à qui devrons nous payer par la suite le restant du montant du bien?

    Cdt

    Répondre
  5. Bonjour,
    J’ai acheter une maison en viager , la propriétaire est décédée le 25 10 2018 , à ce jour le notaire n’a pas fait vider la maison et refuse de me donner les clés.
    Que puis je faire cela fait maintenant sept mois que la maison est vide !
    Cordialement,
    Martine

    Répondre
    • Bonjour,
      Connaissez-vous la raison pour laquelle le notaire refuse de vider la maison et de vous donner les clés ?
      Il est probable que le notaire n’a toujours pas procédé à la liquidation de la succession. En effet, les meubles appartiennent aux héritiers.
      Cordialement,
      Cyril

      Répondre
  6. Bonjour,

    Mon crédirentier est décédé .. j’ai réussi à obtenir l’acte de décès par la mairie. Mais je n’ai aucune connaissance des héritiers ni son notaire.
    Que faire pour récupère l’appartement ? Dois-je demander un serrurier d’ouvrir La porte ? Et enlever tous les affaires dedans ?

    Répondre
    • Bonjour,
      Malheureusement, les meubles ne vous appartiennent pas. Vous devez donc attendre que le notaire fasse vider l’appartement.
      Peut-être que vous pouvez vous rapprocher d’un notaire qui sera en capacité de se rapprocher des héritiers.
      Cordialement,
      Cyril

      Répondre
  7. Bonjour,
    Dans le cas où l’acheteur du viager dispose en plus d’un testament du vendeur stipulant que l’acheteur sera héritier de l’ensemble des biens mobiliers contenus dans l’appartement, l’acheteur peut-il prendre possession de l’appartement immédiatement après le décès ou doit-il tout de même attendre le règlement de la succession du défunt ?
    Cordialement
    Jean-Marc

    Répondre
  8. Pour la récupération du bien au décès du crédirentier, il faut voir les conditions prévues dans l’acte de vente. Il peut être prévu un délai à partir duquel le bien peut être vidé par le débitrentier (sous contrôle d’huissier) et tout son contenu laissé en garde-meuble, le tout aux frais de la succession. À l’issu d’un second délai, les meubles peuvent alors être vendus, le produit étant utilisé pour couvrir les frais engagés par le debitrentier, et le solde étant mis à l’actif de la succession,
    Il est donc important de prévoir ces conditions dès le compromis /l’acte de vente.

    Répondre
    • Bonjour,
      Il est impératif d’insérer une clause de libération anticipée dans tout contrat viager pour éviter d’être bloqué devant ce type de situation.
      Cela permettra d’augmenter la rente et ainsi améliorer le pouvoir d’achat du vendeur qui pourra céder le droit d’usage et d’habitation à l’acheteur. Ce dernier pourra ainsi jouir du bien en sa totalité.

      Répondre
    • Bonjour,
      A ma connaissance, les moyens de paiement classique ne posent pas de problème pour régler la rente.
      En cas de libération anticipée, vous ne pourrez pas revendre le bien. En effet, le vendeur conservera une garantie sur le bien en cas de défaut sur le paiement des rentes. En revanche, vous pourrez mettre le bien en location.

      Répondre
    • Bonjour,
      Effectivement, vous devez suivre un minimum votre investissement en viager (revalorisation des rentes, partage des travaux etc.). Mais beaucoup moins chronophage d’un investissement locatif classique.

      Répondre
  9. La rente viagère au crédirentier est réglée au trimestre d’avance.
    Le crédit rentier est décédé le 5 ème jour du trimestre en cours.
    Puis-je réclamer le remboursement entre la date du décès et la fin du trimestre en cours ?
    Merci de votre réponse.

    Répondre
  10. Bonjour,
    Comment savoir si le crédirentier est décédé ? Le virement bancaire de la rente sera-t-il rejeté en cas de décès du crédirentier ?
    La clause d’abandon de droit d’usage en cas de libération anticipée du bien avec revalorisation de la rente viagère est-t-elle uniquement à l’initiative du crédirentier ou peut-elle être réclamée par l’acheteur en cas de déménagement en maison de retraite ou institut médicalisé du vendeur ?

    Merci de vos réponses,

    Répondre
    • Bonjour,
      Le notaire en charge de la succession devrait vous tenir informé du décès du crédirentier. Si le compte courant est clôturé, il y aura effectivement un rejet du virement. En cas de trop perçu, le notaire procédera à la régularisation sur le compte de la succession.
      Le revalorisation en cas d’abandon du DUH doit être définie dans le contrat viager. Elle s’appliquera à la demande d’une ou des deux parties et sera définitive.

      Répondre
  11. Bonjours je suis propriétaire d un viager lle vendeur est décéder le 5fevrier 2020 le 5 mai je doit récupérer mon bien la maison a etait vider sauf voiture garage par un amie de la défunte ayant le double des clef les héritiers ne se manifeste pas et ne veulent rien à voir avec moi moi vexé par la situation. L amie peut t il me donner les clef et vider le garage et moi chz’ger le verrou à la date légale convenu du de confinement le 11 mai et prendre possedion de mon bien ?

    Répondre
    • Bonjour,
      Le notaire en charge de la succession devrait vous remettre les clés. Si ce n’est pas le cas, il serait préférable que la maison soit vidée sous le contrôle d’un huissier et les meubles stockés dans un entrepôt. Le tout à la charge de la succession.

      Répondre
  12. Ma crédirentière est décédée le 3 novembre 2019 voici 6 mois, l’appartement n’est toujours pas déménagé, et je n’ai pas les ćlés par contre je paye les charges .le notaire me dit qu’il cherche les héritiers que puis je faire. Mettre les meubles dans un dépôt est ce que le dépôt va accepter si je ne paye pas?

    Répondre
    • Bonjour,
      Vous pouvez sous le contrôle du notaire ou d’un huissier, déménager les meubles et les stocker dans un entrepôt. Les frais sont à la charge de la succession.

      Répondre
  13. si la rente n a pas étré payé pendant longtemps, qu ‘n est iol à la mort du credit rentier, les heritiers peuvent ils faire saisir le bien

    Répondre
    • Bonjour,
      Au delà de 5 ans et s’il n’y a pas eu de réclamation de la part du vendeur, l’action est prescrite.
      Les héritiers ne peuvent donc faire saisir le bien passé ce délais.

      Répondre
  14. Bonjour,
    J’ai acheté en viager libre et mon crédirentier est en maison de retraite dont je n’ai plus d’adresse car mon seul moyen d’avoir de ses nouvelles était auprès de celle-ci mais aux dernières nouvelles elle n’y est plus. Je n’ai le droit à aucun renseignements alors que je continue à faire des virements. Y a t-il un moyen de savoir si la personne est décédée et surtout comment serais-je tenue au courant sachant que je n’ai pas de contact avec la famille? Merci de votre réponse.

    Répondre
    • Bonjour,
      Si votre crédirentier décède, son compte bancaire sera clôturé une fois la succession purgée par le notaire. Vos virements seront donc rejetés.
      Je pense que vous êtes néanmoins en droit de connaître la résidence de votre crédirentier. Ne serait-ce que si vous décidez de changer le mode de paiement de la rente (par exemple par chèque).

      Répondre
    • Bonjour,
      Aucune démarche administrative n’est requise de votre part. Vous avez déjà pleine possession du bien (pleine-propriété) depuis la signature du contrat de votre viager libre.
      Vous pouvez simplement arrêter le paiement des rentes.

      Répondre
  15. Bonjour

    J’ai acheté en viager libre et mon crédirentier un appartement secondaire apres le deces mon crederentier jai recus lacte dudeces et mon notaire sur place en a recu un
    quand il a voulu faire le transfert du bien a mon nom il me damade un acte de notoriete hors je ne connais pas le notaire du credirentier pouvez vous sil vous plait m informer comment je peux l obtenir

    Merci de votre reponse

    Répondre
  16. Bonjour mon crédit rentier est décédé mais hébergeait une personne à titre gratuit. Cette personne refuse de nous donner les clefs et nous a envoyé une lettre d’avocat nous accusant d’harcèlement et demandant de lui laisser jusqu’au 31 octobre pour partir sachant que nous sommes mi juillet et lui avons déjà laissé un mois et demi pour trouver un autre logement et oser demander les clefs. Que puis-je faire

    Répondre
    • Bonjour,
      Seul le crédirentier disposait du droit d’usage et d’habitation. Cette situation est compliquée car vous devez respecter une procédure d’expulsion. Le plus simple serait probablement de résoudre le litige à l’amiable.
      Bien à vous,
      Cyrille

      Répondre
  17. Bonjour,
    Je voudrais savoir ce qui se passe, si la personne qui me paie une rente mensuelle, meurt avant moi. A qui puis-je avoir recours, pour la suite de mes mensualités. Merci pour votre réponse

    Répondre
    • Bonjour,
      Votre créance sera transmise à la succession qui devra continuer à payer vos rentes. Dans le cas contraire, vous pourrez résilier de plein droit le viager sans indemnités pour l’acheteur (ici ses héritiers).
      Bien à vous,
      Cyrille

      Répondre
  18. Le crédirentier est morte le 5 mai 2020. Les modalités ne sont pas évoquées dans le contrat. L’héritière m’informe que le notaire s’occupe de la succession et interdit toucher aux meubles avant septembre. C’est légale? Dois je faire un état des lieux? Etant à l’étranger, une procuration pour état des lieux est obligatoire? Cette procuration peut être en forme libre sans attestation du notaire?

    Répondre
    • Bonjour,
      Effectivement, vous devez attendre que l’appartement soit vidé avant de prendre possession des lieux.
      Si cela est vraiment très long, vous pouvez demander à un huissier de noter tous les meubles avant de les déménager. Néanmoins, les frais de déménagement et de stockage devront être avancés avant d’être imputés à la succession.

      Répondre
  19. Bonjour ,
    Mon frère et moi souhaitons reprendre les versements a l occupant du viager qui son actuellement réalises par notre mère.
    Quels documents devons nous fournir pour formaliser cette reprise de créance?

    Répondre
  20. Bonjour j’ai acquis un bien et le vendeur est décédé. Cependant le notaire n a pas de nouvelle des héritiers et donc ne libére pas le bien. Le délais inscrit dans l acte est dépassé. Quel sont les recours? Que puis je faire? Merci

    Répondre
    • Bonjour,
      Vous pouvez éventuellement demander à un huissier de venir constater les meubles et les stocker le temps que la succession se termine.
      Les frais pourront être imputés sur la succession.
      Néanmoins, cela est compliqué car il vous faut les clés du bien immobilier (ou que le notaire accepte de le faire).

      Répondre
  21. Bonjour, j’ai acheté un bien en viager occupé il y a 10 ans. Au mois de janvier, le credirentier est décédé. Bien que l’acte notarié mentionne que le bien doit etre vidé dans les 3 mois, aujourd’hui rien est fait.
    L’ héritier refuse l’ héritage car le défunt a plus de dettes que de biens. Conclusion, je ne peut pas pénétré dans la maison pour vider les affaires car elle ne m’appartiennent pas et je ne peux pas récupérer non plus le logement.
    Savez vous ce qu’il faut faire dans ce cas?
    Merci

    Répondre
    • Bonjour,
      S’il est clairement indiqué dans le contrat que les héritiers ont un délais de 3 mois pour vider le bien, vous pouvez en théorie faire déménager les meubles sous le contrôle d’un huissier.
      Les meubles seront entreposés dans un garde meubles au frais de la succession.
      Cyrille

      Répondre

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.