Viager ou Pinel?

Le Pinel est une forme d’investissement locatif qui peut être comparée au viager immobilier.

Les impôts c’est mal, je veux défiscaliser le plus possible!

En France, il est coutume de dépenser beaucoup d’énergie pour diminuer au maximum ses impôts.

Bien souvent, les contribuables oublient ou ignorent qu’en mettant en place des dispositifs de défiscalisation, l’Etat décide ainsi où est injecté l’épargne des Français.

En général, il s’agit initialement de placements boudés par les Français qui pourtant, ont un impact positif sur l’économie. Le fait d’accorder une déduction ou une réduction d’impôts donne donc l’impression de rendre le placement plus attractif. Malheureusement, il n’en est rien car la nature de l’investissement est identique!

La défiscalisation et l’immobilier : le Pinel

L’investissement défiscalisant classique en immobilier est l’achat d’un bien neuf. Le dispositif actuel est le Pinel.

Un programme Pinel se trouve généralement en périphérie des grandes agglomérations françaises, là où la demande en logement est forte. En contrepartie d’une réduction d’impôt fonction d’une durée d’engagement, le contribuable va s’engager à louer son bien immobilier à un loyer inférieur au marché à des locataires ayant des ressources limitées.

L’intérêt pour l’Etat est évident :

  • Permettre la construction de logements neufs qui contribue au dynamisme économique ;
  • Proposer des logements à des loyers raisonnables aux populations moins aisées.

Le Pinel présente également des avantages pour le contribuable :

  • Acquisition d’un bien neuf, donc peu de travaux dans les années à venir ;
  • Vous déléguez totalement la recherche du bien immobilier et vous êtes aidé dans vos démarches par des professionnels ;

Il présente malheureusement beaucoup d’inconvénients :

  • Le bien immobilier est neuf donc plus cher que le marché : 20% à 30% voire parfois plus! La décote à la revente peut donc être très forte si le marché immobilier n’a pas été haussier ;
  • Ces opérations immobilières brassent beaucoup d’argent. Les intermédiaires en charge de la vente sont très bien rémunérés. Il peut être donc tentant pour un vendeur de proposer un projet non adapté à son prospect ;
  • Le fait de déléguer présente des inconvénients. Vous devrez être capable d’accorder votre confiance à un gestionnaire de patrimoine ou un banquier pour un projet à plusieurs centaines de milliers d’euros qui se situera probablement loin de chez vous, dans un secteur que vous ne connaissez absolument pas ;
  • La rentabilité est très faible, même si l’économie d’impôt est importante. N’oubliez pas que l’économie d’impôt risque d’être gommée par la décote à la revente dans un marché immobilier stagnant ou baisser!
  • Vous devez vous engager pour une période de 6 ou 9 ans, prolongeable jusqu’à 12 ans. Si, pour n’importe quelle raison, vous devez revendre avant, vous perdez tout l’avantage fiscal (donc restitution de toutes les économies depuis l’acquisition)!

A titre personnel, je n’ai jamais acheté de bien en Pinel. Je préfère bien sûr me diriger vers le viager ou vers des opérations classiques d’achat de maisons ou d’appartements dans l’ancien. En effet, les rentabilités sont beaucoup plus intéressantes et plus adaptées à une stratégie de constitution rapide de patrimoine.

J’ai d’ailleurs rapidement compris pourquoi la rentabilité d’un Pinel est si faible. Je souhaitais contracter un prêt immobilier pour l’acquisition d’un appartement. J’ai donc pris rendez-vous avec une banque qui a pris le temps d’étudier mon dossier. Finalement, le banquier n’a pas souhaité me suivre sur un projet ayant une rentabilité à plus de 10%… En revanche, il était très intéressé pour me vendre un bien neuf dont le prix était supérieur de 50% au prêt que j’avais demandé et la rentabilité affichée était de 3%… Je suis parti et je n’ai jamais sollicité de nouveau cette banque! Cette expérience m’a mis la puce à l’oreille, je me suis renseigné sur les commissions versées aux vendeurs de programmes neufs : un gestionnaire de patrimoine m’a avoué toucher 10 000€ par appartement vendu! Et c’est bien vous qui payez la note!

En revanche, les personnes fortement imposées qui n’ont aucune attirance pour l’immobilier mais qui souhaitent se construire un patrimoine sur le long terme sans aucun soucis de gestion pourront s’intéresser au Pinel.

Si vous souhaitez aller plus loin dans vos réflexions sur la défiscalisation, je vous recommande un essai de qualité : « Robien, Scellier…Ruinés ! : Le plus grand scandale immobilier de l’après-guerre » disponible sur Amazon.

Défiscalisation ou viager?

Comme nous avons pu le voir, la défiscalisation a le vent en poupe. Cependant, il faut choisir avec soins ses partenaires lors d’une opération de défiscalisation et s’intéresser au bien en question afin de minimiser les risques.

Contrairement à un logement neuf, le viager ne propose aucun avantage fiscal à l’acquéreur. C’est peut être la raison pour laquelle le viager est si peu utilisé aujourd’hui.

En revanche, voyez le verre à moitié plein : les dispositifs de défiscalisation sont fortement demandés par les contribuables français. Cela a pour conséquence d’attirer certains professionnels appâtés par de belles commissions facturées sur l’épargne des personnes aveuglées par l’économie d’impôt.

Avec le viager, vous êtes libre de choisir votre bien à votre prix. Vous n’êtes pas engagé sur une période longue et vous pouvez fixer le loyer que vous souhaitez si vous investissez dans un viager libre.

S’il est important pour vous d’investir dans un bien demandant très peu de temps de gestion, tournez-vous vers un viager occupé.

Evidemment, cela vous demandera plus d’effort et de temps qu’un Pinel mais souvenez-vous d’une chose : plus c’est facile, moins c’est rentable.

Si vous êtes sensible à cette dernière phrase, je vous conseille de consulter l’article « Le viager ne profite qu’aux personnes bien informées » pour commencer à adopter la bonne mentalité face au couple rendement risque.

Plus d’informations :

  • Le viager ou la location nue
  • Le viager immobilier ou la location meublée
  • Quels sont les avantages de l’achat en viager?

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