L’achat et la vente en viager : le fonctionnement expliqué en 5 minutes

Sommaire viager

Quelques mots de vocabulaire

Avant de s’intéresser plus au viager, il est nécessaire de connaître le vocabulaire du viager.

Les mots de vocabulaire du viager

  • Contrat viager : Défini par l’article 1964 du code civil. Il s’agit d’un contrat aléatoire qui lie deux parties (acheteur et vendeur) après qu’elle se soit mises d’accord sur le bien à vendre, en échange d’un bouquet et d’une rente. La rédaction du contrat est assez libre mais l’équilibre du contrat doit être conservée (aucune des parties doivent être lésées).
  • Le crédirentier : Il s’agit de la partie qui a un crédit sur la rente. En d’autres termes, il s’agit du vendeur du viager.
  • Le débirentier : De même, le débirentier est le débiteur de la rente. Il s’agit de l’acheteur du viager.
  • Une tête : Issu du vocabulaire actuariel, la tête désigne la personne dont le décès conditionne le versement de l’objet du contrat (en viager, la pleine propriété du bien immobilier pour l’acheteur est conditionnée au décès du vendeur ou crédirentier). Un viager à deux têtes conditionne la jouissance du bien au décès d’une ou des deux vendeurs.
  • Réversion de la rente : En cas de viager à deux têtes, la réversion de la rente engage l’acheter à verser la rente jusqu’au dernier décès.
  • Le bouquet : Lors de la signature du contrat viager, l’acheteur paie une somme d’argent au vendeur, appelé le bouquet. Généralement, celui-ci représente 20% à 30% du prix du bien immobilier, mais il est tout à fait possible de trouver des viagers sans bouquets.
  • La rente : La rente est le montant périodique (généralement mensuel) versé par l’acheteur au vendeur. Cette rente est versée jusqu’au décès du vendeur, d’où le caractère aléatoire du contrat. On peut également rencontrer le terme d’arrérage. Elle répond à un calcul actuariel.
  • Usufruit : L’usufruit tire son origine latine de usus pour l’usage et de fructus, la jouissance. Ce droit permet à son détenteur de se servir d’un bien en l’habitant et de pouvoir en tirer les profits (les loyers). Ce droit est plus étendu que le DUH.
  • DUH : Défini à partir de l’article 625 du Code Civil, le Droit d’Usage et d’Habitation est un droit accordé au vendeur et à sa famille de pouvoir habiter dans le bien. Ce droit, acquis au crédirentier dans le cadre du viager, ne peut être cédé et n’autorise pas la location du bien. Il existe plusieurs façons de calculer le DUH.
  • Nue-propriété : L’abusus est le droit permettant d’être propriétaire du bien en lui-même (de ces murs et de son terrain en quelques sortes) sans jouir de son usage ou de ses profits (c’est-à-dire l’usufruit) avant une période déterminée.
  • La pleine propriété : La jouissance totale du bien est la réunion de la nue-propriété et de l’usufruit.
  • Valeur vénale : On retrouve plus couramment le terme « valeur  de marché ». Il s’agit de la valeur du bien sur le marché immobilier au moment de la vente.

Les types de viager

Il existe de nombreux types de viagers. Pour n’importe quel viager, la signature de l’acte de vente a pour conséquence le transfert (d’au moins) la nue-propriété du bien. Selon le type de viager, le vendeur peut conserver des droits sur le bien.

  • Le viager occupé : Il s’agit de la vente la plus courante. Le vendeur conserve le droit d’usage et d’occupation du bien. Lors de la vente, la valeur vénale du bien est diminuée en contrepartie de la conservation du DUH par le vendeur. La règle de répartition des charges du bien est identique par rapport à une location classique. Pour simplifier la compréhension dans un premier temps, vous pouvez voir un viager occupé comme un achat avec un locataire déjà en place.
  • Le viager libre : Ce type de vente est beaucoup plus rare. Le vendeur renonce à tous ses droits sur le bien au bénéfice de l’acheteur. Cette vente pourrait s’assimiler à une vente classique, la valeur vénale ne subit donc pas décote.
  • Le viager sans bouquet : Comme son nom l’indique, l’acheteur ne paie que des rentes. Ce type de bien est anecdotique. En effet, la vente en viager répond souvent à un besoin de liquidités de la part du vendeur qui justifie le recours à un bouquet. Enfin, l’acheteur devra toujours payer les frais d’agence et de notaire.
  • Le viager en nue-propriété : Il s’agit d’un viager occupé sans rente. L’acheteur paie le bouquet et récupère le DUH au décès du vendeur.
  • Le viager avec réserve d’usufruit : Attention à ne pas confondre cette vente avec le viager en nue-propriété qui peut porter à confusion! Ici, l’acheteur fait l’acquisition de la nue-propriété du bien et le vendeur conserve l’usufruit. Par conséquent, les droits du vendeur sur le bien sont étendus par rapport à une vente d’un viager occupé. En effet, celui-ci peut jouir de l’usage et des loyers du bien (c’est-à-dire de l’usus et du fructus). En contrepartie, celui-ci doit s’acquitter de toutes les charges du bien (à part de très rares cas où les travaux touchent à certains murs qui sont à la charge de l’acheteur nue-propriétaire) et de la taxe foncière et ordures ménagères. Ce type d’achat peut répondre à une stratégie fiscale de l’acquéreur car l’achat sort de l’assiette de l’ISF (l’Impôt de Solidarité sur la Fortune).

La souplesse de la rédaction des contrats en viager permet également d’introduire certaines clauses, comme une durée maximale de paiement. Ainsi, le vendeur signe toujours un contrat aléatoire (il récupère la pleine propriété du bien au décès du vendeur) mais s’engage à payer sa rente sur une durée maximale en cas de longévité importante du vendeur. Il est important de souligner que l’équilibre du viager doit être préservé. Ainsi, l’ajout de cette clause augmente mécaniquement la rente (même si la durée maximale est supérieure à l’espérance de vie résiduelle du vendeur). Il est également possible de récupérer la peine propriété du bien acheté en viager occupé si le vendeur quitte son domicile avant son décès (à sa convenance ou sur une durée fixée contractuellement – dans ce cas, on parle de viager libre à terme). Encore une fois, la contrepartie de cette clause induit une hausse de la rente.

Clés pour la propriété en viager
Les formes de viager sont nombreuses

Les autres types de contrat

On retrouve d’autres type de contrat, également régis par le Code Civil. La vente à terme, souvent assimilée au viager est différente dans le sens où il ne s’agit pas d’un contrat aléatoire. L’acheteur, en échange d’un bouquet et d’une rente sur une durée fixe, fait l’acquisition d’un bien occupé ou libre. Le caractère certain et non aléatoire du contrat a pour conséquence de contraindre l’acheteur à payer les rentes aux héritiers après le décès du vendeur, jusqu’à son terme. L’avantage pour l’acheteur est de connaître au moment de l’acquisition le coût de l’opération.

Choisir son type de viager

Le choix d’un viager répond aux besoins du crédirentier. Une personne âgée souhaitant conserver son bien sans avoir les responsabilités d’un propriétaire (assemblées générales, paiement des charges…) se dirigera naturellement vers un viager occupé. Un vendeur souhaitant disposer d’un capital et d’une rente grâce à un logement secondaire proposera ce dernier en viager libre. Si ce même vendeur dispose d’un bien loué et qu’il souhaite conserver les loyers perçus, il pourra le vendre en viager avec réserve d’usufruit.

Le débirentier doit également adapter son acquisition à sa stratégie. Par conséquent, un acheteur souhaitant acquérir sa résidence principale se dirigera vers un viager libre. Un viager occupé intéressera d’avantage un investisseur souhaitant se constituer un patrimoine et obtenir des loyers futurs. Enfin, s’il dispose d’un apport conséquent ou qu’il est fortement fiscalisé, il pourra acheter un viager en nue-propriété.