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Qu’est-ce que la Vente à Terme ? Principe, Fonctionnement, Calculs et Avantages

la vente à terme occupée

La vente à terme est une solution intéressante si vous êtes à la retraite ou approchez de la retraite. En vendant votre bien en vente à terme, vous pourrez vous générer des revenus complémentaires sans léser vos héritiers.

Mais qu’est-ce qu’une vente à terme immobilier et comment ça marche ?

Découvrez dans cet article toutes les informations nécessaires sur le viager à terme occupé et si c’est le bon choix pour vous.

Qu’est-ce que la vente à terme ?

La vente en à terme est un contrat de vente par lequel le propriétaire vend un bien immobilier à un acquéreur, moyennant le versement d’un prix converti en un capital de départ appelé « comptant » (le terme « bouquet » sera réservé au viager).

Le solde (le capital à mensualiser) est versé sous forme de mensualités non imposées pendant une durée déterminée, connue d’avance. Par analogie, la mensualité est la rente viagère dans le cas d’un viager.

Deux formes de vente à terme existent : la vente à terme libre et la vente à terme occupée.

L’opération qui consiste à acheter une maison ou appartement, d’y habiter directement et qui permet, au terme d’une période donnée et définie dans l’acte authentique, d’arrêter de payer les mensualités est appelée vente libre à terme.

L’opération d’achat dans laquelle le vendeur continue d’occuper son bien jusqu’à la fin de la durée de paiement de la mensualité est appelée vente à terme occupée.

Les deux types de vente à terme ont leurs avantages et leurs inconvénients.

Contrairement à la vente à terme libre, la vente à terme occupée permet au vendeur de conserver le droit d’usage de son bien.

Ce droit accordé au rentier explique pourquoi quatre ventes immobilières sur cinq en viager sont des ventes en viager occupé.

Vous souhaitez vendre votre bien en viager ?

Quelle est la différence entre le viager et la vente à terme ?

Le viager est un contrat aléatoire, la vente à terme est un contrat certain.

Le viager et la vente à terme sont semblables en différents points : le versement d’une somme le jour de la vente (le bouquet dans le cas du viager ou le comptant pour une vente à terme), le versement d’une somme tous les mois (rente viagère ou mensualité) et la possibilité de conserver l’usage du bien (la réserve de DUH ou d’usufruit).

En revanche, le viager diffère d’une vente à terme immobilier sur plusieurs aspects.

La vente en viager est un contrat aléatoire. Ni l’acheteur, ni le vendeur ne savent quel sera le coût de l’opération puisque des rentes viagères seront versées par l’acheteur au vendeur jusqu’au décès de ce dernier (la date de décès étant inconnue).

La vente à terme est un contrat certain : dès la signature de l’acte chez le notaire, le vendeur et l’acheteur savent combien coûtera le bien puisqu’il y a un nombre fixe de mensualités.

Par nature, le viager est donc plus incertain qu’une vente à terme ce qui est pour certain un frein pour l’achat ou la vente.

Par exemple, cela a été le cas d’un couple vendeur dont l’état de santé était fragile. L’agent immobilier chargé de l’évaluation de la rente s’en est tenu fermement à ses barèmes, minorant ainsi très probablement la rente viagère. 

Un acheteur potentiel m’a également fait part de son projet d’acquisition de résidence principale. Il avait trouvé un viager mais hésitait à signer car il restait craintif quant à une éventuelle longévité du vendeur. En réalité, l’acheteur ne supportait pas l’aléa du viager.

Dans ces exemples, la vente à terme doit être sérieusement étudiée étant donné qu’au décès du vendeur, le versement des rentes du viager s’arrête. Néanmoins, il continue jusqu’à la date de fin du paiement des mensualités dans le cas d’une vente à terme.

En revanche, si le vendeur vit très longtemps, l’acheteur devra continuer à verser les rentes du viager alors qu’il pourra s’arrêter à la date convenue dans le cas d’une vente à terme (et même si le vendeur est toujours en vie).

De son côté, les mensualités de la vente à terme ne sont pas fiscalisées, contrairement au viager (même si la fiscalité des rentes viagères est faible).

Ainsi, bien qu’ils partagent des similitudes, ces deux types de ventes immobilières se distinguent de par leur différence sur la certitude et le risque. 

En effet, le viager, caractérisé par son aspect aléatoire, repose sur la durée de vie du vendeur, ce qui rend le coût total de l’opération incertain pour les deux parties. 

En revanche, la vente à terme est définie par un nombre fixe de mensualités, offrant ainsi une certitude quant au coût total dès le départ. 

Cette différence peut donc influencer le choix des acheteurs comme des vendeurs en fonction de leur aversion pour le risque, leurs besoins et leur situation personnelle, faisant de la vente à terme une option potentiellement plus adaptée pour ceux qui recherchent davantage de prévisibilité dans leur transaction immobilière.

Le viager est différent d’une vente à terme, notamment sur son aspect aléatoire

Pourquoi vendre en vente à terme ?

Alternative au viager, vendre en vente à terme est la solution choisie par de nombreux seniors afin de percevoir un capital important ainsi qu’une rente mensuelle indexée hors taxes. Les facteurs qui justifient la vente à terme occupée sont entre autres :

Facteurs de patrimoine privé

La demande croissante des propriétaires âgés souhaitant se séparer d’une partie de leur patrimoine immobilier de leur vivant.

Facteurs économiques

La pension de retraite est parfois insuffisante, les dépenses augmentent chaque jour, les charges quotidiennes augmentent, l’entretien patrimonial d’un bien immobilier devient de plus en plus cher. Les mensualités de la vente à terme lui permettent de financer ces dépenses.

Facteurs sociologiques

Allongement de la durée de vie et donc augmentation du nombre de retraités.

Facteurs situationnels

La crise financière, la fluctuation de l’euro et conjointement un certain manque de confiance de la part des banques.

Vente à terme libre ou vente à terme occupée ?

Une vente à terme occupée permet au vendeur de rester dans le logement. La vente à terme libre est la vente d’un logement vide.

Plus précisément, la vente à terme occupée est une vente à terme dans laquelle le vendeur reste dans le logement. Il conserve un droit de jouissance sur le bien afin d’y vivre ou de le mettre en location. S’il peut mettre la maison ou l’appartement vendu en vente à terme occupée en location, il s’agira plutôt d’une réserve d’usufruit.

La vente à terme libre est un bien vendu en vente à terme libre d’occupation. Le vendeur vend sa résidence principale qu’il quitte ou vend une résidence secondaire ou locative.

Le choix d’une vente libre à terme ou occupée dépend de l’usage du bien et des motivations du vendeur. Si ce dernier souhaite rester dans son logement, il aura intérêt de le vendre en vente à terme occupée. S’il dispose d’un bien autre que sa résidence principale et qu’il souhaite obtenir des revenus réguliers, la vente à terme libre de sa maison ou de son appartement est plus adaptée.

Quels sont les avantages de la vente à terme immobilière ?

Pour un acheteur ou un vendeur averse au risque, la vente à terme immobilier permet, dès la signature du contrat, de connaître les versements futurs. L’acheteur ne sera pas lésé en cas de longévité du vendeur et ce dernier pourra léguer ses rentes à ses enfants s’il venait à décéder prématurément.

Plus précisément, les avantages peuvent être différents pour l’acheteur et le vendeur.

Quels sont les avantages de la vente à terme pour le vendeur ?

Le vendeur d’une vente à terme a plusieurs avantages : mensualités versées sur une durée fixe, garanties contre les impayés, protection de la famille et des héritiers.

Le vendeur perçoit des mensualités sur une durée fixe. Lors de la vente, l’acquéreur versera une somme au comptant, puis, tous les mois, vous percevrez une somme mensuelle. La mensualité est payable jusqu’à l’échéance prévue.

Le vendeur bénéficie d’avantages fiscaux sur les mensualités. Les mensualités perçues ne sont pas imposables dans le cadre de la vente à terme occupée d’une résidence principale ou secondaire.

Dans le cas d’une vente à terme occupée, le vendeur peut se réserver un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) à vie ou pour une durée limitée dans le temps.

Le vendeur est garanti du paiement des mensualités.

La vente à terme sera enregistrée par un acte authentique établi chez notaire. Une hypothèque de premier rang est prise par le notaire le jour de la signature de la vente, celle-ci est assortie du privilège de vendeur avec clause résolutoire.

Le vendeur protège sa famille, en cas de décès du vendeur, les mensualités continuent d’être versées à ses héritiers.

Les avantages de la vente à terme : revenus complémentaires et fiscalité réduite

Quels sont les avantages de la vente à terme pour l’acheteur ?

Pour l’investisseur d’une vente à terme, les avantages sont également nombreux :

L’acquisition sous forme de vente à terme répond à de multiples objectifs : acquérir un logement, se constituer un patrimoine immobilier locatif, investir dans une résidence secondaire, etc.

  • L’acquéreur investit dans l’immobilier à prix réduit, c’est un placement de moyen/long terme très attractif.
  • L’acquéreur investit à son rythme sans recourir au crédit bancaire (et donc sans intérêts bancaires).
  • L’acquéreur, dans le cas d’une vente à terme libre, peut disposer du bien dès l’achat pour s’y loger ou y loger un proche.
  • L’acquéreur investit dans un cadre fiscal très favorable dans le cas d’une vente à terme occupée (il ne perçoit aucun revenu puisque le droit d’habitation – DUH – est versé sous la forme d’une décote sur le prix d’achat).
  • L’acquéreur investit de manière socialement responsable car il aide financièrement une personne âgée.
  • L’acquéreur bénéficie d’une bonne protection du capital investi grâce à l’investissement immobilier.

Pour l’acquéreur, la vente à terme est un excellent moyen de construire un patrimoine immobilier. Il s’adresse à des investisseurs qui ne recherchent pas une résidence principale dans l’immédiat (si vente à terme occupée) mais qui souhaitent, à terme, s’offrir une résidence secondaire ou se lancer dans un investissement locatif.

Quels sont les risques de la vente à terme ?

La vente à terme est moins risquée qu’un viager mais elle présente néanmoins des risques : paiement de charges, risques d’impayés, etc.

Les risques de la vente à terme pour l’acheteur

Par définition, la vente à terme donne la possibilité au vendeur de continuer à occuper son bien.

L’acquéreur ne pourra donc l’utiliser qu’à la fin de la période de paiement de la rente.

Il appartient à l’acquéreur de payer la taxe foncière, ainsi que les gros travaux.

Les risques de la vente à terme pour le vendeur

Dans le cas d’une vente à terme, le montant des mensualités perçues par le vendeur est moindre que dans le cas d’une vente libre à terme.

La différence est due au prix d’occupation du bien (le vendeur peut continuer à habiter le logement vendu), qui est calculé en fonction de son âge et déduit du prix de vente.

Si l’acte de vente ne prévoit pas la réserve de l’usufruit, il ne peut tirer de revenus de la location de son bien.

Enfin, il existe un risque d’impayé des mensualités dans le cadre d’une vente à terme (défaut de paiement).

Autre détail non négligeable : c’est au vendeur de s’acquitter des charges d’entretien.

Comment se calcule la vente à terme ?

Le calcul de la vente à terme se fait en plusieurs étapes : calcul de la valeur vénale, de la réserve d’occupation, du comptant et des mensualités.

Vous devez tout d’abord déterminer la valeur vénale du bien. Il s’agit du prix de vente de l’appartement ou de la maison sur le marché immobilier classique. Cette évaluation peut être faite avec l’aide d’un agent immobilier local.

La réserve d’occupation, comme le droit d’usage et d’habitation ou l’usufruit se calcul à l’aide d’un logiciel viager ou d’un barème.

Cette réserve d’occupation dépend de la durée de la vente à terme et de la valeur locative du bien.

La valeur occupée s’obtient en retranchant au droit d’occupation à la valeur vénale du bien. Enfin, on retire le bouquet à la valeur occupée pour obtenir le montant à mensualiser, qui sera ensuite converti en mensualité grâce à un logiciel viager. Ce calcul est assez simple et dépend uniquement du taux d’intérêt de la mensualité et de la durée de versement des mensualités de la vente à terme.

Le calcul de la vente à terme est proche de celui d’un viager

Quelle est la fiscalité de la vente à terme d’une maison ?

Du côté du vendeur, la fiscalité de la vente immobilière à terme est plus intéressante que celle du viager. En effet, les mensualités, contrairement aux rentes, ne sont pas imposées si le bien vendu constituait la résidence principale du vendeur.

Ce type de vente est donc particulièrement adapté aux personnes qui paient beaucoup d’impôts.

Les frais de notaire s’appliquent sur la totalité de la valeur du bien en cas de vente libre à terme. Si le vendeur conserve un droit de jouissance, ils se calculent sur la nue-propriété du bien ou la valeur occupée (valeur vénale diminuée du droit d’usage et d’habitation).

2 commentaires sur “Qu’est-ce que la Vente à Terme ? Principe, Fonctionnement, Calculs et Avantages”

  1. Bonjour,je voudrais savoir pourquoi une vente en viager occupé capital-duh+bouquet et rente mais la rente et imposable alors qu’une vente a terme occupé a vie la rente n’est pas imposé, c »est ce que je crois avoir compris en consultant internet merci de me renseigner

    1. Bonjour,
      Fiscalement, une rente viagère est imposable (après abattement selon l’âge du crédirentier). Dans le cas d’une vente à terme, il ne s’agit pas d’une rente viagère. La mensualité de la vente à terme n’est pas imposée.

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