Vita Pecunia » Acheter ou vendre en viager » Pourquoi vendre en viager pour des rentes n’est pas une bonne idée

Pourquoi vendre en viager pour des rentes n’est pas une bonne idée

  • Cyrille 
rentes viager bouquet

Un titre un brin provocateur : pourquoi vendre en viager pour des rentes n’est pas une bonne idée.

Cet article s’adresse en priorité aux séniors qui souhaitent vendre leur appartement ou leur maison en viager. Mais pas uniquement : il sera aussi utile aux professionnels (agents immobiliers, notaires etc.) ou aux acheteurs pour qu’ils comprennent mieux les enjeux financiers des vendeurs.

La sécurité apporté par la rente viagère

Ce qui est vraiment intéressant avec le viager, c’est de pouvoir vendre (ou acheter) un bien immobilier en fonction de ses besoins et de ses capacités financières.

Ainsi, un sénior qui a besoin de revenus complémentaires aura comme premier réflexe de vouloir fixer une rente viagère qui lui garantira un maintien (ou une hausse) de son niveau de vie. Sachant que les rentes sont revalorisées chaque année selon l’inflation (ce qui n’est pas toujours le cas pour les pensions de retraite), le retraité se couvre contre un risque de hausse généralisée des prix.

La rente viagère, c’est donc attractif puisqu’elle donne l’assurance de figer son niveau de vie jusqu’à la fin de ses jours. Elle peut même protéger le conjoint survivant si on demande une rente avec réversion (ce qui, encore une fois, n’est pas systématique sur les pensions de retraite).

D’un autre côté, elle permet de diminuer le bouquet apporté par l’acheteur. Et donc de s’ouvrir à plus de candidats à l’achat.

Le problème de la rente viagère

L’aléa de la durée de vie comporte un risque pour l’acheteur et le vendeur. En priorisant la rente au bouquet, vous amplifiez le risque financier (dans les deux sens).

Le versement des rentes par l’acheteur étant conditionné par le décès du vendeur, si celui-ci intervient :

  • Trop tôt : c’est l’acheteur qui est gagnant et la succession du vendeur est lésée
  • Trop tard : le vendeur est gagnant et l’acheteur perdant. Un nouveau risque peut survenir : l’instabilité du versement de la rente si l’acheteur veut revendre le bien ou n’est plus solvable (ou le fait croire car se sentant lésé, il décide d’être moins régulier dans le paiement des rentes…)

Dans un cas extrême, si l’acheteur paie un unique bouquet et pas de rentes (viager sans rente), le risque est fortement diminué pour l’acheteur et le vendeur. En effet, à moins que la valeur du bien se déprécie fortement dans le temps, l’acheteur est sûr de gagner de l’argent dans l’opération.

C’est mathématique : s’il achète un bien moitié prix grâce à la décote du DUH, même si le vendeur décède centenaire, il sera propriétaire d’un bien qu’il lui aura coûté la moitié de son prix (attention, mon raisonnement est rapide : il faut bien évidemment prendre en compte les frais supportés par l’acheteur : frais de copropriété et taxe foncière par exemple).

Et le vendeur, de son côté, n’a aucun risque d’impayés puisque tout a été versé le jour de la vente.

Alors que le bouquet est exonéré d’impôts sur la plus-value (si le viager était la résidence principale du vendeur), la rente viagère est fiscalisée. Le vendeur bénéficiera d’un abattement (jusqu’à 70% s’il a plus de 69 ans le jour de la perception de la 1ère rente). N’oublions pas les prélèvements sociaux de 17,2%.

Que faire d’un gros bouquet ?

Imaginons que vous venez de vendre votre viager sans rente. Que faire d’un aussi gros bouquet ? Vous qui comptiez principalement sur une rente viagère ?

L’option la plus simple est de placer votre capital sur un placement financier pour le faire fructifier. Vous pourrez ainsi faire des rachats partiels en fonction de vos besoins. Si vous n’avez pas besoin d’argent, laissez le capital sur votre assurance-vie, il sera davantage fructifié par la suite.

Si vous êtes en très bonne santé et que vous comptez bien vivre au-delà de votre espérance de vie théorique, il est possible que vous écouliez tout votre capital avant la fin de vos jours. C’est assez rare en pratique puisqu’à rente nette constante (entre la rente viagère du viager et les rachats partiels de votre assurance-vie), le capital placé sur l’assurance-vie sera plus conséquent (grâce à l’économie fiscale liée à l’exonération de l’impôt sur la plus-value).

Si vous souhaitez obtenir une rente garantie durant votre vie, vous pouvez demander à l’assureur de convertir votre capital en rentes viagères. Contrairement à l’acheteur qui vous verserait des rentes, le risque de faillite de l’assureur est très faible.

Enfin, certains contrats d’assurance-vie vous proposent des options pour vous permettre des retraits de capital tout en vous garantissant une rente en cas de surlongévité. Si vous souhaitez en savoir plus, contactez-moi (je suis conseiller en gestion de patrimoine et met régulièrement en place ce type de contrat pour les crédirentiers qui souhaitent placer leur bouquet).

L’assurance-vie vous permet de protéger vos proches : le capital restant sera transmis aux bénéficiaires indiqués dans le contrat. Les bénéficiaires auront même droit à un abattement sur les frais de succession (plus attractif pour un versement fait avant les 70 ans du souscripteur). Cette opération avec une assurance-vie est donc pertinente en présence d’un conjoint, d’enfants ou de personnes extérieures à la famille que le vendeur voudrait avantager lors de son décès.

Vous souhaitez plus de conseils sur le viager ? Téléchargez mon guide viager de 100 pages !

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.