Vendre en viager à ses enfants : est-ce possible ?

La vente en viager est un outil patrimonial intéressant pour préparer sa succession, mais peut devenir un casse-tête en présence d’héritiers. Nous voyons ici comment vendre son viager à l’un de ses enfants.

Un retraité se trouvant dans une situation financière délicate peut envisager de vendre le bien dont il est propriétaire en viager.

Pour la majorité des propriétaires, l’acquisition d’une résidence principale a été au coeur de ses projets de vie sur plusieurs décennies. Il est donc légitime d’éprouver un attachement sentimental pour son lieu de résidence.

Céder sa maison ou son bien en viager peut alors être douloureux pour le vendeur. Il peut donc envisager de vendre son bien immobilier à un membre de sa famille, comme son enfant, pour que le logement reste dans le cercle familiale.

Cette opération demande une certaine vigilance, notamment envers :

• L’administration fiscale ;
• Les autres héritiers.

Vendre son bien en viager à son enfant

Il est tout à fait possible de vendre son bien immobilier à l’un de ses enfants. Il faudra faire attention à plusieurs choses, comme la motivation de la vente et l’évaluation du bien (que nous aborderons plus bas).

Si vous vendez votre bien immobilier en viager occupé (vous restez dans le logement) ou viager libre (vous quittez le bien ou le vendez déjà vide), votre enfant vous versera un bouquet puis des rentes viagères périodiques (généralement chaque mois).

Vous devrez passer devant chez le notaire pour formaliser la vente et des frais de notaire devront être réglés (par votre enfant ou vous-même).

Le jour de votre décès, votre enfant récupérera la pleine-propriété du bien. Il pourra ainsi y habiter, le mettre en location ou encore le revendre.

Enfin, comme dans un viager classique, vous pourrez ajouter les clauses :

• De libération anticipée : votre enfant pourra vous verser une rente plus élevée si vous quittez le logement plus tôt ;
• Résolutoire : afin de vous protéger vous et vos autres héritiers dans le cas où votre enfant ne paierait plus les rentes viagères.

La vente en viager à ses enfants peut être requalifiée par l’administration fiscale

Le point de vigilance principal est de ne pas se retrouver dans le cadre d’une donation déguisée. En effet, l’administration fiscale peut requalifier la transaction immobilière en donation et appliquer une taxe sur la donation ainsi que des pénalités.

La donation à un enfant : fonctionnement

La loi autorise un parent à transmettre de l’argent, des biens immobiliers ou mobiliers à ses enfants dans la limite de 100 000€ sans à avoir à s’acquitter de droits de donation.

Cet abattement peut s’appliquer en une seule ou plusieurs fois tous les 15 ans. En cas de donation par un couple, l’abattement est porté à 200 000€.

De la même manière, cet abattement est de 31 865€ dans le cadre d’une donation à un petit-enfant (doublé si le donateur est un couple).

Au-delà de cette problématique de droit de donation, le donateur devra veiller au respect du don dans la limite de la quotité disponible. L’article 912 alinéa 2 du Code Civil autorise une liberté dans la donation (ou la succession) du patrimoine du donateur :

• Si le donateur n’a qu’un enfant, il peut librement distribuer la moitié de l’actif net successoral ;
• Si le donateur a deux enfants, il peut librement distribuer le tiers de l’actif net successoral ;
• Si le donateur a trois enfants, il peut librement distribuer le quart de l’actif net successoral ;
• Etc.

Si la vente en viager à un enfant est requalifiée, il faudra revoir la transaction comme une donation et appliquer les taxes éventuelles.

La vente en viager à un enfant : nos conseils

En respectant quelques principes simples et dans le cadre d’une vente de viager à un enfant, il est tout à fait possible de ne pas être inquiété quant à une possible requalification du viager en donation déguisée.

La valeur du bien immobilier doit être justifiée et probable. Par conséquent, il est primordial de faire appel à un professionnel, comme un agent immobilier, pour évaluer la valeur du bien immobilier.

Cette valeur vénale permettra de déterminer le montant de la rente et du bouquet. Pour qu’ils soient difficilement contestables, les calculs devront être effectués par un professionnel (viagériste ou notaire spécialisé, contactez-nous pour être accompagné sur ce type de calculs).

Enfin, la preuve du paiement du bouquet et des rentes devra être rapportable. Par conséquent, il est conseillé à l’acheteur, comme au vendeur, de conserver les traces des virements sur les comptes bancaires. Il est même recommandé de demander au vendeur d’établir une quittance à chaque versement de rente.

Informer les enfants et autres héritiers sur la vente en viager

Bien qu’une opération sincère et réelle soit difficilement contestable par les héritiers, il est vivement conseillé d’informer ces derniers et de les faire intervenir à l’acte de vente pour qu’ils certifient être en accord avec la vente du viager à l’enfant du vendeur.

Dans le cas contraire, l’acheteur s’expose à des contestations de la part des autres héritiers, notamment lors du décès du vendeur et de sa succession.

Le montant du bouquet et des rentes peut être un premier cas de contestation, d’autant plus si le vendeur décède prématurément. En effet, le caractère aléatoire du viager rend la détermination exacte du bouquet et des rentes impossible. L’état de santé du vendeur peut être évoquée pour demander l’annulation de la vente.

Si le juge donne raison aux héritiers contestataires, la valeur du bien sera réintégrée à la succession. Non seulement, l’acquéreur sera censé n’avoir rien payé, mais il devra également restituer les sommes « indues » aux autres héritiers.

La donation de l’usufruit aux enfants

Si la motivation du vendeur est la donation et non la vente, il est préférable de réaliser une donation du bien avec réserve d’usufruit.

Ainsi, le parent conserve la jouissance du bien. Il pourra également le mettre en location s’il le souhaite.

Il utilisera également les plafonds de donation (comme vus précédemment) pour diminuer voire supprimer les frais de donation.

Le jour du décès, l’usufruit réintègre la nue-propriété déjà possédée par les enfants. Cela permet ainsi d’anticiper sa succession et de limiter les frictions entre les enfants.

Le bien immobilier reste ainsi dans le cercle familial et les enfants n’auront pas à payer des frais de succession élevés qui pourraient les obliger à revendre le bien pour les financer.

En savoir plus sur la vente d’un viager à ses enfants

• Vendre en viager sans l’accord de ses héritiers