La vente en viager en famille permet à un sénior de rester dans son logement tout en bénéficiant de revenus complémentaires grâce aux rentes viagères.
Bien que certains choisissent de vendre pour déshériter, cette solution offre également l’opportunité de conserver le bien immobilier dans la famille et à un enfant ou un proche d’aider financièrement un parent.
Cependant, il existe des risques de requalification du viager en donation déguisée par l’administration fiscale, il est conseillé d’examiner d’autres options de transmission pour transmettre un bien immobilier à un enfant si les motivations sont autres que la vente mais plutôt la donation.
Dans tous les cas, il est important de faire appel à un professionnel pour établir le contrat et respecter les règles en vigueur.
Peut-on vendre en viager à un membre de sa famille ?
Vous vous interrogez peut-être sur la possibilité de vendre en viager à votre nièce par exemple, ou bien si vous pouvez faire un viager avec votre fils sans que cela ne soit requalifié en un viager en donation déguisée ?
La réponse est oui : il est tout à fait envisageable de réaliser une vente en viager avec votre nièce, comme de réaliser une vente en viager entre frère et sœur que ce soit en viager occupé ou libre.
Cette transaction implique le versement d’un bouquet initial suivi de rentes viagères périodiques et nécessite l’intervention d’un notaire pour officialiser la vente.
Cependant ce type de transaction nécessite une attention particulière car une vente viagère peut très rapidement être requalifiée en donation déguisée par les autorités fiscales. Il est donc crucial de veiller à ce que toutes les formalités soient correctement respectées pour éviter de tels risques.
En effet, celle-ci peut entraîner des conséquences fiscales importantes pour les parties impliquées. Il est important de veiller à ce que le prix du viager reflète bien la valeur réelle du bien, afin d’éviter toute complication.
Les relations familiales peuvent également influencer la décision de vendre en viager entre famille, que ce soit un membre de la famille immédiate ou éloignée.
Cependant si la vente est motivée par un soutien financier à un membre de la famille plutôt que par l’intérêt du vendeur, cela pourrait changer les relations et les attentes au sein de la famille.
Il est donc conseillé d’aborder ces questions ouvertement pour maintenir l’harmonie familiale et assurer que tout le monde, des enfants aux cousins, comprend et accepte les termes de la vente. En effet, rien de pire qu’un litige entre héritiers et un soupçon de viager en donation déguisée.
Pourquoi vendre en viager en famille ?
La vente en viager en famille présente de nombreux avantages mais permet également d’éviter de nombreux dangers lié aux viager en particulier le défaut de paiement, qui est l’un des problèmes les plus fréquents dans les ventes en viager.
Tout d’abord, concernant les avantages, elle permet de maintenir le sénior dans son logement. Les personnes âgées peuvent ainsi continuer à vivre dans leur domicile, ce qui peut être rassurant pour elles. En effet, il est souvent difficile pour les personnes âgées de quitter leur maison (souvenirs, peur du changement et du déménagement, etc.).
Ensuite, la vente en viager en famille permet de transmettre un bien immobilier à un proche avec une fiscalité réduite. En effet, si l’acheteur est son héritier, il devrait s’acquitter des droits de succession au moment du décès.
Il s’agit donc d’une solution intéressante pour les personnes souhaitant transmettre un bien immobilier, tout en percevant des revenus réguliers jusqu’à leur décès. Cela permet également de préserver l’entente familiale, car il n’y a pas de rivalité entre les héritiers, la transmission étant anticipée.
Il est important de noter que lorsque l’achat d’un bien implique l’engagement d’un de vos enfants, il est crucial d’obtenir l’approbation écrite des autres héritiers (frères et soeurs). En cas de non-respect de cette procédure, selon l’article 751 du Code général des impôts, les membres de la fratrie peuvent réclamer une compensation financière lorsque le décès du vendeur se produit dans le cadre de la succession.
Le montant du bouquet et des rentes peut être un premier cas de contestation, d’autant plus si le vendeur décède prématurément. En effet, le caractère aléatoire du viager rend la détermination exacte du bouquet et des rentes impossible. L’état de santé du vendeur peut être évoqué pour demander l’annulation de la vente.
Si le juge donne raison aux héritiers contestataires, la valeur du bien sera réintégrée à la succession. Non seulement, l’acquéreur sera censé n’avoir rien payé, mais il devra également restituer les sommes « indues » aux autres héritiers.
Enfin, il est souvent plus facile de conclure un contrat viager en famille. La confiance réciproque est généralement plus importante entre membres de la famille qu’entre étrangers, il est donc plus facile de se mettre d’accord sur les modalités de la vente du viager en famille.
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Le risque de requalification du viager en donation déguisée
Les risques de requalification peuvent se produire lorsque la vente en viager est considérée comme une opération qui a pour principal objectif de transférer à un prix réduit la propriété d’un bien immobilier à un membre de sa famille.
Le fisc peut considérer que la vente en viager est un moyen de contourner les règles fiscales applicables aux donations, transformant ainsi cette vente viagère en une donation déguisée.
Une donation déguisée est une opération qui, sous l’apparence d’une transaction légale comme la vente, cache en réalité une intention de donation, souvent pour transmettre un bien à un prix inférieur à sa valeur réelle ou éviter certaines obligations fiscales.
Dans ce cas, les autorités fiscales peuvent requalifier la vente en viager en donation déguisées, ce qui entraîne des conséquences fiscales importantes pour les deux parties.
Une compensation sera demandée par le Fisc car le vendeur et l’acheteur devraient être soumis à l’impôt sur les successions et sur les donations. Le versement d’un dédommagement aux autres héritiers sera également exigé car l’administration fiscale stipulera qu’ils auront été lésés.
Comment survient le risque de requalification ?
Pour savoir si le risque de requalification est réel, posez-vous la question sur les motivations de la vente.
Est-ce un réel besoin de vente ?
Si le vendeur cède son bien à un prix plus bas que le marché, le fisc aura de gros doutes. Celui-ci pourrait alors soupçonner que cette vente en viager dissimule en réalité une donation viager déguisée.
Il est donc recommandé de faire appel à un professionnel pour établir le contrat de vente en viager et s’assurer que celui-ci respecte les règles en vigueur. Votre notaire pourra vous aider sur ces problématiques et éviter tout risque de requalification du viager en donation déguisée.
Comment éviter le risque de requalification en cas de vente d’un viager à un membre de sa famille ?
Bien qu’une opération sincère et réelle soit difficilement contestable par les héritiers, il est vivement conseillé d’informer ces derniers et de les faire intervenir à l’acte de vente pour qu’ils certifient être en accord avec la vente du viager.
Quelles sont les conditions pour vendre en viager entre famille ?
Dans le cas d’une vente en viager entre famille, il est nécessaire de respecter quelques principes simples, permettant ainsi de ne pas être inquiété quant à une possible requalification du viager en donation déguisée.
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Vendre en viager à un enfant : nos conseils
Les éléments à regarder pour éviter les litiges
La valeur du bien immobilier doit être justifiée et probable. Par conséquent, il est primordial de faire appel à un professionnel, comme un agent immobilier, pour évaluer la valeur du bien immobilier.
Cette valeur vénale permettra de déterminer le montant de la rente et du bouquet. Pour qu’ils soient difficilement contestables, les calculs devront être effectués par un professionnel (viagériste ou notaire spécialisé, contactez-nous pour être accompagné sur ce type de calculs).
Enfin, la preuve du paiement du bouquet et des rentes devra être rapportable. Par conséquent, il est conseillé à l’acheteur, comme au vendeur, de conserver les traces des virements sur les comptes bancaires. Il est même recommandé de demander au vendeur d’établir une quittance à chaque versement de rente.
La donation de l’usufruit aux enfants
Si la motivation du vendeur est la donation et non la vente, il est préférable de réaliser une donation du bien avec réserve d’usufruit.
Ainsi, le parent conserve la jouissance du bien. Il pourra également le mettre en location s’il le souhaite.
Il utilisera également les plafonds de donation (comme vus précédemment) pour diminuer voire supprimer les frais de donation.
Le jour du décès, l’usufruit réintègre la nue-propriété déjà possédée par les enfants. Cela permet ainsi d’anticiper sa succession et de limiter les frictions entre les enfants.
Le bien immobilier reste ainsi dans le cercle familial et les enfants n’auront pas à payer des frais de succession élevés qui pourraient les obliger à revendre le bien pour les financer.