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Peut-on vendre son bien en viager sans l’accord des héritiers ?

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Le viager est une vente immobilière un peu particulière. Au lieu de vendre au comptant son bien immobilier, le vendeur décide de vendre son logement avec une facilité de paiement.

L’acheteur paiera alors un bouquet, une somme au comptant le jour de l’acte authentique, puis une rente viagère, payée généralement chaque mois, au vendeur et ce jusqu’à son décès.

Le viager permet ainsi au vendeur de rester dans son logement (on appelle cela un viager occupé) tout en percevant une somme d’argent périodiquement et ainsi subvenir à ses besoins.

Néanmoins, même si le vendeur reste dans les lieux, il s’agit bien d’une vente et le logement est définitivement acquis à l’acheteur. Le jour du décès, ce dernier pourra récupérer le logement et les héritiers du vendeur ne percevront aucune indemnité.

Le viager est-il un moyen de déshériter ses enfants et le vendeur peut-il vendre son bien en viager sans le consentement de ses héritiers (le plus souvent ses enfants ?).

Déshériter grâce au viager

N’en plaise aux héritiers, la vente en viager fait bien sortir de son patrimoine le bien immobilier du vendeur (appelé crédirentier).

Le jour de l’acte authentique (passage chez le notaire), l’acheteur devient définitivement propriétaire du bien immobilier. Le vendeur conserve toutefois un droit d’usage et d’habitation qui lui permet de rester dans le logement tant qu’il est en vie (ou qu’il le décide car il peut quitter le logement en contrepartie d’une revalorisation de sa rente viagère).

Ce DUH s’éteint au décès du crédirentier et l’acquéreur récupère ainsi la pleine-propriété du bien immobilier sans autre frais de transmission ou d’indemnités à verser à la succession (et donc aux héritiers).

Par conséquent, en vendant son bien en viager, le vendeur à écarté ses héritiers de la succession de son bien immobilier.

En d’autres mots : le vendeur à déshérité ses enfants ou héritiers.

Est-ce légal de vendre en viager sans l’accord des héritiers ?

Tout propriétaire peut vendre son bien immobilier (en viager ou en vente classique) sans devoir demander la permission à ses héritiers.

En effet, ils disposent de leurs biens immobiliers comme bon leur semble et peuvent tout à faire vendre leur bien occupé à un débirentier (acheteur du viager).

Il est donc parfaitement légal de vendre son bien en viager sans demander l’accord aux futurs héritiers ou à leurs enfants.

Le viager améliore la situation financière des séniors

Certains enfants pourraient craindre qu’en vendant leur bien immobilier, leur parents lèse leur héritage.

Cependant, rien n’oblige un parent à laisser un héritage à ses enfants (il doit néanmoins l’aider financièrement en cas de nécessité).

La vente en viager, c’est d’abord une solution qui permet au séniors d’améliorer sa situation financière et avoir une solution face à l’augmentation des dépenses de santé ou de sa dépendance.

Si un parent doit venir en aide à un enfant en difficulté financière, l’inverse est également valable : un enfant doit légalement aider un parent en difficulté.

Si celui-ci doit être hébergé en maison médicalisée mais que ses moyens sont insuffisants, les enfants devront l’aider. Le viager est donc une alternative intéressante pour que les séniors restent autonomes financièrement.

Enfin, le viager permet également de protéger le conjoint survivant. Dans le cas de foyers où l’un des deux conjoints perçoit une rente plus élevée que celle de l’autre, la situation peut devenir délicate en cas de décès du conjoint qui contribuait le plus aux revenus du ménage.

Certes, il est possible d’obtenir une réversion de la rente du défunt mais en pratique elle n’est pas systématique. De plus, les enfants seront également héritiers du défunt, ce qui diluera la succession et affaiblira la situation financière du conjoint survivant.

Le viager permet donc d’assurer le versement d’une rente au conjoint survivant.

Faire comprendre son choix à ses enfants

Si vous souhaitez vendre votre bien immobilier en viager, faites le savoir à vos enfants ou à vos héritiers potentiels. Cela leur permettra de comprendre votre choix et les raisons qui poussent à vendre en viager : améliorer votre retraite, leur laisser un capital, profiter de votre retraite etc. Les raisons peuvent être nombreuses pour expliquer à vos héritiers pourquoi vous vendez en viager.

Cela évitera également tout conflit le jour de la succession.

4 commentaires sur “Peut-on vendre son bien en viager sans l’accord des héritiers ?”

  1. Bonjour,
    mon père est décès et ma mère à l’usufruit de la maison en sachant que ce futur héritage est déjà partagé sur elle et ses 4 enfants dont je fais partie.
    Puis-je racheter la maison en viager pour permettre à ma mère d’avoir un revenu complémentaire et quelle est la procédure pour concrétiser ce projet?

    Merci pour votre réponse

    1. Bonjour,
      Suite au décès de votre père, vous bénéficiez vous et vos frères et soeurs de la nue-propriété de manière indivise.
      Votre mère possède l’usufruit.
      Vous ne pouvez donc pas racheter de droit à votre mère puisqu’elle ne dispose plus de la nue-propriété.
      Vous pouvez néanmoins lui verser une pension alimentaire déductible de votre impôt sur le revenu.
      Cyrille

    1. Bonjour,
      Si je comprends bien, vous avez hérité d’une maison avec d’autres héritiers et vous souhaitez la mettre en vente en viager ? Dans ce cas vous ne pouvez pas le faire sans que les autres indivisaires vous suivent. Ce sera un viager sur plusieurs têtes.
      Cyrile

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