Le barème viager Daubry pour calculer un viager

Le barème viager Daubry est un barème viager.

Ce barème permet de calculer les rentes viagères d’un viager et a été établi par Jaques Daubry. Les taux données sont issus des études de mortalités de l’INSEE mais également sur la base de la mortalité observée sur plusieurs milliers de contrats viagers.

Les calculs viagers possibles

Le barème viager Daubry tient compte de 13 230 données et 1956 possibilités.

Pour les vendeurs seuls, vous pouvez calculer la rente des hommes et des femmes de 40 ans à 105 ans.

Dans le cas d’un couple vendeur, vous pouvez déterminer la rente pour un homme et une femme de 20 ans plus jeune à 10 ans plus âgée.

Il est également possible de calculer une rente viagère sur des couples de même sexe.

La rente peut s’appliquer à un démembrement en nue-propriété et usufruit mais aussi en droit d’usage et d’habitation.

Le barème vous permet donc de calculer de nombreuses situations différentes. Néanmoins, les couples avec des écarts d’âge importants, des ventes de frères et soeurs ou encore des couples homosexuels ne peuvent pas donner lieu à une évaluation selon Daubry.

Par ailleurs, les cas particuliers de réversion partielle peuvent pas être déterminées avec Daubry.

L’utilisation du barème Daubry pour les viagers

Le barème Daubry est utilisé par la plupart des professionnels du viager (viagéristes, agents immobiliers, notaires etc.). Il a pour vocation de proposer une espérance de vie proche de la réalité.

La version la plus récente du barème Daubry a été publiée en 2023.

Je vous conseille de rester vigilant lors de l’utilisation du barème Daubry. En effet, il ne s’agit que d’un calcul de référence, déterminé sur la base d’une valeur locative fixée du bien.

Or, la valeur locative (ramenée à la valeur vénale du bien) est différente pour un appartement en plein coeur de Paris ou dans une petite ville de province.

Il est préférable d’utiliser Daubry dans des zones où le rendement locatif brut (ratio loyer/valeur vénale) n’excède pas 4% puisqu’il s’agit de l’hypothèse sous-jacente utilisée par le barème.

Comment calculer avec barème viager Daubry ?

L’un des principaux avantages du barème viager Daubry est de pouvoir faire un calcul extrêmement rapide d’un viager.

Le calcul est assez simple :

1. Déterminer la valeur vénale du bien immobilier. Il s’agit de la valeur sur le marché du bien s’il était vide. Cette valeur est généralement donnée par un agent immobilier expert du quartier ou de la ville du bien immobilier.
2. Pour un viager occupé, il faut appliquer la décote d’occupation : en fonction du sexe et de l’âge du/des vendeur(s), le barème viager Daubry vous donnera un taux de DUH. En multipliant ce taux par la valeur vénale du bien, vous obtenez le montant du DUH (droit conservé par le vendeur). Retranchez ce montant de la valeur vénale pour obtenir la nue-propriété (la part achetée par l’acquéreur).
3. Déterminer le capital à renter en soustrayant le bouquet à la nue-propriété.
4. Calculez la rente viagère en multipliant le taux de rentes au capital à renter. Ce taux de rente est donné par sexe et âge du ou des vendeurs.

Les espérances de vie du barème Daubry

Les espérances de vie du barème viager Daubry ont été déterminées à partir des données de l’INSEE (les tables de mortalité). Monsieur Daubry a également effectué une modification de ses tables, surtout sur les âges élevés à partir de ses propres observations.

Néanmoins, Vita Pecunia a détecté des anomalies sur les espérances de vie à certains âges. Prudence donc lors de son utilisation : n’hésitez pas à confronter l’espérance de vie avec d’autres sources de données, comme l’INSEE ou les assureurs.

Le taux de DUH du barème viager Daubry

Le taux de DUH a été calculé à partir de l’espérance de vie de Daubry et une hypothèse de rendement locatif du logement.

Ce rendement est de 4,5% (le ratio entre les loyers annuels et la valeur du bien immobilier).

Nous attirons votre attention sur le fait que ce rendement n’est pas forcément adapté à toutes les opérations immobilières.

Enfin, le taux d’actualisation utilisé dans le calcul du DUH est égal à ce même rendement locatif. Autrement dit, le rendement locatif du bien immobilier est partagé entre l’acheteur et le vendeur. Cette règle de répartition nous semble tout à fait équitable.

Il est très simple de déterminer un DUH avec Daubry : il suffit de multiplier le taux de DUH du barème viager Daubry par la valeur vénale du bien immobilier.

Le taux de rentes du barème viager Daubry

Le taux de rentes du barème viager Daubry a également été calculé avec l’espérance de vie du même barème et une hypothèse de taux technique d’environ 4,5% (taux variable).

Autrement dit, le vendeur est rémunéré 4,5% (en plus de la revalorisation de la rente selon l’inflation) en accordant une facilité de paiement à l’acheteur via les rentes.

Dans un contexte économique où les taux d’emprunt des états sont proches de 0% sur 10 ans, ce taux nous semble très élevé et l’acheteur peut donc être lésé.

Enfin, comme pour le DUH, le calcul de la rente est simple : il suffit de multiplier le taux de rentes par le capital à renter (valeur vénale – DUH – bouquet). Notez que le montant obtenu est une rente annuelle : divisez ce montant par 12 pour obtenir une rente mensuelle.

Ne pas oublier d’ajuster la rente viagère

Je vous rappelle que le viager est un contrat aléatoire. Dire qu’il n’existe qu’une seule rente viagère, exacte, n’a pas de sens.

Le barème viager Daubry, comme n’importe quel autre barème viager permet de fixer un point de référence mais peut tout à fait être modulé selon l’offre et la demande ou de l’état de santé du vendeur.

Bien entendu, tant que l’aléa est conservé.

Il existe d’autres méthodes d’évaluation pour votre viager, comme :

• Une évaluation économique avec la table de mortalité TGH05-TGF05 (méthode conseillée) : vous pouvez commander une étude personnalisée fait par des actuaires (consultez la page de nos services ou contactez-nous).
• Une évaluation économique fait avec le logiciel Hectaur des notaires
• Une évaluation sur la base du barème fiscal : cette méthode est fortement déconseillée

Quelles sont les limites du barème Daubry ?

La barème viager Daubry est un barème de qualité et reconnu. En revanche, nous avons constaté plusieurs limites dans l’utilisation de ce barème :

• Il n’existe pas (à notre connaissance) de version en ligne, plus simple et rapide à consulter qu’un document papier très dense ;
• Le barème repose sur la table de mortalité Insee. La mortalité utilisée est donc celle qui a été observée entre ces dernières années en France. La mortalité des crédirentiers est plus faible que celle de la population française car les vendeurs se savent en bonne santé. Par ailleurs, ce type de table n’utilise pas d’extrapolation sur la longévité. Si elle est efficace pour les âges élevés, elle présente un « risque de table » pour les âges jeunes. En effet, il est fort à parier que l’espérance de vie va continuer à s’allonger ;
• Ce barème donne une répartition entre la nue-propriété et le DUH en fonction de la valeur de la pleine propriété. Autrement dit, Daubry fait une hypothèse sur le montant des loyers et les paramètres financiers. Ce barème s’applique donc bien pour les biens situés à Paris, dans le sud de la France et dans les grandes agglomérations. En revanche, je vous le déconseille dans les autres villes de France. Néanmoins, sont utilisation est facilitée.

Les deux autres barèmes d’une vente en viager

• Le barème fiscal : encore utilisé par les notaires ce barème se fait vieillissant, il est maintenant devenu incohérent avec la réalité du marché immobilier et économique.
• L’évaluation économique du viager : ce n’est pas un barème à proprement parler mais bien d’une méthode qui permet de prendre en compte tous les paramètres de la vente. Nous vous conseillons d’utiliser une évaluation économique.

Bien évidemment, les données indiquées dans ses barèmes/méthodes restent purement indicatives. 

En effet, d’autres éléments, comme l’emplacement du bien ou encore son état, vont faire monter ou baisser le prix de vente.

Des barèmes variables d’un professionnel à l’autre

Les viagéristes et professionnels du viager utilisent bien souvent leurs propres grilles pour évaluer financièrement un viager.

Par conséquent, les espérances de vie et les taux d’actualisation peuvent varier d’une agence à l’autre. 

Les résultats peuvent ainsi différer même si les hypothèses de départ sont les mêmes. Voilà pourquoi, même si vous passez par un professionnel, vous n’êtes jamais certain du calcul de la rente viagère.

C’est pour cette raison que l’utilisation d’un outil spécialement dédié au calcul du barème viager s’avère être une solution fiable.

Certains logiciels peuvent même vous aider dans le calcul du barème viager.

Que ce soit pour un viager libre ou occupé, ces outils ou logiciels sont pointus vous permettent ainsi de savoir si oui ou non les conditions d’un contrat de vente en viager sont intéressantes.

En savoir plus sur le barème Daubry

• Le barème des notaires
• L’évaluation économique d’un viager