Utiliser un barème viager

A l’aide de mon tableau noir, j’explique dans cette vidéo l’utilisation du barème viager. Nous verrons ensemble :

  • Comment est construit un barème viager ;
  • Comment choisir un barème viager ;
  • Comment utiliser un barème viager pour calculer la rente du viager.

Choisir la bonne table de mortalité pour votre barème viager

Un barème viager se construit à l’aide d’une table de mortalité et permet de convertir un capital en rentes (mais aussi des rentes en capital).

Il existe plusieurs types de tables. Parmi les plus connues, nous pouvons citer les tables de l’INSEE TF00-02 et TH00-02 ou celles des assureurs comme les TGF05 et TGH05.

Ce que vous devez comprendre (et que la plupart des professionnels du viager ignorent…), c’est qu’avant d’utiliser une table de mortalité, vous devez vous poser la question suivante : « La mortalité de la population utilisée pour la création de la table de mortalité est-elle représentative de celle du crédirentier? ».

En effet, utiliser une table de mortalité homme pour un crédirentier femme est une aberration, tout comme utiliser une table « population entière » pour une personne qui vend son logement en viager…

Je recommande donc d’utiliser les barèmes construits à partir de tables générationnelles (comme la table TGH05 et TGF05) pour votre viager.

Le taux financier est une composante importante du barème viager

Le viager pouvant être vu comme un prêt immobilier, le crédirentier vendeur doit être rémunéré en conséquence. Cette rémunération se matérialise par le taux financier utilisé dans les barèmes. Retenez un taux cohérent avec ceux pratiqués par le marché en fonction de la durée du « prêt » (c’est-à-dire l’espérance de vie du vendeur).

Un exemple d’utilisation du barème viager

Un barème viager permet de convertir un capital en rentes et vice-versa. Par exemple, si nous prenons le logement suivant :

  • Valeur vénale : 200 000€
  • DUH : 100 000€
  • Coefficient du barème correspondant au vendeur : 20

Le capital à renter (aussi appelé capital constitutif de la rente) est de 200 000€ – 100 000€ = 100 000€.

La rente annuelle est donc de 100 000€ / 20 = 5 000€.

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