Le taux d’actualisation et le viager?

Le viager est une transaction immobilière entre le crédirentier (le vendeur) et le débirentier. La spécificité de ce type de transaction est que le vendeur peut acheter le bien immobilier « à crédit » sans recourir à un financement externe (classiquement, une banque). On parle de crédit vendeur.

En effet, le vendeur du viager perçoit directement le bouquet lors de la vente mais va prêter le reste de la valeur de sa maison à l’acheteur. Et qui dit crédit immobilier dit intérêts financiers… Ces intérêts sont déterminés par le taux d’actualisation. Ces derniers sont donc une composante du barème viager.

Taux d’actualisation du viager : ce que je vais vous apprendre

Le but de cet article est de :

  • Vous aider à prendre conscience qu’un viager est en réalité un prêt contracté par l’acheteur au vendeur sur toute la durée de sa vie ;
  • Vous expliquer qu’un prêt d’argent génère des intérêts financiers ;
  • Vous montrer comment avoir une idée du taux de prêt et ce qui peut l’influencer

Le viager est assimilable à un crédit

Un des avantages du viager pour certains acquéreurs est la capacité à acheter un bien immobilier sans recourir à un établissement bancaire pour le crédit immobilier.

En effet, le viager peut être perçu comme un prêt immobilier accordé par le vendeur au profil de l’acheteur.

En étalant les paiements sur plusieurs années ou plusieurs décennies, le vendeur s’expose à un risque d’inflation. En percevant une rente identique, le vendeur va donc perdre, année après année, une partie de son pouvoir d’achat.

En règle générale, une clause d’indexation est prévue au contrat viager afin de revaloriser la rente périodiquement selon un indice. Le pouvoir d’achat du vendeur est ainsi préservé.

Cependant, le vendeur n’est pas rémunéré pour sa casquette de « banquier ». Même si sa rente augmente périodiquement, cette hausse couvre tout juste la hausse générale des prix.

Le taux d’actualisation est donc là pour rémunérer le vendeur pour le prêt qu’il a accordé au vendeur. Ce taux d’inflation peut être vu comme un taux d’emprunt.

L’importance du taux d’actualisation

Puisque le viager est assimilable à un crédit immobilier, un taux d’actualisation doit être pris en compte dans le barème viager. La personne qui effectue le calcul de la rente de votre viager (votre notaire, votre agent immobilier) doit être en mesure de vous répondre précisément sur le taux d’actualisation appliqué et le justifier. Attention, le barème viager est bien souvent vétuste et le taux appliqué est donc incohérent avec les taux actuels.

On a souvent tendance à ne considérer que l’état de santé du vendeur pour savoir si le viager sera une bonne ou une mauvaise affaire. Cependant, la valeur du taux d’intérêt a une importance fondamentale sur le coût du viager. C’est d’avantage le cas pour les espérances de vie longues. Prenons l’exmple du viager d’un homme ayant une espérance de vie de 20 ans. L’impact est de 20% sur la rente entre un taux d’actualisation de 1% ou de 3%. Autrement dit, nous obtenons une rente de 1 000€ (correspondant au taux de 1%) d’un côté, 1 200€ (taux de 3%) de l’autre, soit une différence sur les versements de 48 000€.

Imaginez ce que le vendeur ou l’acheteur pourrait faire avec une telle somme : en léguer une partie à ses enfants, acheter un second viager, augmenter son niveau de vie…

Utiliser un taux d’emprunt cohérent avec ce qui est appliqué sur le marché

Afin d’obtenir une rente équitable pour l’acheteur et le vendeur, vous devez retenir un taux d’actualisation cohérent avec les taux d’emprunt pratiqués par les banques sur le marché du prêt immobilier. Il est important de préciser que le taux choisi devra être adapté à l’espérance de vie du vendeur.

Le site MeilleurTaux vous permettra d’avoir une idée assez précise des taux utilisés actuellement. Une page dédiée des taux par région est disponible.

Ce taux pourra ensuite être négocié entre les deux parties.

Le taux pourra être revu à la hausse si :

  • Le vendeur estime que le niveau de revenus de l’acheteur n’est pas optimale ou pourra peut être se dégrader à l’avenir ;
  • L’acheteur dispose déjà de prêts immobiliers qui peuvent fragiliser sa situation financière à venir ;
  • Etc.

Au contraire, le taux pourra être abaissé si :

  • L’acheteur a une situation professionnelle très confortable ;
  • Etc.

Comment avoir une idée du taux d’actualisation sur la rente viagère?

Il existe peu d’outils à disposition du particulier sur le marché afin de connaître l’impact du taux d’actualisation sur la rente viagère.

J’ai donc conçu un outil de calcul d’espérance de vie pour le viager. Il vous permet également de connaître le coefficient multiplicateur que vous devez appliquer à votre viager en fonction du taux d’actualisation.

L’outil est disponible en ligne et vous permettra en quelques minutes de calculer votre rente viagère avec un taux d’actualisation cohérent avec le marché et avec votre contrat viager. Comme nous l’avons vu précédemment, les résultats à terme sont énormes (plusieurs dizaines de milliers d’euros sur une transaction).

Pour obtenir le logiciel, cliquez ici.

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Ce logiciel fonctionne sur tous les supports : Windows, Macintosh, tablettes, smatrphones… Il est assorti d’une garantie satisfait ou remboursé 30 jours. Vous ne prenez donc aucun risque! Je vous rembourse si vous n’êtes par satisfait.

N’oubliez pas : le viager est un contrat négocié entre deux parties. Un vendeur et un acheteur. Vous vous engagez sur une durée assez longue, il est donc important d’avoir une relation apaisée dès le début.

Bien qu’il est compréhensible qu’un vendeur souhaite obtenir une rente la plus élevée possible, l’acheteur devra aussi honorer ses engagements. Une rente trop élevée pourrait nuire à sa solvabilité.

Au contraire, un vendeur ayant des difficultés à vendre son bien sera plus enclin à faire des efforts sur le prix de son viager. Cependant, la vente de son viager lui permettra probablement d’obtenir un complément de revenu pour ses vieux jours mais également d’entretenir correctement sa maison. En faisant un effort sur la rente, l’acheteur pourra plus facilement récupérer un bien immobilier dans un bon état.

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