Qui paie les travaux dans un viager ?

L’entretien d’un bien suite à la vente en viager va générer des dépenses, ce pose donc la question « qui paie les travaux » ?

Le débirentier et le crédirentier doivent se référer au contrat de vente afin de statuer sur la partie qui doit prendre en charge les travaux.

Les parties doivent donc être précises lors de la rédaction de l’acte de vente pour éviter des déconvenues par la suite.

Nous vous proposons ici de vos expliquer la répartition « classique » des travaux entre l’acheteur et le vendeur d’un viager.

Sachant néanmoins que cette répartition est librement fixée lors de la rédaction de l’acte authentique.

Qui paie les travaux dans un viager libre ?

Le viager libre est assimilable à une vente classique. L’ensemble des travaux est donc à la charge de l’acheteur (débirentier).

Si le bien n’est pas occupé par l’acquéreur lui-même mais par un locataire, il récupérera dans ce cas les charges locatives.

Pour cela, il suffit de se référer aux relevés de compte émis par le syndic de copropriété. Ce document ventile la part du par le propriétaire et celle du locataire.

Le viager occupé, qui paie les travaux ?

Dans la majorité des cas, le viager est occupé. Le crédirentier vendeur se réserve donc l’usufruit ou le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH).

La répartition de l’entretien et des travaux du viager doit donc impérativement être stipulées dans l’acte de vente. En effet, il n’existe pas de règles précises sur le partage des travaux entre le débirentier et le crédirentier.

A défaut de précision, le débirentier (acheteur) devra supporter les charges et les travaux définis à l’article 606 du Code Civil.

Nous vous expliquons ci-dessous la répartition classique prévue par les articles du code civil.

La répartition classique des travaux d’un viager

En règle générale, l’acheteur aura à sa charge les grosses réparations prévues aux articles 605 et 606 du Code Civil. Les travaux et entretiens restants sont à la charge du vendeur du viager (crédirentier).

Les grosses réparations s’entendent par les travaux qui portent sur les murs, les voûtes et le rétablissement des poutres, les murs de soutènement et de clôture ainsi que les couvertures entières.

Nous attirons votre attention sur les fait que les gros travaux résultant d’un défaut d’entretien de la part du crédirentier lui sont imputables (tout ou partie).

Par conséquent, l’entretien des espaces verts restera à la charge exclusive du vendeur. Le remplacement des tuiles ou des ardoises de la maison doit être payé par le vendeur.

Enfin, si ces travaux résultent d’un manque d’entretien manifeste du vendeur, l’acheteur pourra contester la prise en charge de ses travaux.

La répartition des travaux du viager selon les rapports locatifs

Il est possible de modifier les obligations de l’acheteur et du vendeur du viager et de les assimiler aux règles de répartition des travaux et frais que l’on applique dans le locatif.

Dans ce cas, une partie des travaux qui incombe au crédirentier vendeur est transférée au débirentier acheteur.

En effet, comme vous avez pu le voir, la répartition des travaux « classique » est assez favorable au débirentier (acquéreur).

Dans le cas de la répartition selon les rapports locatifs, l’acheteur doit s’acquitter, en plus des gros travaux (gros œuvre et second œuvre), de la vétusté des équipements (chauffe-eau, chaudière…).

Le crédirentier vendeur doit, quant à lui, prendre en charge l’entretien courant du logement et les menues réparations. Ces obligations sont définies au décret n°87-712 du 26 août 1987. Nous vous conseillons donc d’annexer ce document au contrat de vente viager pour éviter toute ambigüité si vous retenez une répartition « locative ».

Le vendeur reste toujours redevable de l’entretien des équipements mais c’est à l’acheteur de faire le remplacement des équipements en cas de casse ou de panne liées à leur vétusté.

La répartition des charges d’un viager : règles générales

Nous présentons ci-dessous un tableau récapitulatif de la répartition des charges entre le crédirentier vendeur et le débirentier acheteur (selon répartition dite « locative ») :

Les autres charges du viager à répartir

En plus des travaux et de l’entretien du logement, on retrouve d’autres charges à répartir entre l’acheteur et le vendeur du viager.

Cela doit clairement être indiqué dans l’acte de vente pour éviter tout litige.

Néanmoins, on retient généralement les règles de répartition suivantes.

Qui paie la taxe foncière dans un viager ?

La taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TOEM) sont payées par l’acheteur du viager occupé avec réserve du droit d’usage et d’habitation (DUH) ou dans le cas d’un viager libre.

S’il s’agit d’une viager occupé avec réserve d’usufruit, c’est au vendeur de payer ces taxes.

Cependant, l’acte de vente peut mentionner le contraire.

Dans ce cas, on retient la répartition indiquée dans le contrat de vente.

Qui paie la taxe d’habitation dans un viager ?

La taxe d’habitation est toujours payée par la personne qui habite le logement.

Dans le cas d’un viager occupé, c’est donc le vendeur qui paie (sauf dans le cas particulier où il conserve l’usufruit du viager et qu’il loue le logement à un locataire : dans ce cas c’est son locataire qui paiera).

S’il s’agit d’un viager libre, c’est l’acheteur qui paie (ou son locataire s’il met le logement en location).

Qui paie les charges de copropriété dans un viager ?

Sauf mention contraire dans l’acte de vente du viager, l’acheteur paie les charges de copropriété.

Il peut ensuite récupérer les charges locatives auprès de la personne qui habite le logement (le vendeur dans le cas d’un viager occupé).

Il est préférable de notifier la vente auprès du syndic pour qu’il adresse les acomptes à l’acheteur.

Notez toutefois que l’acheteur et le vendeur disposent d’une grande liberté dans la rédaction du contrat et la répartition des charges et des travaux.

Il faut donc être vigilant lors de la rédaction et la signature du contrat car vous devrez respecter à la lettre la répartition indiquée.

Cette répartition est engageante : vous pourrez payez les travaux et charges durant de nombreuses années. Soyez donc attentif lors de la rédaction de l’acte de vente.

Rappel du fonctionnement du viager occupé

Le viager occupé est une vente immobilière où le vendeur reste dans son logement jusqu’à la fin de sa vie.

L’acheteur est un investisseur qui décide de payer un bouquet (une somme au comptant) et des rentes viagères jusqu’au décès du vendeur (appelé crédirentier).

Il bénéficie d’un décote à l’achat car le vendeur va rester dans le logement. Cette décote est appelée Droit d’Usage et d’Habitation (DUH).

Le viager présente de nombreux avantages pour l’acheteur et le vendeur :

• L’acheteur investi dans l’immobilier
• Le vendeur récupère une somme d’argent (le bouquet) et des revenus à vie (les rentes viagères)
• Le viager est une solution de transfert immobilier intergénérationnel
• Pas besoin de crédit immobilier dans le viager : l’opération est simplifiée et peu coûteuse en intérêts.

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