Le viager et la répartition des travaux : qui paie quoi?

Les travaux font partie de la liste des dépenses que doivent se répartir l’acheteur et le vendeur en viager. La question de la prise en charge des travaux est un point soulevé lors d’un besoin de réparation ou de travaux sur le bien immobilier occupé par le crédirentier. Le débirentier et le crédirentier se réfèrent donc au contrat de vente afin de statuer sur la partie qui doit prendre en charge les travaux.

Les parties doivent donc être précises lors de la rédaction de l’acte de vente pour éviter des déconvenues par la suite.

Le viager libre

Le viager libre est assimilable à une vente classique. L’ensemble des charges est donc à la charge du débirentier. Si le bien n’est pas occupé par l’acquéreur lui-même mais par un locataire, il récupérera dans ce cas les charges locatives.

Le viager occupé

Dans la majorité des cas, le viager est occupé. Le crédirentier vendeur se réserve donc l’usufruit ou le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH).

La répartition de l’entretien et des réparations du logement doit donc impérativement être stipulées dans l’acte de vente. En effet, il n’existe pas de règles précises sur le partage des travaux entre le débirentier et le crédirentier. A défaut de précision, le débirentier acheteur devra supporter les charges et les travaux définis à l’article 606 du Code Civil.

La répartition classique

En règle générale, l’acheteur aura à sa charge les grosses réparations prévues aux articles 605 et 606 du Code Civil. Les travaux et entretiens restants sont à la charge du crédirentier.

Les grosses réparations s’entendent par les réparations qui portent sur les murs, les voûtes et le rétablissement des poutres, les murs de soutènement et de clôture ainsi que les couvertures entières. Nous attirons votre attention sur les fait que les grosses réparations résultant d’un défaut d’entretien de la part du crédirentier lui sont imputables (tout ou partie).

L’application des règles relatives aux rapports locatifs

Il est possible de modifier les obligations de l’acheteur et du vendeur et de les assimiler à celles du locatif. Dans ce cas, une partie des charges qui incombe au crédirentier vendeur est transférée au débirentier acheteur.

Dans ce cas, le débirentier acheteur doit s’acquitter, en plus des grosses réparations (gros œuvre et second œuvre), de la vétusté des équipements (chauffe-eau, chaudière…).

Le crédirentier vendeur doit, quant à lui, prendre en charge l’entretien courant du logement et les menues réparations. Ces obligations sont définies au décret n°87-712 du 26 août 1987. Nous vous conseillons donc d’annexer ce document au contrat de vente viager pour éviter toute ambigüité si vous retenez une répartition « locative ».

Nous présentons ci-dessous un tableau récapitulatif de la répartition des charges entre le crédirentier vendeur et le débirentier acheteur (selon répartition dite « locative ») :

 

Nature des charges Acheteur Vendeur
Ascenseur Gros entretien Entretien simple
Murs et sol Réfection complète Maintien en état de propreté, remplacements mineurs
Portes et fenêtres Remplacement Menues réparations (poignées, crémones…), graissage des poignées…
Digicode et interphone Installation, remplacement Entretien
Espaces verts Plantation, réfection Arrosage, tonte, désherbage, entretien
Sanitaire et plomberie Remplacement des sanitaires, robinets et canalisations Remplacement des joints et petites pièces
Chaudière, chauffage Remplacement des équipements, détartrage du chauffe-eau Remplacement des petites pièces et entretien

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