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Travaux et viager : la répartition des réparations entre le vendeur et l’acheteur

Répartition travaux viager

Une fois vendu, le bien en viager va générer des frais et notamment des travaux.

La question de la prise en charge des travaux est un point soulevé lors d’un besoin de réparation ou de travaux sur le bien immobilier occupé par le crédirentier.

Le débirentier et le crédirentier se réfèrent donc au contrat de vente afin de statuer sur la partie qui doit prendre en charge les travaux.

Les parties doivent donc être précises lors de la rédaction de l’acte de vente pour éviter des déconvenues par la suite.

Je vous propose ici de vos expliquer la répartition « classique » des travaux entre l’acheteur et le vendeur. Sachant néanmoins que cette répartition est librement fixée lors de la rédaction de l’acte authentique.

Le viager libre

Le viager libre est assimilable à une vente classique. L’ensemble des charges est donc à la charge de l’acheteur (débirentier). Si le bien n’est pas occupé par l’acquéreur lui-même mais par un locataire, il récupérera dans ce cas les charges locatives.

Pour cela, il suffit de se référer aux relevés de compte émis par le syndic de copropriété. Ce document ventile la part du par le propriétaire et celle du locataire.

Le viager occupé

Dans la majorité des cas, le viager est occupé. Le crédirentier vendeur se réserve donc l’usufruit ou le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH).

La répartition de l’entretien et des réparations du logement doit donc impérativement être stipulées dans l’acte de vente. En effet, il n’existe pas de règles précises sur le partage des travaux entre le débirentier et le crédirentier.

A défaut de précision, le débirentier (acheteur) devra supporter les charges et les travaux définis à l’article 606 du Code Civil.

Je vous explique ci-dessous la répartition classique prévue par les articles du code civil.

La répartition classique des travaux d’un viager

En règle générale, l’acheteur aura à sa charge les grosses réparations prévues aux articles 605 et 606 du Code Civil. Les travaux et entretiens restants sont à la charge du vendeur (crédirentier).

Les grosses réparations s’entendent par les réparations qui portent sur les murs, les voûtes et le rétablissement des poutres, les murs de soutènement et de clôture ainsi que les couvertures entières. Nous attirons votre attention sur les fait que les grosses réparations résultant d’un défaut d’entretien de la part du crédirentier lui sont imputables (tout ou partie).

Par conséquent, l’entretien des espaces verts restera à la charge exclusive du vendeur. Le remplacement des tuiles ou des ardoises de la maison doit être payé par le vendeur. Enfin, si ces travaux résultent d’un manque d’entretien manifeste du vendeur, l’acheteur pourra contester la prise en charge de ses travaux.

La répartition des travaux selon les rapports locatifs

Il est possible de modifier les obligations de l’acheteur et du vendeur et de les assimiler aux règles de répartition des travaux et frais que l’on applique dans le locatif.

Dans ce cas, une partie des charges qui incombe au crédirentier vendeur est transférée au débirentier acheteur.

En effet, comme vous avez pu le voir, la répartition des charges « classique » est assez favorable au débirentier (acquéreur).

Le crédirentier vendeur doit, quant à lui, prendre en charge l’entretien courant du logement et les menues réparations. Ces obligations sont définies au décret n°87-712 du 26 août 1987. Nous vous conseillons donc d’annexer ce document au contrat de vente viager pour éviter toute ambigüité si vous retenez une répartition « locative ».

Le vendeur reste toujours redevable de l’entretien des équipements mais c’est à l’acheteur de faire le remplacement des équipements en cas de casse ou de panne liées à leur vétusté.

Nous présentons ci-dessous un tableau récapitulatif de la répartition des charges entre le crédirentier vendeur et le débirentier acheteur (selon répartition dite « locative ») :

Nature des chargesAcheteurVendeur
AscenseurGros entretienEntretien simple
Murs et solRéfection complèteMaintien en état de propreté, remplacements mineurs
Portes et fenêtresRemplacementMenues réparations (poignées, crémones…), graissage des poignées…
Digicode et interphoneInstallation, remplacementEntretien
Espaces vertsPlantation, réfectionArrosage, tonte, désherbage, entretien
Sanitaire et plomberieRemplacement des sanitaires, robinets et canalisationsRemplacement des joints et petites pièces
Chaudière, chauffageRemplacement des équipements, détartrage du chauffe-eauRemplacement des petites pièces et entretien
Répartition des charges entre le vendeur et l’acheteur

Les autres charges du viager à répartir

En plus des travaux et de l’entretien du logement, on retrouve d’autres charges à répartir entre l’acheteur et le vendeur du viager. Cela doit clairement être indiqué dans l’acte de vente pour éviter tout litige. Néanmoins, on retient généralement les règles de répartition suivantes.

Qui paie la taxe foncière ?

La taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est payée par l’acheteur du viager occupé avec réserve du droit d’usage et d’habitation (DUH) ou dans le cas d’un viager libre. S’il s’agit d’une viager occupé avec réserve d’usufruit, c’est au vendeur de payer ces taxes. Cependant, l’acte de vente peut mentionner le contraire. Dans ce cas, on retient la répartition indiquée dans le contrat de vente.

Qui paie la taxe d’habitation ?

La taxe d’habitation est toujours payée par la personne qui habite le logement. Dans le cas d’un viager occupé, c’est donc le vendeur qui paie (sauf dans le cas particulier où il conserve l’usufruit du viager et qu’il loue le logement à un locataire : dans ce cas c’est son locataire qui paiera). S’il s’agit d’un viager libre, c’est l’acheteur qui paie (ou son locataire s’il met le logement en location).

Qui paie les charges de copropriété ?

Sauf mention contraire dans l’acte de vente du viager, l’acheteur paie les charges de copropriété. Il peut ensuite récupérer les charges locatives auprès de la personne qui habite le logement (le vendeur dans le cas d’un viager occupé). Il est préférable de notifier la vente auprès du syndic pour qu’il adresse les acomptes à l’acheteur.

Notez toutefois que l’acheteur et le vendeur dispose d’une grande liberté dans la rédaction du contrat et la répartition des charges. Il faut donc être vigilant lors de la rédaction et la signature du contrat car vous devrez respecter à la lettre la répartition indiquée. Cette répartition est engageante : vous pourrez payez les travaux et charges durant de nombreuses années. Soyez donc attentif lors de la rédaction de l’acte de vente.

En savoir plus sur la répartition des travaux en viager

20 commentaires sur “Travaux et viager : la répartition des réparations entre le vendeur et l’acheteur”

  1. Bonjour, j’ai vendu ma mon bien en viager occupé ( droit d’occupation)
    Nous sommes en copropriété.La régie de l’immeuble désire refaire toute la toiture.
    Sur mon contrat de vente,il est spécifié que moi,le vendeur doit payer les travaux extérieurs à l’appartement.Mais comme dans ce cas,il s’agit de gros travaux, est-ce à moi de les payer quand même ?
    Merci d’avance

    1. Bonjour,
      Les réparations d’entretien sont à la charge du vendeur et les grosses réparations à la charge de l’acheteur (article 605 et 606 du Code Civil).
      Votre contrat fait bien référence à des travaux extérieurs d’espaces privatifs ?
      Bien à vous,
      Cyrille

  2. J’ai vendu en viager un appartement équipé d’une véranda. Celle-ci a été endommagée par un fort vent. Mon assurance habitation locataire me refuse une indemnification en regard que le vent a été vérifié comme étant inférieur à 100km/h d’où refus de prise en compte de ce dossier par l’assurance. QUi, du locataire en viager ou proprietaire, doit assumer les travaux ?

    1. Bonjour,
      Vous devez vous référer au partage des frais indiqué dans le contrat viager mais en théorie c’est au débirentier d’assumer cette charge (acheteur du viager).
      Bien à vous,
      Cyrille

    1. Bonjour,
      Tout dépend de ce qui est indiqué dans votre contrat de vente. Si seules les grosses réparations sont à votre charge (article 606 du Code civil), dans ce cas le ravalement n’est pas à votre charge.
      Cependant, il peut être admis que si le ravalement touche à la structure du bâtiment, il peut être considéré comme « grosse réparation ». Dans ce cas, vous devrez probablement payer le ravalement.
      Cyrille

  3. Bonjour, nous avons acheté un appartement en viager occupé il y a 6 ans. Les volets électriques ne fonctionnent plus, qui dois payer ? Merci de votre réponse.

  4. Bonjour,
    Acheteur d un viager, le vendeur fait des travaux (coupe de arbre,petite repation de toiture..) sans même m en avertir et me demande un remboursement par la suite en a t il le droit? de plus il y a une haie de thuya qui est en charge de les tailler?

  5. Bonjour, acquéreur d’une maison en viager occupé, les vendeurs ont réalisé d’importants travaux de transformation de la salle de bain sans nous demander notre accord au préalable. En avait-il le droit ?
    Merci d’avance.

  6. Bonjour,
    Je suis en train de me positionner pour acheter un bien en viager
    En consultant les PV d’AG je constate que de grosses réparations doivent être faites dans l’appartement, avec en particulier une mise en demeure de la mairie pour péril
    Dans le cas de la signature, qui sera responsable des travaux après la signature du viager ?

  7. Bonjour,
    Acquéreur d’un appartement en viager occupé, la
    Question de changer les sanitaires (toilette) s’est posé et nous l’avons pris totalement à notre charge. Mais nous avons un doute. A qui cela revient? Les wc ne font ils pas parties l’usage privé ?
    Merci d’avance pour votre réponse que vous pourrez nous apporter.
    Cordialement,

    1. Bonjour,
      Tout dépend de ce qui est indiqué dans votre contrat de vente. Si vous avez retenu la répartition locataire/bailleur, c’est à vous de prendre ces travaux à votre charge.
      Bien à vous,
      Cyrille

  8. Bonjour
    J’ai acheté en viager une maison. Le ravalement de façade est à faire.
    La maçonnerie pour les fissures revient au débirentier et la peinture au credirentier n’est-ce pas ?

    1. Bonjour,
      Si vous avez retenu une répartition locataire/bailleur dans le contrat de vente, vous devrez prendre en charge l’ensemble de la rénovation.
      S’il s’agit d’une répartition des articles 605 606 code civil, vous n’aurez à votre charge que les grosses réparations (qui n’inclut donc pas le ravalement).
      Cyrille

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