Le Viager : le guide pour acheter ou vendre

Le viager immobilier est une transaction immobilière spécifique qui a un fonctionnement propre.

Le principe du viager est l’achat d’un bien immobilier par le débirentier (l’acheteur) à un vendeur, appelé crédirentier.

L’acheteur paie au moment de la vente une somme d’argent, appelée bouquet et va distribuer, périodiquement (généralement mensuellement) une rente viagère jusqu’au décès du vendeur.

Le contrat viager est très souple et il est possible de convenir de clauses pour adapter les objectifs et situations de chaque partie prenante à la vente en viager.

Les termes relatifs au viager

Nous vous présentons les termes importants du viager.

  • Contrat viager : Défini par l’article 1964 du code civil. Le contrat viager est aléatoire et lie deux parties (acheteur et vendeur) après qu’elle se soit mises d’accord sur le bien à vendre, en échange d’un bouquet et d’une rente. La rédaction du contrat est assez libre mais l’équilibre du contrat doit être conservée (aucune des parties doivent être lésées).
  • Le crédirentier : Il s’agit de la partie qui a un crédit sur la rente. En d’autres termes, il s’agit du vendeur du viager.
  • Le débirentier : De même, le débirentier est le débiteur de la rente. Il s’agit de l’acheteur du viager.
  • Une tête : Issu du vocabulaire actuariel, la tête désigne la personne dont le décès conditionne le versement de l’objet du contrat (en viager, la pleine propriété du bien immobilier pour l’acheteur est conditionnée au décès du vendeur ou crédirentier). Un viager à deux têtes conditionne la jouissance du bien au décès d’une ou des deux vendeurs.
  • Réversion de la rente : En cas de viager à deux têtes, la réversion de la rente engage l’acheter à verser la rente jusqu’au dernier décès.
  • Le bouquet : Lors de la signature du contrat viager, l’acheteur paie une somme d’argent au vendeur, appelé le bouquet. Généralement, celui-ci représente 20% à 30% du prix du bien immobilier, mais il est tout à fait possible de trouver des viagers sans bouquets.
  • La rente : La rente est le montant périodique (généralement mensuel) versé par l’acheteur au vendeur. Cette rente est versée jusqu’au décès du vendeur, d’où le caractère aléatoire du contrat. On peut également rencontrer le terme d’arrérage. Elle répond à un calcul actuariel.

Le fonctionnement du viager en détail

La valeur vénale du bien immobilier (sa valeur sur le marché) est définie en amont entre l’acheteur et le vendeur (vente de gré-à-gré).

Cependant, cette vente particulière va permettre à l’acheteur d’obtenir une sorte de facilité de paiement. En effet, le jour de la vente, il paiera un bouquet (similaire à un apport) et s’engagera à payer une rente périodique jusqu’au décès du vendeur.

Outre l’avantage de pouvoir acheter sans recourir à l’emprunt bancaire, l’acheteur va également profiter d’une décote sur le prix d’achat du bien.

En effet, le vendeur va conserver le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) qui lui donne le droit d’habiter dans le bien (attention, ce droit est propre et non cessible). La valeur de ce droit viendra donc en diminution de la valeur vénale afin de déterminer le montant du par l’acheteur (qui se ventilera en bouquet et en rentes).

De son côté, le vendeur va pouvoir rester dans son bien immobilier jusqu’à son décès (ou un départ en maison de retraite par exemple) et profiter d’une complément de revenu intéressant.

Pour le vendeur, la rente ne sera fiscalisée que partiellement, après application d’un abattement en fonction de l’âge du vendeur à la vente.

Au départ ou au décès du vendeur, l’acheteur va récupérer la pleine propriété du bien. Il pourra donc librement y habiter, le revendre ou le mettre en location.

Sachez qu’il existe également un autre type de viager, le viager libre, qui permet à l’acheteur d’entrer directement en pleine possession du bien. Dans ce cas, le vendeur ne conservera pas le DUH et l’acheteur ne profitera donc pas d’une décote à l’achat. Néanmoins, ce dernier pourra acheter un bien immobilier sans recourir à un financement bancaire. Il pourra donc soit habiter le bien, soit le mettre en location.

Qui peut acheter ou vendre en viager ?

Un logement peut être acheté ou vendu en viager par toute personne ayant la capacité juridique.

Il n’est pas nécessaire que le vendeur soit seul : un couple ou deux personnes en indivision peuvent vendre un viager immobilier.

Dans ce cas, la rente viagère est généralement réversible. Cela permet au conjoint survivant de continuer à jouir de la rente viagère.

Cas assez rare : si le vendeur est une personne morale, par exemple une SCI, la rente doit obligatoirement être constituée sur la tête d’une personne physique (un tiers).

Enfin, une vente en viager est une vente aléatoire. L’acheteur ne doit pas avoir connaissance d’éléments qui pourraient biaiser l’aléa (par exemple savoir que le vendeur est malade avant d’acheter le viager).

Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l’acte de vente, les ayants-droits du crédirentier décédé peuvent demander l’annulation de la vente devant le tribunal. En effet, la loi considère que la vente était dans ce cas prévisible.

Le viager est un démembrement de propriété

Le viager réparti les droits de la propriété du bien immobilier entre le vendeur et l’acheteur. Il s’agit donc d’un démembrement de propriété.

Les droits sur un appartement ou une maison (la pleine propriété, valorisé à la valeur vénale) sont l’usufruit, la nue-propriété ou encore le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH), propre au viager.

  • Valeur vénale : On retrouve plus couramment le terme « valeur  de marché ». Il s’agit de la valeur du bien sur le marché immobilier au moment de la vente.
  • Usufruit : L’usufruit tire son origine latine de usus pour l’usage et de fructus, la jouissance. Ce droit permet à son détenteur de se servir d’un bien en l’habitant et de pouvoir en tirer les profits (les loyers). Ce droit est plus étendu que le DUH.
  • DUH : Défini à partir de l’article 625 du Code Civil, le Droit d’Usage et d’Habitation est un droit accordé au vendeur et à sa famille de pouvoir habiter dans le bien. Ce droit, acquis au crédirentier dans le cadre du viager, ne peut être cédé et n’autorise pas la location du bien. Il existe plusieurs façons de calculer le DUH.
  • Nue-propriété : L’abusus est le droit permettant d’être propriétaire du bien en lui-même (de ces murs et de son terrain en quelques sortes) sans jouir de son usage ou de ses profits (c’est-à-dire l’usufruit) avant une période déterminée.
  • La pleine propriété : La jouissance totale du bien est la réunion de la nue-propriété et de l’usufruit.

Le paiement du prix du viager

Le prix est généralement constitué d’un bouquet et d’une rente, bien qu’il soit possible de contracter un viager sans bouquet ou sans rentes.

Le bouquet est la partie du prix payée comptant à la signature du contrat chez le notaire. Le bouquet n’est pas obligatoire et il est fixé librement entre les parties. Généralement, il s’élève à 20% à 30% du prix du bien immobilier.

La rente est payée périodiquement par l’acheteur au vendeur. Elle peut être mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou encore annuelle et à terme échoir ou à terme échu.

Son montant est calculé à partir de barèmes de capitalisation (voir notre offre d’évaluation viager) et dépend de plusieurs critères :

  • L’âge et donc l’espérance de vie du crédirentier ;
  • La valeur du bien ;
  • Les loyers que le vendeur pourrait percevoir si son logement était loué.

Pour garantir le paiement des rentes, le vendeur peut inscrire dans l’acte de vente :

  • Une clause résolutoire qui lui permet de reprendre son bien immobilier si plusieurs rentes ne sont pas payées
  • Une clause qui lui permet de se réserver le droit de garder le bouquet en cas de résiliation du contrat de vente

Les types de viager en détail

Il existe de nombreux types de viagers. Pour n’importe quel viager, la signature de l’acte de vente a pour conséquence le transfert (d’au moins) la nue-propriété du bien.

Selon le type de viager, le vendeur peut conserver des droits sur le bien.

  • Le viager occupé : Il s’agit de la vente la plus courante. Le vendeur conserve le droit d’usage et d’occupation du bien. Lors de la vente, la valeur vénale du bien est diminuée en contrepartie de la conservation du DUH par le vendeur. La règle de répartition des charges du bien est identique par rapport à une location classique. Pour simplifier la compréhension dans un premier temps, vous pouvez voir un viager occupé comme un achat avec un locataire déjà en place.
  • Le viager libre : Ce type de vente est beaucoup plus rare. Le vendeur renonce à tous ses droits sur le bien au bénéfice de l’acheteur. Cette vente pourrait s’assimiler à une vente classique, la valeur vénale ne subit donc pas décote.
  • Le viager sans bouquet : Comme son nom l’indique, l’acheteur ne paie que des rentes. Ce type de bien est anecdotique. En effet, la vente en viager répond souvent à un besoin de liquidités de la part du vendeur qui justifie le recours à un bouquet. Enfin, l’acheteur devra toujours payer les frais d’agence et de notaire.
  • Le viager en nue-propriété : Il s’agit d’un viager occupé sans rente. L’acheteur paie le bouquet et récupère le DUH au décès du vendeur.
  • Le viager avec réserve d’usufruit : Attention à ne pas confondre cette vente avec le viager en nue-propriété qui peut porter à confusion! Ici, l’acheteur fait l’acquisition de la nue-propriété du bien et le vendeur conserve l’usufruit. Par conséquent, les droits du vendeur sur le bien sont étendus par rapport à une vente d’un viager occupé. En effet, celui-ci peut jouir de l’usage et des loyers du bien (c’est-à-dire de l’usus et du fructus). En contrepartie, celui-ci doit s’acquitter de toutes les charges du bien (à part de très rares cas où les travaux touchent à certains murs qui sont à la charge de l’acheteur nue-propriétaire) et de la taxe foncière et ordures ménagères. Ce type d’achat peut répondre à une stratégie fiscale de l’acquéreur car l’achat sort de l’assiette de l’ISF (l’Impôt de Solidarité sur la Fortune).

Les clauses du contrat viager

La souplesse de la rédaction des contrats en viager permet également d’introduire certaines clauses, comme une durée maximale de paiement. Ainsi, le vendeur signe toujours un contrat aléatoire (il récupère la pleine propriété du bien à la fin du contrat viager, c’est-à-dire au décès du vendeur) mais s’engage à payer sa rente sur une durée maximale en cas de longévité importante du vendeur.

Il est important de souligner que l’équilibre du viager doit être préservé. Ainsi, l’ajout de cette clause augmente mécaniquement la rente (même si la durée maximale est supérieure à l’espérance de vie résiduelle du vendeur).

Il est également possible de récupérer la peine propriété du bien acheté en viager occupé si le vendeur quitte son domicile avant son décès (à sa convenance ou sur une durée fixée contractuellement – dans ce cas, on parle de viager libre à terme). Encore une fois, la contrepartie de cette clause induit une hausse de la rente.

L’acheteur et le vendeur doivent également se mettre d’accord sur la répartition des frais et des charges du logement : taxe foncière, charges de copropriété, frais de notaire, travaux et réparations etc.

Clés pour la propriété en viager
Les formes de viager sont nombreuses

Les autres types de contrat

On retrouve d’autres type de contrat, également régis par le Code Civil.

La vente à terme, souvent assimilée au viager est différente dans le sens où il ne s’agit pas d’un contrat aléatoire.

L’acheteur, en échange d’un bouquet et d’une rente sur une durée fixe, fait l’acquisition d’un bien occupé ou libre.

Le caractère certain et non aléatoire du contrat a pour conséquence de contraindre l’acheteur à payer les rentes aux héritiers après le décès du vendeur, jusqu’à son terme.

L’avantage pour l’acheteur est de connaître au moment de l’acquisition le coût de l’opération.

La répartition des charges entre le crédirentier et le débirentier

Dans le cas d’un viager occupé avec réserve du droit d’usage et d’habitation, la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sont à la charge de l’acheteur. Néanmoins, une clause contraire dans le contrat prime.

La répartition des autres charges et travaux doivent être prévus dans l’acte de vente.

Dans le cas d’un viager occupé avec réserve d’usufruit, les impôts locaux sont à la charge du vendeur ainsi que les réparations et entretiens courant du logement.

Les grosses réparations sont à la charge de l’acheteur.

Enfin, pour un viager libre, toutes les charges, entretien courant et réparations sont à la charge du débirentier.

Livre sur le viager : Choisir son type de viager et être aidé dans sa recherche

Enfin, un achat ou une vente en viager doit systématiquement se faire avec l’aide d’un professionnel du viager pour éviter toute erreur.

Vous pouvez aussi vous aider de guide viager. En effet, les erreurs peuvent être nombreuses lorsque l’on souhaite acheter un bien immobilier en viager.

Le choix d’un viager répond aux besoins du crédirentier.

Une personne âgée souhaitant conserver son bien sans avoir les responsabilités d’un propriétaire (assemblées générales, paiement des charges…) se dirigera naturellement vers un viager occupé. Un vendeur souhaitant disposer d’un capital et d’une rente grâce à un logement secondaire proposera ce dernier en viager libre. Si ce même vendeur dispose d’un bien loué et qu’il souhaite conserver les loyers perçus, il pourra le vendre en viager avec réserve d’usufruit.

Le débirentier doit également adapter son acquisition à sa stratégie.

Par conséquent, un acheteur souhaitant acquérir sa résidence principale se dirigera vers un viager libre. Un viager occupé intéressera d’avantage un investisseur souhaitant se constituer un patrimoine et obtenir des loyers futurs.

Enfin, s’il dispose d’un apport conséquent ou qu’il est fortement fiscalisé, il pourra acheter un viager en nue-propriété.

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