Vendre en viager : Pourquoi recourir à cette formule?

Vendre en viager présente de nombreux intérêts pour le vendeur : complément de revenu, financement de sa maison de retraite, transfert du risque de longévité, préparation de sa succession etc. Nous détaillons les avantages de la vente d’un appartement ou d’une maison en viager.

Vendre en viager : un complément de revenu non négligeable

La période de forte croissance étant révolue en France, il y a de moins en moins d’actifs par retraité. Ce phénomène, couplé à une stagnation de l’âge de départ à la retraite et à l’allongement de la durée de vie à pour conséquence de mener les caisses de retraite à la faillite dans quelques années… En attendant, les retraites ne sont pas revalorisées, d’où une baisse de pouvoir d’achat des retraités.

Aujourd’hui, les pensions de retraite stagnent et les taux de remplacement diminuent (le ratio de la pension de retraite sur l’ancien salaire d’activité). Le viager a donc comme principal intérêt pour un vendeur crédirentier de procurer un complément de revenu, parfois non négligeable, permettant de financer la perte de revenus à la retraite. De plus, une clause est communément inscrite dans le contrat viager afin d’indexer annuellement la rente viagère.

La rente viagère peut également servir à financer l’entrée dans une maison de retraite. En effet, aujourd’hui, les frais de ce type d’établissement sont difficilement supportables par le retraité et sa famille.

La transaction s’accompagne classiquement d’un « bouquet » qui est une somme d’argent payée comptant par l’acheteur débirentier le jour de la vente. Ce capital est donc immédiatement utilisable pour le vendeur : le distribuer à ses héritiers, le placer pour générer des revenus supplémentaires, rénover son logement etc.

La vente en viager permet une flexibilité du type d’occupation

Si le vendeur crédirentier souhaite conserver son bien, il optera pour un viager « occupé ». Ce type d’occupation lui permettra également de transférer une partie importante des charges d’entretien et fiscale du bien immobilier.

Dans le cas d’un viager « libre », le vendeur se sépare d’une résidence secondaire ou locative. Le vendeur peut également quitter son bien immobilier pour entrer en établissement de retraite. Dans ce cas, la rente (à bouquet égal), sera plus élevé que dans le cas du viager « occupé ». En effet, le vendeur n’a pas la réserve du Droit d’Usage et d’Habitation. Contrairement à une location, le viager « libre » permet également de retirer des rentes supérieures au loyer et de décharger totalement le vendeur de la gestion locative.

Vendre en viager transfert le risque de longévité

Nous vivons plus longtemps et dans de meilleures conditions. De ce fait, les nouveaux retraités sont en meilleures formes que leurs parents au même âge. Ils veulent donc profiter d’avantage de leur temps libre, ce qui implique des dépenses plus élevées. Sachez qu’à la création du système de retraite par répartition en 1945, les actifs partaient en retraite à 65 ans. Statistiquement, ils leur restaient quelques années à vivre, bien loin de l’espérance de vie des retraités d’aujourd’hui…

L’intérêt de passer par ce type de vente permet au vendeur de transférer le risque de longévité à l’acheteur. En effet, vendre de manière classique son logement permet de récupérer un capital mais celui-ci sera-t-il suffisant pour financer les dépenses quotidiennes du vendeur jusqu’à la fin de sa vie?

Vendre en viager permet au vendeur d’adapter, dans la mesure du possible, la rente à ses besoins financiers. Peu importe le nombre d’années qui lui reste à vivre, il s’assure ainsi que son train de vie sera préservé.

Enfin, le viager permet également de lutter contre la dépendance. L’allongement de la durée de vie ne signifie par pour autant que l’on vie mieux. Hier, certaines maladies incurables sont aujourd’hui éradiquées. En revanche, le problème de dépendance n’est pas résolu. Les retraités très âgés ont donc de lourdes difficultés à financer leur maison de retraite ou leur assistant de vie.

Vendre votre maison en viager est un outil de transmission patrimonial

Le viager est un mode de vente immobilière qui permet au vendeur de préparer sa succession.

Cette pratique est assez méconnue mais il est tout à fait possible de transmettre un bien immobilier en viager à un héritier. Cet héritier peut être proche (enfants, frères et sœurs etc.) ou plus éloigné.

Le principal point de vigilance est de veiller à ce que cet acte ne soit pas perçu comme une donation déguisée. J’ai développé le principe de donation déguisé dans un précédent article.

Cette opération permet de conserver le bien dans la famille et à l’héritier d’aider financièrement le vendeur.

Si la famille ne souhaite pas conserver le bien immobilier, le vendeur peut le mettre en vente en viager de manière classique (à une personne étrangère à la famille). En effet, avec l’allongement des durées de vie, les enfants ont fait leur vie au moment du décès de leur parent et ne souhaitent pas récupérer leur appartement ou leur maison. Dans ce cas, le vendeur crédirentier pourra redistribuer le bouquet aux héritiers après conclusion de la vente et ainsi organiser sa succession de son vivant.

Vendre sa maison à un fond viager

 

Les avantages de la vente en viager par rapport à une vente classique

 

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