Pourquoi vendre en viager?

Le viager présente de nombreux intérêts pour le vendeur : complément de revenu, financement de sa maison de retraite, transfert du risque de longévité, préparation de sa succession etc. Nous détaillons les avantages de la vente d’un appartement ou d’une maison en viager.

Un complément de revenu non négligeable

Aujourd’hui, les pensions de retraite stagnent et les taux de remplacement diminuent (le ratio de la pension de retraite sur l’ancien salaire d’activité). Le viager a donc comme principal intérêt pour un vendeur crédirentier de procurer un complément de revenu, parfois non négligeable, permettant de financer la perte de revenus à la retraite. De plus, une clause est communément inscrite dans le contrat viager afin d’indexer annuellement la rente viagère.

La rente viagère peut également servir à financer l’entrée dans une maison de retraite. En effet, aujourd’hui, les frais de ce type d’établissement sont difficilement supportables par le retraité et sa famille.

La transaction s’accompagne classiquement d’un « bouquet » qui est une somme d’argent payée comptant par l’acheteur débirentier le jour de la vente. Ce capital est donc immédiatement utilisable pour le vendeur : le distribuer à ses héritiers, le placer pour générer des revenus supplémentaires, rénover son logement etc.

La flexibilité du type d’occupation du viager

Si le vendeur crédirentier souhaite conserver son bien, il optera pour un viager « occupé ». Ce type d’occupation lui permettra également de transférer une partie importante des charges d’entretien et fiscale du bien immobilier.

Dans le cas d’un viager « libre », le vendeur se sépare d’une résidence secondaire ou locative. Le vendeur peut également quitter son bien immobilier pour entrer en établissement de retraite. Dans ce cas, la rente (à bouquet égal), sera plus élevé que dans le cas du viager « occupé ». En effet, le vendeur n’a pas la réserve du Droit d’Usage et d’Habitation. Contrairement à une location, le viager « libre » permet également de retirer des rentes supérieures au loyer et de décharger totalement le vendeur de la gestion locative.

Le transfert du risque de longévité

L’intérêt de passer par ce type de vente permet au vendeur de transférer le risque de longévité à l’acheteur. En effet, vendre de manière classique son logement permet de récupérer un capital mais celui-ci sera-t-il suffisant pour financer les dépenses quotidiennes du vendeur jusqu’à la fin de sa vie?

Vendre en viager permet au vendeur d’adapter, dans la mesure du possible, la rente à ses besoins financiers. Peu importe le nombre d’années qui lui reste à vivre, il s’assure ainsi que son train de vie sera préservé.

La transmission patrimoniale grâce au viager

Cette pratique est assez méconnue mais il est tout à fait possible de transmettre un bien immobilier en viager à un héritier. Cet héritier peut être proche (enfants, frères et sœurs etc.) ou plus éloigné.

Le principal point de vigilance est de veiller à ce que cet acte ne soit pas perçu comme une donation déguisée. J’ai développé le principe de donation déguisé dans un précédent article.

Cette opération permet de conserver le bien dans la famille et à l’héritier d’aider financièrement le vendeur.

Si la famille ne souhaite pas conserver le bien immobilier, le vendeur peut le mettre en vente en viager de manière classique (à une personne étrangère à la famille). En effet, avec l’allongement des durées de vie, les enfants ont fait leur vie au moment du décès de leur parent et ne souhaitent pas récupérer leur appartement ou leur maison. Dans ce cas, le vendeur crédirentier pourra redistribuer le bouquet aux héritiers après conclusion de la vente et ainsi organiser sa succession de son vivant.

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