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La pire croyance dans le viager

  • Cyrille 

Si je devais vous citer la croyance la plus forte (et fausse) dans le viager, ce serait celle-ci :

 » Pour qu’un viager soit rentable, il faut que le vendeur décède prématurément. « 

Autrement dit, un investisseur ne peut gagner de l’argent que dans le cas où le vendeur tire sa référence avant son espérance de vie (estimée le jour de la signature chez le notaire).

Et c’est la raison pour laquelle, la plupart des gens vous diront que le viager :

  • Est immoral. Normal, car vu comme ça, il faut espérer que quelqu’un meure vite pour gagner de l’argent.
  • Est aléatoire. Pile, le vendeur meure avant son espérance de vie. Face, il meure après son espérance de vie. Un vrai jeu de hasard…

En réalité, il n’est pas nécessaire que le vendeur meure rapidement pour qu’un viager soit rentable.

Peut-être me direz-vous que cela est évident mais ne dépend que de la hausse de l’immobilier ?

Oui, vous auriez raison… D’autant plus que la hausse se répercute sur la valeur du bien, et non sur le montant alors investi par l’acquéreur.

En tant qu’acheteur, vous bénéficiez donc d’un levier intéressant.

Mais le problème, c’est que la hausse de l’immobilier est difficilement prévisible (je ne suis pas à l’aise avec des gains totalement aléatoires… et encore moins espérer que la banque centrale baisse davantage les taux d’emprunt pour éventuellement voir la valeur de l’immobilier continuer à grimper).

Si vous pouvez gagner de l’argent en achetant un viager, c’est surtout grâce au DUH (du coup, ma démonstration ne s’applique qu’au viager occupé).

Pourquoi ?

Car vous achetez un bien décoté (normal, il est occupé par son vendeur, ce qui vous prive de la possibilité de le mettre en location ou d’y habiter vous-même).

Si vous achetez un bien 50 au lieu de 100 car vous vous privez de son droit de jouissance sur une durée de 15 ans par exemple (l’espérance de vie du vendeur), savez-vous ce qui va se passer l’année prochaine ?

Le vendeur aura une espérance de vie de 15 – 1 = 14 ans (c’est un peu plus en réalité mais je simplifie).

Vous disposerez donc d’un bien immobilier occupé durant 14 ans (en théorie).

Sa valeur décotée sera donc supérieure à celle de l’année dernière : elle passera de 50 à 53.

L’année d’après ? Elle en vaudra 56.

Ensuite ? 59…

Alors que le vendeur est toujours en vie, la valeur du viager ne cesse d’augmenter, pour tendre vers la valeur libre du bien.

Il s’agit d’une revalorisation mécanique liée au démembrement de propriété du viager. Cela fonctionnerait de manière identique pour des démembrements nue-propriété/usufruit temporaire.

La bonne nouvelle pour un investisseur immobilier peut-être déjà bien fiscalisé ?

C’est que cette décote n’est pas imposée à la revente. Autrement dit, si je revends le bien 100, 15 ans plus tard, je ne paie pas d’impôt sur la plus-value.

Néanmoins, si l’immobilier se revalorise de 20% (deuxième moteur de performance dans un investissement en démembrement et donc en viager), je paierai un impôt sur 20 (et non 70).

Maintenant, imaginons que le vendeur décède 20 ans après avoir vendu son bien en viager (alors que son espérance de vie était de 15 ans).

Vous voyez que l’opération reste rentable puisque, même si l’immobilier stagne, l’acheteur aura payé 50 (plus éventuellement 5 ans de rentes viagères) un bien qui en vaut 100.

Verdict :

Si vous souhaitez acheter un viager, vous pouvez donc souffler : vous n’êtes pas une mauvaise personne puisque vous gagnerez de l’argent même si le vendeur finit par être centenaire.

Et si vous voulez vendre votre maison en viager, soyez tranquille, votre acquéreur n’a pas besoin de vous pousser dans les escaliers pour que l’opération soit rentable pour lui.

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