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Le taux de rente viagère du barème Daubry

  • 26 mai 202226 juin 2022
Le taux de rente viagère du barème Daubry

Les rentes viagères sont des ventes immobilières avec des caractéristiques spécifiques. Il vient de « viage » qui signifie « temps de la vie » en vieux français. Cela indique l’incertitude du cycle de vie et, indirectement, l’incertitude de la période de paiement. Pour certains, une rente viagère est un bon compromis, pour d’autres elle remémore la maladie, la spéculation sur la mort.

Cependant, c’est une coutume qui existe depuis l’Antiquité et qui était appréciée des Égyptiens, des Grecs et des Romains. C’est Napoléon qui a démocratisé et codifié cet usage.

Selon le baromètre de l’Institut des connaissances professionnelles et de l’éducation et de la formation à la vie (IEFV), il y a plus de 5 000 ventes immobilières viagères en France chaque année soit +5% de croissance du marché́ du viager chaque année.

Quelle est cette vente spéciale considérée comme taboue par certains français mais providentielle pour d’autres ?

Nous vous donnons toutes les informations nécessaires pour tout savoir sur les rentes viagères, ainsi que sur le taux utilisé pour les calculer selon le barème Daubry.

Qu’est ce qu’un contrat de viager ?

Un contrat viager est un contrat basé sur un principe simple : une personne (généralement une personne âgée) vend son bien en viager à un acquéreur. Ce dernier, en échange de la cession du titre de propriété, s’engage à verser une somme d’argent, un capital initial, et une rente viagère, c’est-à-dire un versement mensuel, trimestriel ou annuel jusqu’au décès. Ainsi, le vendeur devient le bénéficiaire de la rente et l’acheteur devient le débiteur. Comme pour toutes les ventes immobilières, une vente en viager nécessite l’intervention d’un notaire pour signer l’acte de vente.

Les différents types de contrats viagers

Le viager occupé

Le bénéficiaire de la rente reste à la maison et reçoit la rente sur une base mensuelle. De plus, chaque vente est assortie d’un droit d’usage ou de droits d’usage réservés au profit du vendeur. Par exemple, s’il cesse d’occuper son logement et part en maison de repos, cela lui permet de louer le bien et de percevoir un loyer. Ce n’est qu’après le décès du vendeur que l’acheteur peut occuper la résidence. Parfois les rentes viagères sont signées par deux personnes  : Un bien vendu par un couple n’appartient manifestement à l’acquéreur qu’au décès du second conjoint.

Le viager libre

Le bénéficiaire de la rente renonce à tout droit d’utiliser ou de résider dans la propriété et il n’habite plus dans sa résidence. Le débiteur en bénéficie, soit comme résidence principale, soit comme investissement locatif. Ceci est très rare. Cependant, les montants des bouquets et des rentes sont plus élevés que les rentes viagères occupées.

Le viager semi-occupé

C’est une situation plus rare que le viager libre. Si le bien est subdivisé en plusieurs logements, le bénéficiaire de la rente peut choisir d’occuper certains d’entre eux et laisser la pièce de rechange au bénéficiaire de la rente. Cela donnera droit à la totalité de la propriété au décès du vendeur.

Calcul de la rente viagère selon le barème Daubry

Pour calculer le montant du bouquet et de la rente, vous devez d’abord déterminer la valeur marchande du bien. Comme pour les estimations traditionnelles, plusieurs critères doivent être pris en compte.

Dès lors, la valeur d’un bien est estimée sur la base des prix du marché, en tenant compte de ses caractéristiques : son type, sa superficie, son confort, ses travaux, ses atouts, ses insuffisances… afin de trouver la valeur économique du bien, correspondant à la somme du bouquet et de la rente capitalisée, on retranchera un pourcentage de la valeur vénale du bien, correspondant à l’occupation du bien pendant l’espérance de vie du bénéficiaire de la rente.Celui-ci est calculé en fonction de l’âge et du sexe de la personne.

La méthode la plus couramment utilisée est le barème Daubry.

Qu’est-ce que le barème Daubry ?

Il s’agit d’un barème qui fournit l’espérance de vie d’une personne en fonction de son âge et de son sexe. Et vous donne une idée approximative de la durée du viager pour peser le pour et le contre d’un viager immobilier. Il a été fondé par l’expert en assurance-vie Maître Jacques-A Daubry, qui s’est appuyé sur une étude de 20 000 contrats d’assurance-vie. Nous examinerons la façon d’utiliser le barème Daubry pour calculer les rentes viagères.

Le barème Daubry constitue une référence pour les acquéreurs et les vendeurs de rentes viagères. Pour ce dernier, cela lui permet de contrôler le calcul de la rente viagère par le conseiller en gestion de patrimoine ou le notaire.

Calcul des rentes viagères à l’aide du barème Daubry

La plupart des professionnels du viager (compagnies de rentes, agents immobiliers, notaires…) utilisent le barème Daubry. Son objectif est de fournir une espérance de vie la plus proche possible de la réalité.

La dernière version du barème Daubry est sortie en 2018. Nous vous recommandons d’être vigilant lors de l’utilisation du barème Daubry. En fait, il ne s’agit que d’un calcul de référence qui se base sur un taux de valeur locative fixe (c’est-à-dire le rendement locatif). Cependant, la valeur locative d’un appartement situé dans le centre de Paris ou dans une ville de province est différente. Il est préférable d’utiliser Daubry dans les zones où le rendement locatif brut (rapport loyer/valeur vénale) ne dépasse pas 4 %, car c’est l’hypothèse sous-jacente retenue à ce barème.

Vous pouvez nous consulter pour plus de détails ou pour réaliser une étude précise de votre situation.

A quoi sert l’espérance de vie du barème Daubry ?

L’espérance de vie du barème Daubry est basée sur les informations de l’Institut national de la statistique et de l’économie (INSEE) ainsi que sur des observations. Bien que l’espérance de vie sur cette échelle soit la plupart du temps approximative et puisse être moins précise au fil du temps, elle reste très utile.

Grâce à eux, vous pouvez faire des prévisions sur votre investissement et ainsi en tirer le meilleur parti. Il est donc important de s’en servir pour estimer le temps dont vous disposerez pour verser votre rente viagère après l’achat d’un bien en viager.

Comment le taux de rente est calculé avec le barème Daubry ?

L’un des principaux avantages du barème Daubry est la possibilité de calculer très rapidement des rentes viagères.

Le calcul est très simple :

Établir la valeur marchande de la propriété : C’est la valeur marchande de l’actif si celui-ci était vide. Cette valeur est généralement donnée par un agent immobilier professionnel dans la région où se trouve la propriété.

Pour les viagers occupés, il faut appliquer la décote d’occupation : Le barème Daubry vous donnera le taux de DUH en fonction du sexe et de l’âge du vendeur. En multipliant ce taux par la valeur vénale du bien, vous pouvez obtenir le montant du DUH (Droit d’usage et d’Habitation).

Déterminer le capital à louer en soustrayant le bouquet de la nue-propriété. Calculez la rente viagère en multipliant le taux de rente par le capital à verser. Ce taux de rente est déterminé par le sexe et l’âge du vendeur.

Exemple de calcul d’une rente viagère occupée par le barème Daubry

En utilisant le taux de rente du barème Daubry, on peut lire qu’un couple, composé d’un homme de 73 ans et d’une femme de 71 ans, a une espérance de vie de 22 ans. Si nous devions calculer une rente viagère pour une maison estimée à 200 000 €, nous ferions les calculs suivants selon le type de rente viagère :

Pour les rentes viagères réelles (rentes sans bouquets) :

Nue-propriété : 200 000 € x 41.7% (N-P) = 83 400 €

Bouquet : 83 400 € – 0 € = 83 400 €

Rente annuelle : 83 400 € x 5.5% (taux de rente selon le barème Daubry) = 4 587 € / an

La rente viagère est donc de 4 587 € par an. Ainsi, si la rente viagère dure 22 ans, les arriérés cumulés seront de 100 914 € (hors indexation de la rente) pour un bien dont la valeur de départ estimée est de 200 000 €.

Pour une rente viagère classique (bouquet + rente) :

En supposant un bouquet de 50 000 euros, nous avons les calculs suivants :

Nue-propriété : 200000 € x 41.7% (N-P) = 83 400 €

Bouquet : 83 400 € – 50 000 € = 33 400 €

Rente annuelle : 33 400 € x 5.5% (taux de rente) = 1 837 € / an

La rente viagère est de 1 837 € par an.

Ainsi, si la rente viagère dure 22 ans, le cumul d’impayés sera de 40 414 € (toujours sans compter l’indexation de la rente). Il s’agit d’un cumul immobilier (bouquet + rente) de 90 414 € avec une valeur de départ estimée à 200 000 euros.

Les points principaux à retenir concernant le taux de rente viagère du barème Daubry

Les ventes de viagers sont sécurisées par un cadre légal strict.

Pour plus de renseignements ou pour avoir une simulation personnalisée, vous pouvez nous contacter.

Pour en savoir plus sur : Le taux de rente viagère du barème Daubry

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