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Le taux de DUH du barème Daubry

Le taux de DUH du barème Daubry 

Avec la croissance incessante du taux d’inflation ces dernières années, maintenir son niveau de vie peut être difficile pour les personnes âgées, retraitées. La solution idéale consiste à vendre un bien immobilier tout en continuant de l’occuper durant toute votre vie : on parle alors de vente en viager DUH. Dans cet article, nous vous expliquons pas à pas, ce qu’est la vente en viager DUH et comment le calculer avec le barème Daubry.

Le DUH viager : qu’est-ce que c’est ?

Lorsque vous réalisez une vente en viager occupé, vous continuez d’habiter le logement durant toute votre vie. On peut donc définir le droit d’usage et d’habitation comme étant la portion du bien immobilier conservée par le vendeur viager. Ce qui lui permet alors d’habiter son logement toute sa vie. Selon les articles 544 et 578 du code civil français, la pleine propriété d’un bien peut-être décomposé en trois (03) droits :

  • l’usus : le droit d’user du bien, de l’habiter personnellement ;
  • le fructus : le droit de jouir du bien, d’en percevoir les fruits, autrement dit de le mettre en location et de percevoir des loyers
  • l’abusus : le droit de disposer du bien, de le céder ou le vendre. On parle également de nue-propriété.

Vendre un bien en viager occupé, c’est alors démembrer la pleine propriété pour ne conserver que l’usufruit (réunion de l’usus et du fructus) ou le simple usage qu’on appelle aussi ; droit d’usage et d’habitation (DUH).

En résumé, vendre un bien en viager occupé, revient à détenir le droit d’usage et d’habitation pour toute votre vie. De ce fait, l’acquéreur ne rentre pas immédiatement en possession de son bien et pour cela, il bénéficiera d’une décote (minoration de la valeur du bien immobilier calculée en fonction de la rentabilité locative et de la durée estimée de l’occupation du bien par le crédirentier) qui n’est rien d’autre que le montant du DUH.

Pour calculer ce taux de DUH, nous utilisons, entre autres, le barème Daubry.

Comment calculer la valeur du DUH viager ?

En résumé, le vendeur en viager occupé paie ses charges locatives à vie, ce qui n’est rien d’autre que son droit d’usage et d’habitation. Ce droit est égal à la somme des loyers payés par le vendeur par avance sur toute sa durée de vie. Le problème dans ce cas est qu’on ne peut déterminer par avance la durée de vie du vendeur.

Pour pallier cela, on utilise son espérance de vie au moment de la vente. Cette espérance de vie n’est pas calculée, elle nous est donnée par des tables générationnelles officielles, soit celles de l’INSEE, soit la TG05. Nous préconisons largement la TG05, car c’est celle qui reflète le mieux l’espérance de vie des vendeurs engagés et son utilisation est légale chez les assureurs.

Après avoir déterminé l’espérance de vie du vendeur, nous allons maintenant faire la somme des loyers payés par le vendeur viager sur son espérance de vie. Le problème ici, est qu’on ne peut pas additionner tout simplement les loyers futurs à venir avec le loyer actuel. La raison est simple, on ne peut pas additionner des euros de 2035 par exemple avec des euros d’aujourd’hui parce que l’argent à une valeur temporelle (1€ il y a 10 ans n’est pas équivalent à 1 € aujourd’hui).

Pour résoudre ce problème lié à la valeur temporelle de l’argent, nous allons actualiser les loyers futurs à la date de réalisation de la vente avec un taux d’actualisation (compris entre 2% et 6%) qui reflète le rendement attendu en fonction du risque pris par l’acquéreur. Le taux d’actualisation permet de réaliser tous les calculs viagers : le DUH, la valeur du bien immobilier occupé (bouquet/rente) et le montant de la rente viagère.

Enfin, le montant du Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) correspond à la somme des loyers actualisés payés (défalqués du montant de la vente) par le vendeur afin de bénéficier de l’usage du bien sur toute sa durée de vie. Cette actualisation se fera sur l’espérance de vie du vendeur en viager.

Pourquoi vous devez faire appel à un conseiller de gestion de patrimoine pour le calcul du DUH?

Maintenant que vous savez ce qu’est la vente en viager occupé et comment calculer votre droit d’usage et d’occupation, l’une des décisions les plus importantes est de savoir si vous devez ou non engager un gestionnaire immobilier pour veiller sur vos intérêts lors d’une vente en viager occupé.

Voici 5 raisons principales pour lesquelles vous devez nécessairement embaucher un conseiller immobilier professionnel pour maximiser vos gains (bouquet et rente viagère) :

  • Les conseillés immobiliers connaissent la loi : cela vous permet de vous assurer que vous vous conformez à toutes les lois étatiques ;
  • Votre temps est précieux : il y a de fortes chances que vous ayez des exigences importantes en matière de temps. Vous avez des responsabilités familiales et bien plus encore à gérer au quotidien ;
  • Laissez un professionnel gérer vos relations avec les acquéreurs : en tant que personnes âgées, vous savez que vous aurez éventuellement besoin des services d’un homme à tout faire, d’un entrepreneur ;
  • Il est important d’avoir une relation professionnelle entre vous et votre acquéreur : vos intérêts sont mieux servis en gardant votre relation avec votre acquéreur à un niveau strictement professionnel ;
  • Tranquillité d’esprit : de la recherche d’acquéreurs à la résolution des problèmes juridiques en passant par la gestion du temps, vous pouvez vous reposer tranquillement et laisser faire votre conseiller en gestion de patrimoine.

Chez Vita Pecunia notre objectif est d’aider les propriétaires seniors à maximiser leurs revenus et à minimiser leurs maux de tête. Que vous soyez déjà retraité ou proche de la retraite ou que vous cherchiez simplement à vous assurer une bonne retraite dans votre propre maison, nous pouvons vous aider. Veuillez nous contacter sur la rubrique contact du site internet.

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