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L’impôt sur la plus-value d’un viager : quel est le calcul?

Imposition sur la plus value du viager

L’imposition sur les plus-value entre dans le champ de la fiscalité du vendeur et doit donc être acquittée dans le cas d’un viager, comme pour n’importe quelle autre vente immobilière. En effet, le viager est un type de vente immobilière. Le vendeur crédirentier devra anticiper la question de l’imposition car le montant peut être conséquent.

Pourtant de nombreux cas d’exonération permettent au vendeur de ne pas payer cet impôt.

Dans quel cas le vendeur doit-il régler l’impôt sur les plus-value?

Dès que le vendeur dégage un gain lors de la revente de son bien immobilier en viager, il est imposable sur la plus-value générée.

De nombreux cas d’exonération sont prévus par l’administration fiscale. Nous énumérons ensemble les cas d’exonération « classiques ».

La vente de la résidence principale

La majorité des biens vendus en viager concerne la résidence principale du vendeur. Cette situation permet au vendeur d’être exonéré d’impôt sur la plus-value. Le logement devra être, en principe, sa résidence principale au moment de la vente. La résidence principale se défini comme le logement occupé la majorité de l’année par le vendeur.

La vente d’une maison ou d’un appartement détenu depuis plus de 22 ans ou 30 ans

Si le vendeur crédirentier cède un bien qu’il dispose depuis plus de 30 ans, l’exonération en terme d’impôt sur les plus-value et prélèvements sociaux est totale. Si le bien est détenu depuis une durée comprise entre 22 et 30 ans, le vendeur pourra prétendre à une exonération totale de l’impôt mais les prélèvements sociaux seront dus. A noter que les prélèvements sociaux seront minorés en fonction de la durée de détention du bien immobilier.

Le vendeur est retraité avec de faibles ressources ou invalide

Si le vendeur perçoit une pension de retraite ou est titulaire d’une carte d’invalidité de deuxième ou troisième catégorie, il peut prétendre à une exonération de la plus-value immobilière. Cependant, le retraité devra justifier de ses faibles conditions financières.

La cession du bien immobilier pour acheter sa résidence principale

Cette situation va probablement se présenter dans le cas d’une revente de viager. Le vendeur n’est pas propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 dernières années. Il décide de mettre en vente son bien immobilier afin de financer sa résidence principale. Dans ce cas, le montant utilisé dans la nouvelle acquisition sera exonérée d’impôt sur le revenu.

Exemple : Le vendeur souhaite acquérir une maison au prix de 300 000€ pour en faire sa résidence principale. Il sera totalement exonéré d’imposition sur la vente de son appartement à 250 000€. En revanche, s’il achète une maison moins chère, à 150 000€, il sera exonéré à hauteur de 150 000€ et fiscalisé sur 100 000€ (= 250 000€ – 150 000€).

Le calcul de la plus-value

Si la vente est imposable, La plus-value correspond à la différence du prix de cession et d’acquisition :

Plus-value = Prix de cession – Prix d’acquisition

Le prix de cession

Le prix de cession est le prix de vente. Il s’agit du capital représentatif des rentes augmenté du bouquet le cas échéant. En d’autres termes et à la fin du viager, le prix de cession est la valeur vénale du viager (le prix de vente mentionné dans l’acte de vente).

Le vendeur pourra également déduire du prix de cession les frais de vente : commissions d’agence, diagnostics techniques…

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Le prix d’acquisition

Le prix d’acquisition est le montant versé lors de l’achat du bien.

Si le vendeur est le crédirentier (le vendeur du bien immobilier), il pourra ajouter au prix d’acquisition les honoraires du vendeur et les commissions versées à l’agence en charge de la transaction. Cette vente étant peut-être intervenue plusieurs décennies en arrière, le vendeur ne sera peut-être pas en mesure de justifier de tels frais. Dans ce cas, il pourra appliquer une majoration forfaitaire de 7,5%. Si le vendeur a réalisé des travaux dans le logement, il pourra également les déduire si cela ne lui a pas permis de bénéficier d’un avantage fiscal. Notez que si le vendeur dispose du bien depuis plus de 5 ans, il peut majorer forfaitairement de 15% le prix d’achat. Cela est vrai que le vendeur ai réellement réalisé des travaux ou non!

Si le vendeur est le débirentier (il a lui-même acheté le bien en viager), le prix d’acquisition est la valeur du capital constitutif majoré de la rente le cas échéant. Le vendeur peut néanmoins réaliser un arbitrage à son avantage.

  • Si la vente intervient après le décès du crédirentier, il peut remplacer ce montant par les annuités versées et le bouquet ;
  • Si le crédirentier n’est pas décédé au moment de la vente, il peut remplacer ce montant par la somme des annuités versées, le capital représentatif de la rente à la date de la revente et le bouquet que le vendeur a payé. Si la méthode de calcul est identique entre les deux évaluations de rente, ce montant sera plus élevé, donc plus avantageux au vendeur.

L’abattement du taux d’imposition

En fonction de la durée de détention du bien immobilier, le vendeur pourra abattre le taux d’imposition. Vous pouvez retrouver sur le site de l’administration fiscale les taux d’abattement à appliquer sur l’impôt et les prélèvements sociaux.

Le taux d’imposition forfaitaire

La plus-value immobilière est imposable forfaitairement à 36,2% : 19% au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2% pour les prélèvements sociaux. L’impôt est directement prélevé à la source, sur le prix de cession, par le notaire. Le vendeur ne devra pas oublier de reporter le montant de la plus-value sur sa déclaration d’impôt n°2042 C.

6 commentaires sur “L’impôt sur la plus-value d’un viager : quel est le calcul?”

  1. Bonjour .j’ai acheter une maison avec mon ami en viager en 2001 madame est décédé en 2015 le Mari avant.j’occupe une partie de la maison tout seul et réalisé deux logement que je loue . j’aimerai savoir avec mon amie qui vie a part de la maison ,combien de plus-value on aurais a payer merci.

    1. Bonjour,
      Vous devez tout d’abord déterminer la valeur d’acquisition du bien. Il s’agit de la plus petite valeur entre la valeur vénale du bien à l’achat et la totalité des versements (bouquet+rentes). Vous pouvez majorer ce montant par 15% si vous ne pouvez pas justifier des travaux coutant plus de 15% de cette valeur.
      Il faudra ensuite répartir cette valeur entre le logement que vous occupez et ceux qui sont loués car votre résidence principale ne sera pas soumise à l’impôt sur la plus-value.
      La plus-value sera déterminée en faisant la différence entre le prix de revente et celui d’acquisition. L’impôt sera calculé en appliquant les taux de 19%+17,2% préalablement abattus en fonction de la durée de détention.
      Cyrille

  2. Bonjour
    Peux t on prendre en compte les règlements du bouquets dans le calcul de la plue value lors de la revente d’un bien acheté à l’époque en viager? Si oui, avez vous des références de textes législatifs?
    Merci,

    1. Bonjour,
      Le bouquet constitue bien un élément de votre prix d’achat, il doit être donc pris en compte dans le calcul de la plus-value au même titre que les rentes versées.
      Cyrille

  3. Bonjour
    Si j acheté un bien en viager occupé avec un bouquet sans rente, y a t il un impôt sur les plus valus , à la revente de ce bien en résidence secondaire
    Exemple 237 000 le bouquet sans rente et la valeur vénale de la maison 340 000 €
    Merci par avance pour votre réponse
    Chris

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